基于AHP的產權式酒店投資環境分析與評價研究

余菲菲，左仲明

（池州學院 資源環境與旅游系，安徽 池州 247000）

基于AHP的產權式酒店投資環境分析與評價研究

余菲菲，左仲明

（池州學院 資源環境與旅游系，安徽 池州 247000）

在產權式酒店投資環境分析中，由于各種影響因素眾多且不易量化等原因，一般多采用定性分析方法。運用層次分析法（AHP）對產權式酒店進行分析，通過確定產權式酒店投資環境影響因素和問卷調查，建立產權式酒店投資環境影響因素層次分析和綜合評價模型，提出一種定性與定量相結合的研究產權式酒店的新思路。

產權式酒店；投資環境；影響因素；AHP分析

產權式酒店是一種將房地產業、酒店業、旅游業結合在一起的一種商業新概念，也是一種將房地產、酒店住宿和旅游休閑度假結合在一起的全新投資模式。產權式酒店投資環境是一項復雜的系統，它涉及到眾多的要素和領域，每個領域又有著眾多的因素，各因素的直觀反映性較弱，而且不易量化。因而在產權式酒店投資環境分析中，目前多采用定性分析的方法。本文運用層次分析法（AHP），對影響產權式酒店投資環境的主要因素進行量化分析，通過專家調查法確定影響因素權重并賦值，提出研究產權式酒店的一種新思路。

一、構建遞階層次結構圖

（一）確定影響因素

影響因素的選擇主要是通過廣泛查閱文獻資料和征求專家意見完成的。本文以產權式酒店投資環境評價的綜合目標為第一個層次，將行政、經濟、自然和社會環境列為研究產權式酒店投資環境的4大影響因素構建層次分析模型的中間層次，然后以此為基礎構建最低層次，并把最底層的行政、宏觀經濟發展、居民消費能力、財務、城市旅游發展、城市環境、人口、消費者購買意愿和專業機構參與度9個因素細分為35個單項評估因子。

（二）列出遞階層次結構圖

確定各影響因素后，構建層次結構圖（見圖1）。不同類型的產權式酒店投資環境影響因素也不盡相同，并且同一影響因素在不同類型產權式酒店中的權重也不同。本文所做調查以及結論主要以商務產權式酒店投資環境為對象。產權式酒店按其地理位置通常可分為度假型產權酒店和商務產權式酒店，以分時度假為旗號的度假產權式酒店對區域旅游資源質量和吸引力要求甚高；而融入商務概念的產權式酒店，對地理位置的選擇也非常重要，但商務產權式酒店與區域經濟發展水平、城市發展速度等關系更加密切。因此，在使用該層次結構模型時，可以結合具體的區域產權式酒店發展的實際情況適當改動。

二、資料調查與統計方法

（一）專家選擇

在調查中共設計問卷30份，收回有效問卷25份。其中教授、學者5人、旅游管理專業研究生7人、飯店管理人員（飯店總經理或副總經理）10人、政府官員3人。

（二）調查問卷的設計

專家意見是層次分析法（AHP）的信息基礎，也是層次分析法（AHP）的關鍵一步。調查采用直觀征求專家意見法，然后再對專家評價后的結果賦值分析，這樣就避免了因專家對層次分析法（AHP）不了解而導致的調查信息不準確。

因素之間的衡量尺度共分為5個等級，并分別賦予對應的衡量值：同樣重要-1；略微重要-3；重要-5；非常重要-7；極其重要-9；同時引入倒數 1、1/3、1/5、1/7、1/9。

表1 產權式酒店投資環境影響因素層次分析模型

中間因素層及權重最底層及權重單項評估因子單排序權重總排序權重序列排名消費者的投資意識 0.3170 0.0396 8消費者購買意愿 消費者的法律意識 0.1502 0.0172 25 0.4963 投資領域的選擇性 0.3174 0.0399 7專業機構參與度信托保險公司的參與度 0.3907 0.0302 13 0.3125 銀行金融機構的參與度 0.6903 0.462 4

三、結果分析

模型中各因素的權重和權重排序一目了然，為產權式酒店投資提供了量化的科學依據。

（一）行政環境

行政環境因素主要包括：產業政策支持、法規的完備性、法制的穩定性和執法的公正性。產權式酒店這一新的旅游業態的發展需要旅游業政策體系的不斷完善與支持，包括旅游產業政策、財稅政策、金融政策、土地政策、交通政策、基礎設施建設政策等。產權式酒店作為旅游和房地產相結合的產物，理應有專門的行業主管部門進行管理，每年都應核查產權式酒店投資企業資質，制定并維護地方管理政策。而影響產權式酒店投資的法律完備性因素，首先是各種直接管理的法律法規，如房屋買賣合同、房屋租賃合同、擔保法律、物業管理法律及回購法律等；其次相關的法律影響也十分重要，如城市規劃法和環境保護法等。執法公正性與否也非常重要，如果政府和司法機關嚴格執法，即使現有的法律、法規不完善，也可以在一定程度上使產權式酒店投資的規范程度大大提高。

（二）經濟環境

經濟環境是產權式酒店投資環境中影響力最為顯著的因素。經濟發展是產權式酒店發展的推動力，強大的綜合經濟實力，能為產權式酒店的發展提供強大的經濟支撐，把握一個區域的經濟環境是產權式酒店投資科學決策的基礎。

1.宏觀經濟發展因素

宏觀經濟的發展標志著一個經濟體系內所有市場的整體發展狀況，也決定了這個經濟體系內各種企業的市場前景。而影響產權式酒店投資的宏觀經濟的發展因素基本上主要受區域經濟發展形勢的影響。

人均GDP指標是衡量地區經濟發展階段的重要指標，根據消費經濟學和國際經驗，人均GDP達1000美元-3000美元為居民消費結構發生轉變的臨界點。[1]92融入商務概念的產權式酒店是一種新型的房產投資和消費模式，人均GDP水平影響消費者對產權式酒店兼具投資和消費雙重模式的轉變。第三產業增加值占GDP比重是衡量地區經濟結構的量化指標之一。產權式酒店有旅游業和房地產業的雙重屬性，區域經濟結構合理性影響其健康可持續發展。房地產空置率與產權式酒店市場供給環境有關，是產權式酒店投資環境中的量化指標之一。房地產空置率的國際警戒線標準為10%。

2.居民消費能力因素

居民消費能力因素主要是指消費者對產權式酒店的購買力。某區域的居民的消費水平直接決定了該區域居民對產權式酒店消費市場和投資市場的需求。產權式酒店投資市場還屬于高消費市場，因此，居民消費水平越高，投資市場也愈活躍，產權式酒店的價格也愈高。居民消費能力因素包括：恩格爾系數、人均可支配收入、年人均消費性支出和居民的消費結構。

恩格爾系數因子間接反映居民購買力。聯合國糧農組織確定的評判標準是 “恩格爾系數0.6以上為饑寒，0.5-0.6為溫飽，0.4-0.5為小康，0.3-0.4為富裕”。[2]20人均可支配收入和人均消費支出因子分別反映居民收入水平和消費能力。居民消費結構因子主要反映居民消費趨勢。經濟的發展觸發消費的結構升級，人們的消費方式主要有：生存型、發展型和享受型。生存型消費主要指滿足生存需要的消費，即吃、穿、用、住、行方面；發展型消費是指隨著生存條件的不斷改善，為提高適應社會發展的能力進行的消費，即醫療保健、教育、通訊方面；享受型消費是指人類在創造財富的過程中，懂得享受生活，特別是對精神生活追求方面的消費，即文化娛樂、住房裝修方面。[3]113產權式酒店這一消費結構基本處于發展型向享受型過渡階段的消費形態。

3.財務因素

財務因素是與產權式酒店的投資性密切相關的，包括城市地價、土地取得方式、稅費、同類項目盈利水平和資金融資渠道。

城市地價水平是產權式酒店投資環境中量化因子之一。產權式酒店在立項之初，也是作為房地產項目而言的，而地價是房地產價格構成中的重要部分，對于房地產價格成本產生影響。城市地價包括商業、居住和工業用途，本文主要考慮城市商業地價水平。

城市土地的取得方式是影響產權式酒店投資環境中定性因子之一。土地是國有資源，政府土地出讓一般有協議出讓、招標出讓和拍賣出讓三種，目前國內還是以協議出讓為主，導致出現不少暗箱操作和不公正競爭，轉手牟利情況較多，透明規范的地價系統是很重要的因素。

稅費水平也是產權式酒店投資環境中的定性指標之一。政府稅費名目繁多，數額較大的有城市基礎設施配套費、垃圾處理費、人防費、營業稅、土地增值稅、交易契稅、規劃管理費、質監招標費、抗震審查費等等，各地根據自身實際，稅費水平不一，特別是許多稅費減免政策靈活性很大，尺度不一。這樣，企業投資決策與區域選擇必須考慮區域真實的稅費水平。這與政府在稅費管理上的完善程度相關。

同類項目的收益水平主要指區域酒店的收益水平，是產權式酒店市場投資中重要參考因子。

資金的融資渠道主要指資金的貸款條件嚴格與寬松與否，這對企業項目開發的供給和需求有很大的影響。

4.城市旅游發展因素

一個區域的城市旅游發展程度越高，越能吸納外來旅游者的進入，更能促進區域經濟的發展，這也是產權式酒店投資者作出投資決策時應考慮的因素。城市旅游發展因素包括城市旅游資源、商業發達程度、旅游收入、城市接待入境旅游者人數、城市接待入境旅游者平均停留天數、星級酒店數量、營業收入、出租率等。

（三）自然環境

由于自然環境是一種投資者無法輕易改變的客觀物質環境，具有相對不變和長久穩定的特點。而產權式酒店項目的投資又具有地理位置的固定性和不可逆性的特點，因此有必要對產權式酒店投資環境的自然環境因素進行分析。自然環境包括城市環境、大氣環境、水體環境和城市內基礎設施完善程度及區位交通便捷度等因素。

作為區域內的產權式酒店，城市環境因素會影響產權式酒店的投資和經營。城市環境越好越能吸引外來投資者和消費者的進入。城市環境因素主要是大氣環境質量、水體環境質量、市內基礎設施完善程度和區位交通的便捷度。

（四）社會環境

社會環境因素是影響投資環境的重要因素，它為投資者在特定區域進行投資提供一種社會大環境。能否在某一個地區進行長久而穩妥的投資是投資者極為關心的問題。如果社會的大環境不好，那么投資者也就不能長久而穩妥地獲得收益。影響投資產權式酒店的社會環境因素主要包括：人口因素、消費者購買意愿和專業機構參與度。

1.人口因素

人口因素主要指第三產業從業人員比重，是產權式酒店投資環境中勞動力因素的重要影響因子。

2.消費者購買意愿因素

在同一民族的不同地區，由于區域氣候和地理條件的不同，也會導致日積月累的文化差異，從而產生不同類型的文化和價值觀念。研究消費文化和價值觀念上這種差別，對于產權式酒店投資的區域選擇，甚至具體的產權式酒店內部功能設計都有所裨益。同時消費者的投資意識、法律意識對于產權式酒店的投資性有很大的影響。

消費者購買意愿因素主要包括消費者的消費意識、消費者的投資意識、消費者的法律意識和投資領域的選擇性，是衡量產權式酒店消費和投資雙重屬性的重要因子。

3.專業機構參與度因素

專業機構的參與度包括信托保險公司和銀行金融機構的參與，是保證產權式酒店健康投資的重要指標。

四、綜合評價模型

在上述單指標評價標準的分析上，確定產權式酒店投資環境評價標準（見表2），標準采用五個等級(部分指標采用四個等級)，分數按 5 分制，分別對應：“5∶4∶3∶2∶1”。同時確定產權式酒店投資環境等級劃分標準（見表3），標準采用五個等級：優、良、中、低、差，分別對應：“[4.0，5.0]、[3.0，4.0］、[2.0，3.0］、[1.0，2.0］、[0，1.0］”。

表2 產權式酒店投資環境評價標準

消費者的消費意識 很強烈 強烈 較強烈 較弱 很弱消費者的投資意識 很強烈 強烈 較強烈 較弱 很弱消費者的法律意識 很強烈 強烈 較強烈 較弱 很弱投資領域的選擇性 少 較少 較多 多 很多信托保險公司參與度 很高 高 較高 一般 差銀行金融機構參與度 很高 高 較高 一般 差

表3 產權式酒店投資環境等級劃分標準

在對各個單項指標進行評價標準的確定之后，采用多因子綜合評價方法，構建產權式酒店投資環境的評價公式：

其中，A為評價總得分；Di為單項指標的得分；Wi為單項指標的權重；Cj為最低層指標的權重；BK為中間因素層指標的權重；i為單項指標的個數，在本指標體系中，i取35個；j為因素層指標的個數，在本指標體系中，j取9個；k為準則層指標的個數，在本指標體系中，k取4個。

這樣就可以得到一個產權式酒店投資環境評價的較科學的結果。運用該評價模型可以對區域產權式酒店投資環境進行定性分析和定量評價，為產權式酒店投資者對受資地區投資環境的研究和評價提供借鑒，做好投資產權式酒店前的重要準備工作。

[1]黃良浩.人均GDP突破1000美元后：國外居民消費結構分析[J].招商周刊，2004，（37）.

[2]劉葉飆.酒店營銷學[M].北京：高等教育出版社，2004.

[3]杭愛明.論信息化與居民消費方式的變革[J].上海師范大學學報（社會科學版），2000，29（4）.

責任編輯：高 煥

Abstract:In the article,some active factors functioning in Property Hotel investment environment analysis are firstly analyzed based on investigation data.Then Analytic Hierarchy Process (AHP)method is employed to achieve the study results.A new model for Property Hotel investment environment analysis and a comprehensive evaluation method for Property Hotel competition are proposed at last.

Key words:Property Hotel;investment environment;influence factor;AHP analysis

An Analysis and Evaluation of Property Hotel Investment Environment Based on AHP Method

Yu Feifei,Zuo Zhongming
（Resource Environment&Tourism Department,Chizhou College,Chizhou 247000,China）

F590.6

A

1672-447X（2011）02-0022-04

2010-09-21

池州學院引進研究生科研啟動項目（XYK200804）

余菲菲（1982-），湖北鄂州人，池州學院資源環境與旅游系教師，碩士，研究方向為飯店管理。