建筑物區分所有權的共有部分如何界定

對建筑物區分所有權的共有部分如何界定，我國的物權法未做統一規定。有關的規定散見于物權法及其他一些法律規范中。因為分散，且由于立法的時間和社會背景不同，這些法律規范存在重復、交叉甚至相互沖突，無形中給理解和把握增加了難度。羅馬法認為，共有是紛爭之源。本來的是非之地，在沒有一部法典統一規制的情況下，是非讓人更難辨別。

案例：某開發公司2000年開發了一個小區，小區內規劃了兩間設備室（每間53），還有一棟樓首層為架空層（360）。2003年該公司申報并經核準將上述房產登記為公司所有（辦了三本房產證）。后來，開發公司利用架空層建設分隔車庫準備銷售，被小區業主發現。2008年1月開始，小區業主委員會拿著全體業主聯合簽名的信訪件到相關部門（包括當地房管局）投訴，要求開發公司將該三處房產移交給他們。房管局督促未果，于2008年6月作決定注銷了這三本房產證。開發公司不服。行政復議和一審法院維持房管局決定。二審法院卻撤銷了一審法院判決和房管局的決定，判決由房管局重新作出具體行政行為。房管局于2009年7月重新作出決定（房管局下發《行政處理決定書》），注銷三本房產證。歷經一年半時間，事態終于平息。

該案爭議的焦點：開發商對該三處房產是否擁有所有權？

爭議涉及的法律問題：對建筑物區分所有權的共有如何界定？即該三處房產能否成為建筑物區分所有權的專有？

為什么導致房管局作兩次行政處理決定？原因是涉案各方，包括開發商、業主委員會、法院、房管局的訴訟代理人，無一人把三處房產界定為業主共有共用的配套設施，而是往物業管理用房方面辯論。整個方向錯了，下筆千言，離題萬里，酷似“打醉拳”。尤其是開發商，在爭議處理的過程中，提出了認定業主共有房屋的兩個錯誤觀點：一是建設費用沒有分攤進入住房銷售價格；二是已提供了必需的物業管理用房，剩下的房屋不應歸業主共有。

由此可見，建筑物區分所有權的專有和共有概念在人們頭腦中還很模糊，甚至是混亂。為此，筆者結合工作實際，試圖通過本文拋磚引玉探討該問題。

一、共有所有權的概念和客體

1、概念

共有是指兩個或兩個以上的權利主體就同一財產共同享有所有權的法律制度。建筑物區分所有權人對共有部分的所有權稱為共有所有權。共有部分是建筑物區分所有權的核心重要問題。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》法釋（2009）7號第3條規定，“除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。”

2、客體

按法釋（2009）7號第3條規定，共有的客體包括以下七個方面：一是法定共有部分；二是建筑物的基本結構部分；三是小區或建筑物的公共通行部分；四是消防、公共照明等附屬設施、設備；五是避難層、設備層或者設備間等結構部分；六是建筑區劃內的土地（市政和專有的除外）；七是其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。如果將以上七個方面歸納起來，共有主要包括以下兩大客體：

（1）同一棟建筑物共有部分：共有部位（如樓梯、外墻、屋頂等）、共有設施設備（如電梯）。

（2）同一個小區共有部分：共有配套設施（如水泵房、配電房等）、共有建設用地使用權（屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地除外）。

二、認定共有的標準

根據現有的法律規范，認定業主共有的依據主要有以下四條標準：

（1）法定共有。法律和行政法規等法律規范規定屬于業主共有部分。這種法律規范包括《物權法》有關條款、最高人民法院關于這方面的司法解釋(如《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》法釋（2009）7號)、國家技術質量監督局發布的GB/T17986—2000《房產測量規范》、住房和城鄉建設部有關這方面的規章和規范性文件等（如1989年11月21日發布的《城市異產毗鄰房屋管理規定》、1992年頒布的《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》及《規劃設計導則》等）。

（2）不可分割或分割了會影響小區及房屋整體功能的部分，即不具有使用功能上的“排他性”部分。除了法定屬于業主共有的部分以外，建筑物的基本結構部分、公共通行部分、必不可少的附屬設施設備、避難層設備層等。一句話就是，不可分割或分割了會影響小區及房屋整體功能的，也應屬于業主共有部分（按這條標準認定的共有內容和法定的共有內容，有重疊和交叉的地方）。

（3）不宜也不可能歸任何人（含自然人、法人和其他組織）專有的部分。這條標準和前述第（2）條標準是因果關系，因為不可分割或分割了會影響小區及房屋整體功能，即在使用功能上不具有“排他性”，所以不宜也不可能歸任何人專有。第（2）條是從客體方面衡量是否應屬于共有的標準，該條則是從主體方面衡量可否屬于共有的標準。最高人民法院解釋的第三條第二項內容，概括起來 應該就是這個意思。

（4）約定共有。按前述三條標準衡量，可以歸開發建設單位的房屋，開發建設單位和買房人雙方可以通過約定，歸全體業主共有。

對照以上標準，回過頭來可以看出，本文開頭案例中的開發商為自己申辯理由的錯誤所在。這也是認定共有須糾正的帶有普遍性的模糊認識。

三、認定共有由誰把關

業主共有部分的認定，應由規劃、房管部門分工負責把關。

相關法律規范對業主共有部分的客體范圍進行了明確。但實踐操作中由誰認定，認定的程序如何，目前尚無明確的法律規定。如果讓商品房買賣雙方當事人自己約定，開發建設單位往往會利用多數購房人相對外行等信息不對稱，借商品房買賣合同、業主公約等形式，將一些小區全體業主共有房屋寫在自己名下，在賣房之初就讓業主簽字。甚至不通過約定，將屬于業主共有的房屋直接登記在開發建設單位自己的名下，侵害消費者權益。市場解決不了的問題，政府應該義不容辭彌補這個缺陷。共有本來就是分爭之源，不可沒有“裁判員”。況且房地產價值巨大。對此，有關部門應主動承擔認定共有的社會職責。大體可以這樣安排，根據相關部門的職能分工，由規劃、房管部門“鐵路警察各管一段”。“房屋用途”由規劃部門在前期規劃環節確定下來。比較好的辦法是規劃管理部門批準建設工程規劃許可時，給房屋貼上用途的“條碼”。在房屋預（銷）售許可申請環節，要求開發建設單位根據“房屋用途”，列明建筑區劃內依法屬于業主共有的公共場所、公用設施和物業管理用房的具體范圍。房地產管理部門批準預售許可時，應核驗開發建設單位提交列明依法屬于業主共有的公共場所、公用設施和物業管理用房的規劃許可文件及預售方案。依法屬于業主共有的公共場所、公用設施和物業管理用房的具體范圍，一經明確認定不得隨意更改，也不得納入預售范圍，并在預（銷）售許可證上載明公示。

贛州市房管局在贛市房字〔2011〕36號《關于進一步規范和完善房地產市場監管行為的通知》第一條第（三）項專門規定，“共有房不得銷售”：

“房地產開發企業申請商品房預（銷）售許可（備案）時，應根據規劃和相關規定，申報該項目物業管理用房、水泵房、配電房、設施設備間等業主共有房屋和需要提供的社區服務用房等房屋的面積及位置，且承諾不將其銷售、租賃或附贈。

房地產行政主管部門應嚴格核查企業申報的項目內容是否符合規劃要求，對物業管理用房應對照《贛州市住宅小區物業管理辦法》（贛州市人民政府令62號）的具體規定進行核準；所有業主共有房屋和社區服務用房等房屋的面積不得計入預（銷）售許可（備案）面積，并在商品房網上備案系統中標明和凍結；產權登記機構在產權登記時按相關規定進行把關。”

該文件明確了對共有部分的把關主體和基本程序，彌補了法律盲區。

四、共有房屋的登記

房屋登記機關履行最后把關的職責，將預（銷）售許可證載明的屬于全體業主共有的房屋，由開發建設單位在辦理房屋初始登記時一并申請，登記在全體業主的名下。所有權主體為全體業主，不寫具體名字。

五、共有的幾種有待識別的情形

1、綠地的權利歸屬

小區綠地屬于小區的共用配套設施，屬于業主共有。但也有例外情形。按物權法第73條規定，城鎮公共綠地或者明示歸個人的除外。什么叫“明示歸個人的”？ 規劃設計、管理規約（非臨時管理規約）或業主大會決定專屬于個人的綠地部分，應當認定為 “明示歸個人的”綠地。開發商擅自設定的綠地專有使用權應不在此列。明示屬于個人的綠地，不包括明示綠地的建設用地使用權屬于個人，只能理解為在綠地上設定專有使用權。

綠地有時被開發商擅自改建，或被開發商擅自設定專有使用權，這些都是不合法的。

2、屋頂平臺的權利歸屬

關于屋頂平臺的歸屬，學術界有不同主張。有學者認為，屋頂平臺為各區分所有人共有，開發商不能將一個沒有頂層樓板的建筑物出賣給全體區分所有權人，那么也就不能將樓頂空間歸屬于自己所有，也不能通過約定將樓頂空間歸屬于頂層住宅區分所有權人專有使用。另有學者認為，屋頂平臺應屬于頂樓住房所有權的范圍，因為頂樓部分的附屬物由最高一層的區分所有人所有。筆者認為，屋頂平臺一般屬于相關業主共有，但也有另外的情形。法釋[2009]7號第2條規定，規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。按照該規定，露臺成為專有的條件有二：一是規劃上專屬于特定房屋。何謂規劃上專屬于特定房屋？只有特定房屋“能到達”該露臺，其他房屋無路可達；二是該露臺的歸屬已寫入了特定房屋買賣合同。這類露臺，往往就是屋頂或屋頂的一部分。

3、停車位、停車庫的權屬

停車位、停車庫包括開發商原始所有和業主共有兩種情形。

（1）開發商原始所有

《物權法》第七十四條第二款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”開發商依照《建設工程規劃許可證》許可的事項和內容，建造停車位、停車庫，其原始所有權自然屬于開發商，開發商當然可以依法通過出售、附贈轉移其所有權于業主；開發商也可以通過出租的方式由業主有償使用而保留其所有權。

（2）業主共有

《物權法》第七十四條第三款規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”法釋[2009]7號第六條規定：“建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。”按此規定，只要該項目開發建設的容積率已經用完，城鄉規劃部門核發的《建設工程規劃許可證》及其附圖中也沒有明確該位置用于停放汽車，這種車位應屬于業主共有。

4、會所、幼兒園權利歸屬

按照前述認定共有的標準，會所、幼兒園的原始所有權應歸開發商。開發商可以依法處分。但不管其所有權轉移歸誰，會所和幼兒園的功能和用途，未經規劃部門同意不能改變。