轉型改變房地產

◎ 本刊記者 黎林峰

一浪高過一浪的“地王”不斷涌現、持續高企的房價、2009年瘋狂的房地產市場……這一切讓每一個中國人記憶猶新。中國房地產市場經過幾輪調控，尤其是經歷了2010年這一場號稱史上最嚴厲的調控之后，房地產業在國民經濟中支柱產業的地位已不再被強調，房地產業的出路在何方？如何厘清房地產市場健康有序發展思路？

中央經濟工作會議“定調”

12月12日閉幕的中央經濟工作會議提出：2011年宏觀經濟政策的基本取向要積極穩健、審慎靈活，重點是更加積極穩妥地處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構、管理通脹預期的關系，加快推進經濟結構戰略性調整，把穩定價格總水平放在更加突出的位置，切實增強經濟發展的協調性、可持續性和內生動力。從房地產行業來看，中央經濟工作會議給這個行業的發展定下了基調：在加快推進經濟結構戰略性調整的大趨勢下，強化了房地產業進入調整期的預期。

中央經濟工作會議釋放出一個重要信息：2011年中國經濟的首要任務，將從“保增長”轉向“促轉變”，以擴大消費、推進城鎮化、優化產業結構為三大政策著力點，促進經濟發展方式發生“實質性”轉變，從而增加中國經濟可持續增長的內生動力。

從強調增長速度轉向注重增長質量和經濟結構調整，這一調整凸顯中國在應對危機中力求經濟可持續發展的堅定決心。未來數年中國經濟將進入調整期，調整的重點一方面是提高最終消費需求對經濟增長的貢獻；另一方面是提升科技創新和人力資本對經濟增長的貢獻，最終對經濟結構和經濟發展方式進行戰略性的調整和轉變。

根據中央經濟工作會議精神，住房和城鄉建設部指出明年的主要任務和要求包括：要積極穩妥推進城鎮化，合理確定大中小城市和小城鎮的功能定位、產業布局、開發邊界，形成基本公共服務和基礎設施一體化、網絡化發展的城鎮化新格局。要加快推進住房保障體系建設，強化政府責任，調動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區和農村危房改造，大力發展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。

全國住房和城鄉建設工作會議“把脈”

12月29日，全國住房和城鄉建設工作會議暨黨風廉政、精神文明建設工作會議在京召開。住房城鄉建設部黨組書記、部長姜偉新在作住房和城鄉建設工作報告時回顧了2010年住房城鄉建設工作，并對2011年的重點工作進行了部署。

會議指出，今年保障性安居工程建設規模創歷年之最，全國各類保障性住房和棚戶區改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；農村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶，均超額完成年初國務院部署的任務。今年，國家加大了對房地產市場的調控力度，房地產市場投機性需求得到一定抑制，調控取得一定效果。

會議指出，住房城鄉建設系統基本完成了“十一五”規劃確定的目標任務。城鎮化快速推進，2009年城鎮化水平為46.59%，比“十五”期末提高了3.6個百分點。2009年底，城市人均住宅建筑面積約30平方米，農村人居住房面積33.6平方米，分別比2005年提高15%和13%。“十一五”期間累計完成北方既有居住建筑供熱計量和節能改造1.67億平方米，超出“十一五”期間任務的11.3%。預計今年全國城市生活垃圾處理率和城鎮污水處理率分別達到72.5%和75%，分別超出“十一五”規劃目標2.5個百分點和5個百分點。

繼續堅定不移地加強房地產市場調控在會上被列為2011年住房和城鄉建設系統的重要工作內容。

會議指出，2011年將進一步強化各項調控措施的貫徹落實。在支持自住性、改善性住房需求的同時，抑制投資投機性購房，遏制房價過快上漲。適時會同監察部對省、市人民政府穩定房價工作進行考核，對政策落實不到位、工作不得力的，進行約談直至追究責任。增加住房有效供給，配合國土部門在增加保障性住房供地的同時，切實保障普通商品住房的用地供應。繼續大力規范和監管房地產市場秩序，維護消費者合法權益。

會議指出，2011年要更大規模地推進保障性安居工程建設。2011年計劃建設保障性住房和各類棚戶區改造住房將比2010年大幅度增加。重點發展公共租賃住房，加快解決低收入和中等偏下收入群體、新就業職工和外來務工人員住房問題。加大保障性住房建設質量的監管力度，確保百姓住上放心房。

會議強調要進一步加強城市和村鎮規劃工作，積極穩妥推進城鎮化。編制實施好城鎮體系規劃，合理確定城鎮布局，促進大中小城市和小城鎮功能互補和協調發展。積極推動城市基礎設施和服務功能向農村地區延伸，讓廣大農民分享城鎮化發展成果。

會議對加強住房公積金管理，完善住房公積金繳存、提取、使用、管理和監督制度，確保資金安全和運行規范。強化對住房公積金支持保障性住房建設試點的監管等內容作了闡述。

國際經濟形勢“逼迫”

中國經濟轉型是必然趨勢。中國經濟結構一直以來以外向型為主，對外貿依賴嚴重。同時投資拉動占到很大比例，消費在經濟結構中所占比例較小。在國際金融危機大潮中，中國經濟出口這塊遭受“寒流”，經濟發展面臨嚴峻形勢，因此才有了2009年和2010年GDP“保八”的目標。原本不合理的經濟結構形態在國際金融危機“逼迫”下轉變經濟結構，保持健康持續發展尤為迫切。

中央經濟工作會議作出的系列決定離不開當前經濟形勢發展具有明顯的復雜性和不確定性因素的影響。資深經濟學研究學者王國平分析認為。首先是國際經濟不景氣，在國際金融危機沖擊下，世界經濟氣候一直處于“冷冬”的狀態，經濟復蘇遙遙無期。IMF（國際貨幣基金組織）在2010年10月發表的《世界經濟展望》中認為，2010年上半年世界經濟增長率為5.25%，高出此前預測值0.5個百分點；預計2010年世界經濟增長率為4.8%，2011年為4.2%。IMF同時預測發達國家經濟體2010年的經濟增長率為2.7%，2011年為2.2%。本輪金融危機導致發達國家經濟發展在2009年下滑3.2%。總體來說，對世界經濟影響舉足輕重的發達國家的經濟復蘇是世界經濟實現復蘇的前提。

具體來看，美國經濟在2010年二季度實現了3.7%的增長，這是美國經濟連續四個季度實現增長，顯出開始復蘇的跡象。美國經濟先行指標——PMI（采購經理人指數，由美國供應管理協會每月公布）——9月份為54.4，已連續14個月超過50這一經濟擴張與收縮的分水嶺，預示美國經濟未來仍將保持擴張勢頭。

然而，高失業率與低迷的房地產業仍然是美國經濟復蘇的最大障礙。美國2010年9月份的失業率為9.6%，與8月持平，比危機前高出約4個百分點，這對依賴消費推動的美國經濟增長構成了威脅。數據顯示，美國8月份的成屋銷售中位價環比下跌1.9%，較危機前最高價位下跌23%，7月份成屋銷售量環比大跌27%，8月份銷售量環比僅增長8.55%，這顯示出住房補貼政策退出對房地產市場的巨大沖擊，預計2011年美國房價仍將在底部震蕩。受房地產市場不景氣和高失業率困擾的美國經濟復蘇“步履蹣跚”，IMF預計今年美國經濟增長率為2.7%，明年經濟增長率為2.2%，但經濟二次探底可能性不大。

歐元區經濟復蘇弱于美國，主權債務風險為中長期增長埋下隱患。歐元區2010年前兩季度GDP（不變價）分別實現1.1%和2.4%的小幅增長，走出了連續五個季度的衰退。從經濟領先指標來看，PMI到2010年9月已連續12個月大于50，預計2010年第三季度歐元區仍將實現2%左右的增長，IMF的預測認為今年歐元區經濟增長率為1.7%，2011年為1.5%。

歐元區經濟增長面臨的主要挑戰是成員國的主權債務風險。研究發現，在歐洲央行和IMF對希臘提供上千億歐元救助的同時，歐盟推出了高達7500億歐元的救助計劃，使歐元區短期內面臨的主權債務風險下降，但歐元區成員國中期主權債務將集中到期，屆時市場流動性風險將會上升，再融資難度和成本都將增加。主權債務風險可能傳染到金融機構，歐元區金融市場的脆弱性將更加明顯。此外，歐元區8月份失業率為10.1%，連續4個月維持危機以來的最高水平，成為經濟復蘇的主要阻力之一。高失業率、主權債務風險和金融市場脆弱性已成為歐元區經濟增長的潛在威脅，歐元區二次探底的風險上升。

日本經濟二次探底風險上升，全球最高負債率增大金融市場的不確定性。日本GDP在2010年二季度僅增長0.4%，經濟景氣指數（制造業PMI指數）連續4個月下滑，并在9月份首次跌破50這一擴張與收縮的分水嶺，預示著日本經濟未來再次陷入衰退的可能性增大。

日本經濟復蘇面臨的主要障礙包括：日元對美元的快速大幅升值抑制了出口。自2010年5月以來，日元對美元匯率由1∶95升至當前的1∶80，升值幅度高達16%，日元升值導致日本8月出口環比下降12%。失業率仍處于危機以來的較高水平，抑制國內消費增長。日本8月份失業率為5.1%，高出危機前1.3個百分點，盡管失業率低于歐美，但考慮到日本婦女就業率低（低于北歐約15個百分點）等因素，日本的失業情況仍相當嚴重。國債占GDP的比重超過200%，加之零基準利率對國際資本吸引力下降，日本的主權債務風險上升。盡管日元作為國際儲備貨幣使債券投資者面臨的違約風險下降，但日本經濟低迷不振，人口老齡化不斷加劇，貨幣政策接近失靈，未來日本政府以增發貨幣方式償還債務的可能性上升，從而增大日本未來的通脹風險。

“調結構”建可持續模式

如前分析，世界性的金融危機是促使中國經濟轉型的重要外因，內因及根源還是在中國經濟結構本身。在出口、投資、消費“三駕馬車”拉動下快速向前飛奔的中國經濟在世界經濟形勢較好時，在飛奔的過程中，消費這條短腿沒有人注意。在國際金融危機沖擊下，全球經濟下滑，出口嚴重受挫的情況下，消費這條短腿還能支撐住馬車快速向前嗎？如果不調結構，中國經濟的馬車還能保持高速運行嗎？

毫無疑問的是，出口萎縮，為保增長，投資和消費拉動經濟馬車的任務變得更重。固定資產投資拉動經濟增長的效果明顯，然而后遺癥——經濟過熱的后果也是有目共睹的。為保增長中央投入四萬億拉動經濟，2010年是城鎮固定資產投資增長較快的一年，日前國家統計局公布的數據稱，2010年城鎮固定資產投資保持平穩較快增長，1-11月份城鎮固定資產投資210698億元，同比增長24.9%。顯而易見，同比增長的近25%固定資產投資對今年GDP的貢獻有多大。

2011年是“十二五”開局之年，各地加大投資的勢頭在所難免。防止投資過熱的擔心看來并非空穴來風。投資拉動經濟雖然起到立竿見影的作用，經濟過熱的后果不得不考慮。因此，防止投資過快過熱，也是2011年經濟工作的重要內容。

同時，要引起高度重視的是，中國社會的就業問題日益嚴峻。教育部的數據顯示，2010年全國高校畢業生達到600多萬。如果加上沒能進入高校的、農村青年、40歲以上的失業群體，需就業人群的數字將是 天文數字。這個龐大的群體直接影響到中國社會的穩定。在經濟發展模式選擇上，產業的設計和發展必須要考慮到社會就業的安排。

另一方面是通脹的壓力依然很大。如果說2009年感觸最深的是房價的一路飆升，那么2010年印象深刻的應該首選物價的上漲。物價的快速上漲在某些方面已經影響到人民群眾的正常生活，以至于中央高層多次過問、關注物價，特別是蔬菜、糧食等產品的價格。2009年度大量投入市場的資金無法適時回收，人民幣對美元升值等，都是通脹的原因。有分析認為，物價上漲的另一個重要原因是農產品特別是糧食作物的價格提高和體力勞動群體的工資水平提高。事實上，這正反映出我國經濟結構不合理的一面，長期以來農產品的價值和勞動力價值被嚴重低估，農產品和體力勞動力長期處于一個低水平狀態。與工業產品的價值和腦力勞動價值比例嚴重不對等。這些元素的上調只是合理地估計了原本的價值水平，使之回歸到一個正常狀態。這舉措另一個重要意義是適當增加農民和低收入階層的收入，幫助他們提高抵御通脹的能力。

因此歸根結底，應對通脹壓力調結構依然是重要手段之一。

分析這些影響因素后，中央經濟工作會議提出2011年宏觀經濟政策的基本取向要積極穩健、審慎靈活，即發展經濟的同時要抑制通脹防止經濟過熱，要保持穩健的步伐。要解決好就業問題，又要積極調整經濟結構，因此要審慎靈活。

遏制房價過快上漲

物價過快上漲反映出國內經濟的復雜性。在日前國家統計局召開的11月份國民經濟數據發布會上，該局新聞發言人盛來運公布的數據顯示，11月份居民消費價格繼續上漲，居民消費價格同比上漲5.1%。這個數據是28個月來的新高。

房價在“史上最嚴厲的調控”政策遏制下，2010年底北京等大城市依然出現了量價齊升的勢頭。在所有對房價的預期中，幾乎沒有人懷疑未來房價依然上揚的大勢。2011年控制物價過快上漲是項基本任務，房價自然不會被允許上漲過快。因此，住房和城鄉建設部把遏制房價繼續上漲作為2011年的重要工作內容之一。

既然2011年中央下決心要“把穩定價格總水平放在更加突出的位置”，作為目前國內個人及家庭最大宗商品的房產，穩定房價理所應當地應成為中央重要工作之一。因此可以預見，在2011年，遏制房價過快上漲依然會是各級政府主要方向之一。然而，在通脹的預期下，購房投資的利好依然“煽動”著人們的熱情，畢竟把錢存銀行一年，利息跑不過CPI，把錢投到樓市里，至少還有房子是自己的。

在購房作為投資首選方式之一的現實和心理預期影響下，加上對住房的剛性需求，房地產市場可以判斷依然是供不應求的局面，因此，2011年穩定房價任務依然十分艱巨。

提高土地供應量、增加房地產企業拿地成本、加強房地產開發資金管理、加強項目預售管理等等措施陸續出臺，對2010年遏制房價過快上漲功不可沒。

擴大保障房供應是穩定房價的另一個有效手段，至少很大程度上起到的心理慰藉作用。這一招在過去的2010年顯然已經初見成效。這一年全國開工建設590萬套各類保障性住房和棚戶區改造住房，對平抑房價起到重要作用。數據表明，2011年將繼續加大保障性安居工程建設力度，全國保障性安居工程住房建設規模或將高達1000萬套，相比2010年的590萬套，增長72.4%。而計劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將占主要部分。

2010年為緩解地方建設保障性住房資金緊缺難題，住房城鄉建設部、財政部、發展改革委、人民銀行、監察部、審計署、銀監會聯合確定了北京、天津、重慶、唐山、運城、包頭、大連、長春、哈爾濱、無錫、杭州、寧波、淮南、青島、濟南、福州、廈門、洛陽、武漢、長沙、儋州、攀枝花、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊28個城市為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市，133個經濟適應住房、棚戶區改造安置用房、公共租賃住房建設項目為申請利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點項目，貸款額度約493億元。2011年一項重要工作就是加強住房公積金支持保障性住房建設試點管理工作。在這28個城市試點基礎上，有望早日在全國鋪開，保障房建設資金瓶頸問題將得到有效緩解。隨著《住房保障法》的即將出臺，住房公積金支持保障性住房建設有望制度化、法制化。

房企“變臉”

住宅項目一直是房地產利潤高增長點，2009年房價的飛漲令所有人記憶猶新。即使不可能再現一天一個價“蹦極”似的房價上漲景象，住宅項目尤其是商品房開發項目的利潤仍舊保持在一個較高的水平。

綜上分析，在“調結構”的經濟大勢面前，尤其是經歷了2010年的“史上最嚴厲的調控”后，房地產市場暴利的局面估計在2011年乃至今后將不復重現。房地產企業或面臨重新洗牌的格局，創新成為這個行業時下最熱門詞匯，轉型成為行業共同關注的話題。

雖然創新是個永恒的話題，首創置業董事長劉曉光依然認為，從企業角度來講，轉型是歷史的必然。劉曉光認為，自1993年以來，實際上中國的房地產即處于不斷地轉型過程中。在房地產市場開發初期，缺資金是常態，為集中力量做大項目，房企之間自發地搞了一段專門做投資組合。而今天的形勢就發生了很大變化，現在的情況是市場上不缺錢，缺的是地、缺的是機會。劉曉光認為，在某種意義上說，轉型又是被逼出來的，形勢所迫。社會經濟形態其實一直處于調整、變動之中，房地產企業如果墨守成規，一成不變，無疑意味著坐以待斃。因時善變是企業適應市場的根本要求，此一時彼一時，沒有從不轉變的市場也就沒用從不轉變的企業。因此，劉曉光認為轉型是企業敏銳的戰略眼光的體現和核心競爭力的體現。所謂的轉型在別人還沒有看到、想到之前，找到適合自己發展的模式，開拓自己全新的發展空間。

劉曉光坦言，目前首創本身正處于大規模地轉型期間。首創從過去只是做一些寫字樓、商場、大面積的住宅，轉變為四個層次的戰略布局：二三線城市核心區的新區中的一些新城區的建設，這是一級開發點；第二了層次是傳統的地產；第三個是根據一些產業相結合的地產；第四個是局部結合起來，比如說教育、地鐵等等。劉曉光介紹說，比如首創現在集中力量大量做的奧特萊斯，打造城市邊緣的新城市元素。他解釋說，這不是一個產品的轉化，而是從單一做一種產品，轉化成為提高一個城市的可持續的經濟發展能力，從而大力度解決社會就業問題，形成高端服務業的產業序列。因此，這樣的轉型不單單是企業本身的業務轉型，還包含企業的社會責任在其中的體現。一個城市、一個社會的經濟形成可持續發展能力，構建了可持續發展環境，企業才有更大的發展。這是一個大河與小河的關系，是緊密聯系在一起的。企業做大到一定程度就不再是企業本身的事情，在企業戰略里面必須更多地考慮到社會效益和社會因素，把企業的發展與社會經濟的發展緊密結合起來。這也是劉曉光提出的轉型是企業敏銳戰略眼光體現和核心競爭力的詮釋。

在劉曉光看來，像首創這樣的大型企業已經不再是單純的房地產開發企業，而是一個城市的綜合運營商的身份，因為在這個城市里，首創不僅蓋房子，還可以修地鐵、蓋酒店。新的轉型過程中，不光是一個城鎮化的問題，還帶動了一個產業升級，構造了高端服務業的產業鏈，對城市未來的城市業態有所貢獻。從這個層面來看，轉型也需要更高的指揮、更大的實力和更強的競爭力。

雖然相對住宅市場，商業地產要求更高。2010年在商品房住宅市場相對萎縮的情況下，商業地產是一個新的市場增長點。不少房企開始開拓商業地產市場。

由高額利潤的商品房開發轉向保障房建設，越來越多的房地產開發企業開始新的嘗試。在大興西紅門一處20萬平方米以上規模的保障房建設工地，湘籍的房地產開發老板站在新開挖的保障房二期工程深深的基坑，這位一貫低調的湖南人告訴記者，隨著市場監管的日益完善和土地政策的規范，房地產開發“超級利潤”的時代已經結束，政府逐漸加大保障房建設力度，在項目中提出了“配建”、“套建”保障房的要求，日后不從事保障房建設的房地產開發企業將面臨無事可干的局面，必將洗牌推出這個領域。

房地產管理專家蘭德咨詢總裁宋延慶的判斷證實了這一說法，宋延慶對2002年到2010年各個年度房地產開發投資和各個年度的市場商品房銷售收入做了一個對比。通過這個對比宋延慶認為可以以2008年作為分水嶺。一個重要的變化就是房地產開發企業的增長模式在改變。比如萬科，正在由原來的規模增長轉變為效益增長。更多的企業由住宅地產開始轉做保障房項目和商業地產，還有很多的企業成立了這樣、那樣的基金。這意味著房地產企業正在尋求戰略空間的突破。宋延慶認為房地產企業的轉變體現為四個方面即：由機會導向轉變為戰略導向；由積極關注項目拓展轉變為做好項目結構和格局的組合平衡；由做項目轉變為做企業（由做產品轉變為做產品線）；由規模指標轉變為效益指標。

萬科北京總經理毛大慶介紹，目前開發商參與保障房項目的主要形式其實就是代建，一般政府會出地出錢，由開發商代建，回報是占總投入約3%的管理費用。雖然保障房項目利潤遠不如商品房項目，但是運營、銷售和融資的成本小，風險也小，不失為企業盈利的新渠道。建保障房是“為窮人蓋房子”，房企從中獲得的社會效益是商業地產不可比擬的。

房地產老大萬科一直看好保障房建設市場，之前，萬科已開發和正在開發的保障房建設項目達150萬平方米以上。2010年8月，萬科又在深圳、北京和南京取得3個保障房開發項目。2010年11月，萬科和五礦聯合體又以52億元的“天價”包攬唐家嶺兩保障房地塊。

2010年9月，金地地產取得了深圳市龍華擴展區0009地塊保障性住房開發權，總建筑面積約35萬平方米。這也是以開發高檔住宅為主的金地首次參與保障房項目建設。

事實上，綠地、招商地產、保利、遠洋地產、富力等房企，也在加大保障房建設力度。

業內人士透露，2010年10月27日發布的十二五規劃《建議》提出，未來五年要加大保障性安居工程建設力度。萬科等龍頭房企已提早布局，3000萬套背后巨大的市場或許正在催生一種房企的全新盈利模式。

分析認為，一線城市的純商品住宅地塊出讓越發稀缺，相反保障房地塊供應在逐漸增多，房地產企業的拿地策略也要因此發生轉變。

從獲取社會美譽度這一點來看，連華遠老總任志強也不能免俗，他曾公開表示“開發商沒有責任給窮人蓋房子”。即便他的本意是指建保障房是政府的職責而不是開發商的，如此直白的話語還是遭來了一片討伐之聲。事實上2010年以來，任志強旗下的華遠地產多次出手北京保障房地塊，因為各種原因一直沒能如愿，任志強本人也多次在媒體表述沒能獲得地塊的遺憾。在經歷了連續四次拿地失敗后，2010年11月，華遠終于獲得了位于北京通州的一塊地塊，從而結束了其7年未在北京拿地的歷史。這塊地位于通州，其中要求配建保障房，于是有媒體戲謔：“任總也開始為窮人加瓦了”。開始為窮人加瓦，總算洗清了任志強頭上“為富不仁”的惡名，了卻了老任的心愿。