綠色建筑之惑

全國房地產經理人聯(lián)盟常務理事副秘書長、卓達集團銷售總公司副總經理楊鳳斌

明年起，北京全市新建、改擴建的建筑都將按綠色建筑標準為依據。據了解，《北京市綠色建筑設計標準》編制已于7月14日啟動，明年初將向北京全市強制推廣。在未來的房地產業(yè)發(fā)展道路上，“加快轉型發(fā)展，打造綠色地產”已經成為一種必然趨勢。目前中國綠色建筑發(fā)展現狀如何？綠色建筑是否是高成本建筑？就綠色建筑話題，本刊采訪了業(yè)內的專家。

綠色建筑駛入快車道

《中國建設信息》：您認為綠色建筑在中國發(fā)展的態(tài)勢如何？這兩年是不是有更多的開發(fā)商開始打造綠色建筑？

楊鳳斌：我國綠色建筑發(fā)展工作起步于本世紀初，2006年3月住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了我國第一部國家標準《綠色建筑評價標準》，2009年8月，國務院提出大力發(fā)展綠色經濟，首次將綠色建筑發(fā)展工作列入了國家的中長期發(fā)展規(guī)劃。發(fā)展態(tài)勢良好，已被越來越多的開發(fā)企業(yè)作為持續(xù)性開發(fā)的方向。

特別是近兩年，從節(jié)約能源、節(jié)約資源、回歸自然，創(chuàng)造舒適和健康的生活環(huán)境等方面，許多企業(yè)開始研發(fā)綠色建筑的前沿課題，許多企業(yè)積極組織科研、高校等單位在相關領域進行科技攻關，參加相關綠色建筑的國際活動，并積極實踐，收到了良好效果。

新世界中國地產（北京）項目管理中心規(guī)劃設計部綠色建筑研發(fā)負責人姜威

總體上看，通過國家相關部門及房地產企業(yè)的共同努力，全社會的環(huán)保意識也在不斷增強，營造綠色建筑、健康住宅正成為越來越多開發(fā)商、建筑師追求的目標。人們已不但注重單體建筑的質量，也關注小區(qū)的環(huán)境，不但注重結構安全，也關注室內空氣的質量，不但注重材料的堅固耐久和價格低廉，也關注材料消耗對環(huán)境和能源的影響，人們已經意識到“綠色”和生活息息相關。

姜威：未來綠色建筑發(fā)展將是大勢所趨。隨著國家對于綠色建筑的導向性推動，評估標準架構體系的完善，綠色建筑補貼政策的激勵，以及購房者預期對于綠色低碳建筑的追捧，促使越來越多的開發(fā)商投入到綠色建筑大潮。

萬科、招商、當代都已在綠色建筑的大道上前行。新世界地產北京項目也早已投入綠色建筑的研究實踐，2009年我們開始打造ECO HOME環(huán)保體驗館，采用了諸多綠色技術進行探索嘗試。通過多年的研究實踐，我們提煉出綠色建筑五大實踐范疇，即建筑、機電、給排水、景觀、照明等，每一項分解出諸多綠色技術，并打算將這些技術逐漸嘗試性應用到我們新的公建項目北京K11“ART MALL購物藝術館”和“ART CENTER藝術中心”內。

黃獻明：綠色建筑蓬勃發(fā)展態(tài)勢明顯。越來越多一線開發(fā)商認識到綠色建筑的價值，開始主動進行綠色轉型，包括從企業(yè)綠色價值觀的構建、綠色技術支持體系的構建和內部組織機制的綠色調整等。

清華大學建筑設計院綠色建筑工程設計所高級建筑師黃獻明

沈宏明：最近兩年，房地產業(yè)對于綠色建筑的重視無論是從輿論到市場，直至產業(yè)鏈都進入了快速增長時期，開發(fā)企業(yè)也從咨詢到實踐，誕生了很多精品項目。

認識綠色建筑有階段性

《中國建設信息》：就我們了解到的情況，二三線城市的開發(fā)商，甚至是一線城市不具有品牌度的開發(fā)商都還沒有打造綠色建筑的意識，或者只是以“綠色”為噱頭，您如何看待這一現象？

楊鳳斌：一些建筑開發(fā)商在市場競爭中打出綠色牌，但并沒有真正搞清楚何謂綠色，而國內的多數消費者對綠色建筑同樣理解不夠深入。什么是綠色建筑？ 綠色建筑是在建筑的全壽命周期內，最大限度地節(jié)約資源(節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材)、保護環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。

所謂“綠色建筑”的“綠色”，并不是指一般意義的立體綠化、屋頂花園，而是代表一種概念或象征，指建筑能充分利用環(huán)境自然資源，并且在不破壞環(huán)境基本生態(tài)平衡條件下建造的一種建筑，又稱為可持續(xù)發(fā)展建筑、生態(tài)建筑、回歸大自然建筑、節(jié)能環(huán)保建筑等。

北京啟迪德潤能源科技有限公司總經理沈宏明

綠色建筑的基本內涵可歸納為：減輕建筑對環(huán)境的負荷，即節(jié)約能源及資源；提供安全、健康、舒適性良好的生活空間；與自然環(huán)境親和，做到人及建筑與環(huán)境的和諧共處、永續(xù)發(fā)展。

建設原則簡單來說是，以保護為核心的自然生態(tài)原則，以宜人為核心的社會生態(tài)原則，以高效為核心的經濟生態(tài)原則，以和諧為核心的復合生態(tài)原則。

綠色建筑要做到人與人的和諧共存，人與經濟活動和諧共存，人與環(huán)境和諧共存，能復制、能實行，能推廣，實際就是符合整體生態(tài)的理念。

節(jié)能環(huán)保只是綠色建筑地產的一個方面。現在國內部分綠色建筑并沒有真正實現對生態(tài)環(huán)境的保障，更沒有充分地利用自然資源。不少“綠色地產”只是一種形式，沒有真正體現出綠色理念。有些地產項目打著某種新型環(huán)保節(jié)能技術的旗號便自稱“環(huán)保住宅”，簡單地種點花草或是小區(qū)中稍微有的綠化面積就成為“綠色小區(qū)”了。從商業(yè)角度上可能考慮更多的是建筑外在的景觀，對一些景觀比較好的，比如有水就認為是比較生態(tài)的，比較綠色的。事實上，綠色建筑對資源消耗，對用地的效率是有要求的。綠色建筑不僅僅是節(jié)能，還有一些用地效率、室內室外環(huán)境等綜合的要求。

從市場情況來看，開發(fā)商無論是真正打造綠色地產還是僅作為項目的概念或賣點，都可以看出，它們對于綠色建筑已經有所關注，并已將綠色作為建筑的亮點，而不是以往僅強調園林景觀、戶型等，從這一點已說明這些年國家推動建筑節(jié)能有了一定的效果。隨著房地產市場的成熟，開發(fā)商也在思考，下一步要賣什么？如果還是一些華而不實的概念，可能會被擠出市場。而如果是建造一個高品質的綠色建筑，就會引領周邊項目，這不僅是實力與價值的體現，更會在市場上收獲良好的口碑。

未來房地產中，綠色將成為基礎條件，成為營銷的必然條件，綠色建筑將成為房地產產生價值和效益的一個關鍵環(huán)節(jié)。

姜威：目前二三線城市的部分開發(fā)商之所以對綠色建筑尚不關切主要有兩方面原因：第一，其正處于只關心項目的實用性、銷售額的初級階段，對于地產品牌的塑造還沒有長遠規(guī)劃。第二，打造綠色建筑需要增加一定的成本，這對于部分只重視初始投入成本，而忽略運營成本的住宅項目開發(fā)商而言，確無吸引力。第三，二三線城市消費者對綠色開發(fā)產品的市場認知度與購買力水平存在瓶頸。

黃獻明：對于綠色建筑的認識有其階段性特征，二三線城市開發(fā)商的認識和四五年前一線城市的開發(fā)商認識有相似之處，相信隨著地方政策力度的加強、發(fā)達地區(qū)綠色建筑實踐的增多，這些認識略顯滯后的地區(qū)對綠色建筑的認識會很快有所改善。

綠色建筑不等于高投入

《中國建設信息》：一些開發(fā)商給出的不愿意開發(fā)綠色建筑的理由是，需要增加很多開發(fā)成本，在您看來，綠色建筑等于高投入嗎？

楊鳳斌：房地產開發(fā)模式：是以土地為原料、資金為動力、以時間為坐標、以銷售為導向的粗放型、消耗型、分離型的生產模式。生產經營方式上的粗放，生產過程，以及產品本身由于缺乏標準化、產業(yè)化和規(guī)模化，缺乏技術含量和技術創(chuàng)新。經營方式的粗放必然帶來一個非常嚴重的問題，就是資源的嚴重消耗。反映在土地上，其中快速拿地和消耗模式造成了城市土地數量的迅速消耗；反映在質量上的隱形消耗，就是我們的建筑有的質量非常低，形成很多城市垃圾。同時由于建筑過程當中，因為缺乏標準化、產業(yè)程度低、管理水平差，無論是施工過程還是材料選用都造成了較大的人員與材料的浪費。

其次是綠色低碳的開發(fā)經營模式。相信未來綠色建筑會作為一種生活方式存在，綠色將成為基礎條件，成為營銷的必然條件，低碳也將成為制約經濟的硬約束條件。綠色建筑不等于高投入，相反會大大的節(jié)約資源。

有一種說法，綠色低碳是需要成本的，而這個成本最終要由消費者來買單。其實，企業(yè)通過技術革新和產品升級，可以降低原來的投資造價。在目前的某一個階段，綠色地產的建設成本比較高，是因為還沒有達到量產化。隨著各項技術的進步，綠色地產不應該增加建筑成本，反而應該降低成本。綠色建筑如果按照因地制宜的策略，可以更多地利用建筑本身的自然景觀和自然資源，減少一部分不必要的投資。開發(fā)企業(yè)根據自身開發(fā)產品的類型，所在區(qū)域并結合企業(yè)自身的發(fā)展模式進行研究，目前萬科、中海、卓達等企業(yè)都在研發(fā)各自綠色建筑的企業(yè)標準，這一標準要和建筑所在區(qū)域以及當地“十二五”節(jié)能減排的發(fā)展速度相結合。

姜威：就目前的行業(yè)發(fā)展來說，開發(fā)企業(yè)在打造綠色建筑過程中確實增加了成本投入。

根據我們的實踐總結估算，考慮不同層次的綠色技術后，項目整體開發(fā)成本會增加約20%～30%。而所選用綠色技術、材料、設備不同，成本增加也會有不小的差異。

以我們開發(fā)的某住宅項目為例，采用集中空調+新風系統(tǒng)增加成本約300元左右，分戶空調+新風增加約250元左右，智能化家居系統(tǒng)增加約150元，墻體隔聲、防電磁干擾增加成本增加約150元左右，中央凈水系統(tǒng)增加約20元，調光控制系統(tǒng)增加約80元，垃圾處理系統(tǒng)增加約30元，太陽能熱水系統(tǒng)增加約40元，太陽能照明系統(tǒng)增加約10元，雨水回收利用利用系統(tǒng)增加約50元，生態(tài)水循環(huán)系統(tǒng)增加約30元，人工加濕測溫增加約50元，外加節(jié)能電梯、供水恒壓系統(tǒng)等技術。綜合算下來，攤到單平米成本會增加約300～900元。

其實這一投入相比普通建安成本并未增加太高的比例，但開發(fā)商的投入需要有相應的產出來平衡，在未有擴大品牌知名度意向之前，且未收獲市場對綠色產品銷售良性反應之前，這些綠色投入可以有選擇性的進行實踐，但將可行的技術全部應用于項目一體，在現實意義上的推廣是有較大難度的。

黃獻明：如果說這個問題在五年前是個問題的話，今天應該在許多“嘗到甜頭”的開發(fā)商看來已經不是什么問題了，有關綠色建筑經濟性的討論今天可能更多集中在新技術的后期維護風險和維護成本方面，很多開發(fā)商都認識到，隨著房價的提升、綠色與節(jié)能政策的日益強化，綠色建筑的初投資增額在整個建安成本中所占比重在持續(xù)下降，開發(fā)商更關注這些建筑的后期使用是否存在很多潛在風險？因此，如果說以后仍然有有關“綠色建筑=高投入”的擔心的話，“高投入”的理解可能更多在于后期維護的高投入上，這個問題雖然會隨著相關技術應用的普及，逐步得到化解，但應該有這樣的意識——在一定的時期內，這樣的風險是會客觀存在的，畢竟新技術的成熟有其自身的規(guī)律，但我們也相信這個階段會很快過去，而且在過去三年的大量實踐中，市場也確實已經積累了一批經過實踐檢驗的合格技術，這樣的風險應該說是可控的。

沈宏明：投入分兩塊：硬成本（材料造價）與軟成本（設計、施工、人力），綠色建筑究竟需要投入多少成本與具體項目有關，國家的綠色建筑星級評價也分為一、二、三星，不同的星級其投入有所不同。

高科技不等于綠色建筑

《中國建設信息》：一些開發(fā)商認為綠色建筑投入巨大的原因是，要安裝價格不菲的高科技設備，您覺得綠色建筑是否等同于高科技設備的安裝？

楊鳳斌：對于綠色建筑，很多人將注意力放在建造后期的設備安裝上，往往忽略了前期的設計和規(guī)劃。其實，高科技不等于綠色建筑。

把綠色建筑和建筑節(jié)能的發(fā)展道路定位在高端、貴族化，不會取得成功；事實證明把發(fā)展道路確定為中國式、普通老百姓式、適用技術式，綠色建筑才能健康發(fā)展。

以前的智能化就走過彎路，許多智能建筑，停留在保安、音響控制等方面，線路搞得非常復雜，造價也非常高，甚至耗電量居高不下，這不是智能建筑應有的發(fā)展道路。信息時代，綠色建筑該是多用信息，少用能源。推綠色建筑，需要建筑師首先要熟悉綠色的技術、綠色的標準，在熟悉的基礎上再重新思考或者探索設計的邏輯。關于綠色建筑技術應回歸到更原始的方式、更本質、更簡單的邏輯來研究問題，也許能夠發(fā)現一些更適宜的技術。從這個角度來講，我們建筑師可能都面臨一個挑戰(zhàn)，就是自己知識、經驗的更新。

姜威：綠色建筑并不等于高科技設備投入，可以在合理的價格基礎上斟選適合的技術，是“少而精”，非“大而全”。“因地制宜，量體裁衣”原則在目前更具備現實的綠色項目推廣意義。

黃獻明：過去兩年綠色建筑實踐顯示，主要的綠色建筑的增量成本正從節(jié)能板塊向室內環(huán)境板塊轉移，這意味著之前在地源熱泵、可再生能源系統(tǒng)、節(jié)能電器設備等方面的增量投入比重在下降，而室內空氣品質、智能化系統(tǒng)等技術增量比重在增加。這樣的轉變對于綠色建筑而言，有著兩個意義：一、綠色建筑中有關節(jié)能的認識從獨立的設備節(jié)能向系統(tǒng)節(jié)能轉變，有關控制系統(tǒng)的升級比獨立的設備分別節(jié)能更貼近使用者的體驗和行為，人們已逐步認識到行為節(jié)能的價值；二、綠色建筑從強調對自然環(huán)境的貢獻在向追求使用者的健康轉變，這意味著人們對于綠色建筑的態(tài)度已逐步從“要我做”轉變?yōu)椤拔乙觥保G色建筑不僅僅是不斷惡劣的自然環(huán)境導致我們做出的被動選擇，而是改善我們生活質量和居住工作環(huán)境的主動之選。以上兩重意義決定了，綠色建筑給普羅大眾的印象將很快遠離“機械-刻板-設備”等印象，越來越回歸“健康環(huán)境、全新體驗”等綠色建筑應有之義。

沈宏明：綠色建筑并非一定需高設備投入，對于經濟適用房、普通居民住宅等項目完全可以通過自然采光、通風等被動式節(jié)能設計達到相應效果。

“性能”回歸

《中國建設信息》：您覺得目前業(yè)內對于綠色建筑還存在哪些誤區(qū)亟待廓清？

楊鳳斌：對“綠色建筑”，人們認識上存在四個誤區(qū)：

誤區(qū)一：“綠色建筑”造成高成本。相對于普通建筑，眼下“綠色建筑”的增量成本約為100元/平方米至400元/平方米，但從全生命周期成本核算來看，“綠色建筑”的成本并不一定會比普通建筑高，甚至還會有所降低。而從綜合生態(tài)效益、居住舒適度考量，“綠色建筑”更具性價比。

誤區(qū)二：“ 綠色建筑”就是概念炒作。根據住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《綠色建筑評價標識管理辦法》及《綠色建筑評價技術細則》，“綠色建筑”等級由低至高分為一至三個星級。審定項目由住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布，并頒發(fā)證書和標志，其中一星級和二星級項目由地方政府審定，三星級則需住房和城鄉(xiāng)建設部審定。被建筑評價標識專家委員會認定的“綠色建筑”，并非一個銷售的噱頭。

誤區(qū)三：“綠色建筑”就是高綠化、大景觀。“綠色建筑”的確對園林、綠地面積有著嚴格的執(zhí)行標準，比傳統(tǒng)建筑給居住者更多的綠色自然感受。但綠色的感官感受并非全部，“綠色建筑”是生態(tài)住宅、節(jié)能建筑、環(huán)保住宅、健康住宅的和諧統(tǒng)一體。

誤區(qū)四：“綠色建筑”要使用大量高新尖技術。“綠色建筑”會利用一些節(jié)能技術或者設備，但不是高新尖技術的實驗室。“綠色建筑”技術的目的是創(chuàng)造適宜生活環(huán)境，遮風擋雨，冬暖夏涼。“綠色建筑”提倡采用對自然破壞最小的方式、簡單可行的技術。換句話說，“綠色建筑”是用最簡單的方式、最小的環(huán)境代價，建造最適宜的生活環(huán)境。

當前和今后一個時期，發(fā)展綠色建筑，有幾個方面需要注意：

一要注意采用適用技術。綠色建筑應盡可能地采用適用技術和降低能源消耗的構造。目前，已有不少低成本、簡便且適用性強的成熟技術可應用于綠色建筑，如自然通風、遮陽、建筑墻體保溫、建筑立面綠化和屋頂綠化等。對此，應積極借鑒、推廣。

二要營造健康環(huán)保的室內環(huán)境。發(fā)展綠色建筑，要將居住人的健康、人與人的和諧，與建筑的節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)地緊密結合起來。發(fā)展綠色建筑不僅應努力使建筑能耗大為減少，而且應帶來健康、生態(tài)環(huán)保的室內環(huán)境，使在綠色建筑里的人接受并熱愛這樣的生活和工作環(huán)境，從而保持身體健康和激發(fā)工作熱情，發(fā)揮更大的生產潛力和創(chuàng)新潛力。

三要充分利用可再生能源。可以通過現代技術，將太陽能、風能、地熱能、電梯下降的勢能以及人活動產生的熱能等都收集起來，使建筑成為一個能源的發(fā)生器，從而達到節(jié)能減排的目的。

姜威：目前部分開發(fā)商存在誤區(qū)，認為做些屋頂綠化、垂直綠化就可以稱之為綠色建筑，抑或應用了一些綠色技術、設備就作為噱頭大肆鼓吹。其實不然，綠色建筑需要從節(jié)地（合適的居住密度）、節(jié)能（圍護結構、空調、電梯等設備）、節(jié)水（雨水利用、中水回用）、可持續(xù)發(fā)展（全壽命周期）等方面綜合評價。說到這個評價標準，市場目前最受追捧的就是美國LEED綠色建筑及綠色國標等權威綠色建筑認證標準。

黃獻明：誤區(qū)一，綠色建筑是技術堆砌。當前大多數常用的綠色建筑評價標準都采取以措施為導向的評價方法，依據采用的綠色設計策略和技術的難度、多寡對參評建筑進行評價，這使得人們產生技術應用越多的建筑“綠色度”越高的錯誤印象，這一印象反之又把人們的這種技術偏好推向新的“高度”。

誤區(qū)二，綠色三星最好。無論從賺取眼球還是“挑戰(zhàn)極限”的角度，大多數開發(fā)企業(yè)都樂于把自己的首批綠色實踐定位于最高的三星級，而實際上，由于評價標準本身的有待成熟，以措施為導向的指導思想，導致了技術數量和措施的多寡基本決定了建筑最終的“星級”水平，這使得先入為主地追求“最高”要求。

誤區(qū)三，越“好”的綠色建筑越貴。這一誤區(qū)和前兩個誤區(qū)是緊密相連的，正因為對“三星”、“白金”的迷信，導致了技術堆砌的偽綠色實踐出現，也就造成了人們產生“越好的綠色建筑越貴“的錯誤印象。

誤區(qū)四，LEED比國家綠標高級。現在依然有不少開發(fā)商，把LEED和國家綠標看成是國際和國內的兩種標準，殊不知綠色建筑首先是強調本土性與地域性的建筑，“國際化”建筑很難說是優(yōu)秀的綠色建筑。而且無論從評價內容、指標設置、板塊權重，評價標準都與它所在地區(qū)實際的自然、經濟、文化有著緊密的聯(lián)系，因此使用基于美國國情的LEED評價標準去評價中國的建筑，本身就存在很多問題（包括節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水等關鍵性指標，中美兩國存在明顯差異）無法解決。

沈宏明：究竟綠色建筑是開發(fā)商的短期項目個案還是長期規(guī)劃方向？目前很多開發(fā)商只將綠色建筑做為項目個案，做個樓盤，實際上，綠色建筑是行業(yè)大方向，開發(fā)商應該將其作為長期戰(zhàn)略考慮。