溫州常用房地產(chǎn)估價(jià)方法運(yùn)用中存在的問(wèn)題及改進(jìn)措施

麻曉芳

（溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 建筑工程系，浙江 溫州 325035）

溫州常用房地產(chǎn)估價(jià)方法運(yùn)用中存在的問(wèn)題及改進(jìn)措施

麻曉芳

（溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 建筑工程系，浙江 溫州 325035）

溫州常用房地產(chǎn)估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法。這些估價(jià)方法實(shí)際運(yùn)用中存在的問(wèn)題嚴(yán)重影響了其評(píng)估結(jié)果的客觀、合理和公正。為此，應(yīng)通過(guò)搜集、核查可比實(shí)例，改進(jìn)評(píng)估公式，依據(jù)市場(chǎng)變化確定房屋重新購(gòu)建價(jià)格，及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)。

溫州；房地產(chǎn)；估價(jià)方法

房地產(chǎn)估價(jià)離不開(kāi)各種估價(jià)方法。目前，溫州常用房地產(chǎn)估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法。每種估價(jià)方法都有其應(yīng)用的限制條件和范圍，再加上估價(jià)人員沒(méi)有完全按評(píng)估規(guī)范操作，很難保證評(píng)估結(jié)果的客觀、合理和公正。為維護(hù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)人的利益，就溫州房地產(chǎn)估價(jià)人員在運(yùn)用估價(jià)方法評(píng)估項(xiàng)目時(shí)存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出改進(jìn)措施。

一、溫州常用房地產(chǎn)估價(jià)方法運(yùn)用中存在的問(wèn)題

1.市場(chǎng)比較法的可比實(shí)例資料不真實(shí)、不客觀

市場(chǎng)比較法是根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，然后對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的本質(zhì)是以可比實(shí)例房地產(chǎn)的成交價(jià)格為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把市場(chǎng)比較法求得的價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格，公式為：比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)[1]。

要正確求得估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格，可比實(shí)例成交價(jià)格的可靠性和真實(shí)性至關(guān)重要。據(jù)調(diào)查，部分溫州房地產(chǎn)估價(jià)人員在評(píng)估過(guò)程中存在虛構(gòu)、編造交易案例的情況，使得評(píng)估不真實(shí)、不客觀。如溫州**房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所評(píng)估的一個(gè)項(xiàng)目（溫***評(píng)字[2010]第9589號(hào)），溫州市區(qū)府東路府東家園6幢1層的某套房子在2010年8月1日的市場(chǎng)參考價(jià)格，為委托方核定個(gè)人資產(chǎn)價(jià)值提供參考依據(jù)，采用其同一小區(qū)的幾套房子作為可比實(shí)例（見(jiàn)表1）。

實(shí)際上，府東路府東家園6幢505室在2010年6月根本沒(méi)有出售，不存在交易價(jià)格。而其實(shí)際建筑面積是128.96m2，不是183.54m2。可見(jiàn)，某些房地產(chǎn)估價(jià)人員為了完成房地產(chǎn)技術(shù)報(bào)告部分，編造了可比實(shí)例的相關(guān)信息。根據(jù)第9589號(hào)估價(jià)報(bào)告書(shū)的評(píng)估結(jié)果，溫州市區(qū)府東路府東家園6幢1層的某套房子在2010年8月1日的市場(chǎng)參考價(jià)格為35 822元/m2，而同期該小區(qū)多層住宅的市場(chǎng)交易價(jià)格單價(jià)基本上都在4萬(wàn)元以上。雖然待估房產(chǎn)是一層，樓層相對(duì)較差，但因房前有大片綠化地，價(jià)格并不比二層便宜，35 822元/m2的單價(jià)顯然脫離實(shí)際。

表1 溫州市區(qū)府東路府東家園6幢***室可比實(shí)例

2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的評(píng)估公式不合理、不合法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法的評(píng)估思路是，先確定某塊土地上能開(kāi)發(fā)多少某種用途的物業(yè)，并且預(yù)測(cè)這些物業(yè)的價(jià)值，即待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值，然后扣除開(kāi)發(fā)這些物業(yè)所投入的費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)等，再減去開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，剩余部分便是這塊土地的價(jià)值[2]。其房地產(chǎn)基本評(píng)估公式為：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)（土地）價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。溫州房地產(chǎn)估價(jià)人員在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估土地時(shí)，一般都采用《溫州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估規(guī)則》（溫土資建[2003]14號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《評(píng)估規(guī)則》）規(guī)定的計(jì)算公式來(lái)評(píng)估，即剩余法（投入產(chǎn)出）公式為：地價(jià)＝樓價(jià)-(建筑安裝成本+小區(qū)配套+前期費(fèi)用)-(建筑安裝成本+小區(qū)配套+前期費(fèi)用)×利潤(rùn)率地價(jià)×利潤(rùn)率－物業(yè)維修資金-營(yíng)業(yè)稅-土地出讓契稅。

其房地產(chǎn)估價(jià)基本評(píng)估公式與溫州房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際運(yùn)用公式最大的區(qū)別就在于投資利息與物業(yè)維修資金這兩項(xiàng)。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入資金巨大，占用資金時(shí)間長(zhǎng)，投資利息少則幾十萬(wàn)元，多則幾千萬(wàn)，甚至上億元。投資利息是假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估地價(jià)時(shí)最難測(cè)算也最容易算錯(cuò)的一項(xiàng)，《評(píng)估規(guī)則》中取消了這項(xiàng)，顯然是不科學(xué)的。投資利息與會(huì)計(jì)的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，它們的來(lái)源無(wú)論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。溫州房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中有一項(xiàng)物業(yè)維修資金（也稱(chēng)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）的測(cè)算不合理，也不合法。2010年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《溫州物業(yè)管理辦法》第七十九條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省和市有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。《溫州市住宅小區(qū)物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法》第九條規(guī)定：首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交，在房屋辦理結(jié)算交付時(shí)，由建設(shè)單位向業(yè)主收取。可見(jiàn)，物業(yè)維修資金不是由建設(shè)單位交納的，在測(cè)算地價(jià)時(shí)，不能作為一項(xiàng)費(fèi)用來(lái)扣除。

3.成本法的房屋重新購(gòu)建價(jià)格確定過(guò)于簡(jiǎn)單

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格（一般房屋評(píng)估也稱(chēng)之為“重置價(jià)格”）和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其實(shí)質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。以成本法求取房地產(chǎn)價(jià)格公式為：房地產(chǎn)價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊。

重新購(gòu)建價(jià)格主要由土地價(jià)格與建筑物價(jià)格兩大部分組成，需要分別出具土地估價(jià)報(bào)告和房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，而在溫州房地產(chǎn)實(shí)際評(píng)估中卻以非常簡(jiǎn)單的方式處理，如拆遷評(píng)估（見(jiàn)表2）。

表2 2007年溫州市區(qū)拆遷房屋(住宅)重新購(gòu)建價(jià)格 元/m2

由表2可知，房屋重新購(gòu)建價(jià)格規(guī)定某個(gè)數(shù)據(jù)，這顯然不合理。不同結(jié)構(gòu)的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格存在較大差異，而對(duì)于相同結(jié)構(gòu)的工程，各項(xiàng)成本的多少與投入材料的質(zhì)量和做工的精細(xì)度關(guān)系密切，也與材料的市場(chǎng)價(jià)格變化緊密相連。單位面積的高層重新購(gòu)建價(jià)格差距巨大。

4.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基準(zhǔn)地價(jià)更新不及時(shí)

基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果，按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的一種估價(jià)方法。因此，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法測(cè)算的估價(jià)結(jié)果是否準(zhǔn)確與基準(zhǔn)地價(jià)和修正系數(shù)密切相關(guān)。一般而言，基準(zhǔn)地價(jià)的更新時(shí)段為兩年，不宜超過(guò)三年。目前，溫州利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是根據(jù)溫州市人民政府基準(zhǔn)地價(jià)文件，其基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)條件為，基準(zhǔn)日2003年1月1日，土地開(kāi)發(fā)程度為紅線外“五通”，紅線內(nèi)場(chǎng)地平整條件下不同級(jí)別、不同用地類(lèi)型法定最高出讓年期的平均地價(jià)[3]。其中，市區(qū)一級(jí)土地的商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)為7 866元/m2，住宅基準(zhǔn)地價(jià)為4 462元/m2。運(yùn)用了七年多的基準(zhǔn)地價(jià)依然用于實(shí)際評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果肯定是不切合實(shí)際的，而且與運(yùn)用其他方法得出的結(jié)論會(huì)相差好幾倍。如溫州某估價(jià)事務(wù)所評(píng)估的一個(gè)項(xiàng)目（溫**估（技）字[2009]第221號(hào)），溫州市區(qū)新城物華天寶西北側(cè)地塊，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的單位地價(jià)為30 450元/m2，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法商業(yè)宗地單位地價(jià)為10 310元/m2，住宅宗地單位地價(jià)為9 823元/m2。

二、溫州常用房地產(chǎn)估價(jià)方法的改進(jìn)措施

1.搜集、核查可比實(shí)例

只有擁有估價(jià)對(duì)象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能準(zhǔn)確把握估價(jià)對(duì)象所在地的正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，從而保障根據(jù)這些可比實(shí)例評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值更加精準(zhǔn)而不會(huì)出現(xiàn)較大誤差。因此，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員而言，應(yīng)當(dāng)盡力搜集較多的交易實(shí)例以供選取，有效提高房地產(chǎn)估價(jià)工作效率。搜集交易實(shí)例時(shí)可按照事先制作好的房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表來(lái)填寫(xiě)。其（以二手房為例）內(nèi)容包括：房地產(chǎn)基本情況（名稱(chēng)、坐落、四至、面積、用途、小區(qū)規(guī)模、建造時(shí)間、建筑新舊程序、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、環(huán)境景觀、土地使用期限、樓層、朝向、產(chǎn)權(quán)等）、交易基本情況（成交日期、成交價(jià)格、付款方式等）、交易情況說(shuō)明（交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、特殊交易情況說(shuō)明等）。估價(jià)人員或調(diào)查者依據(jù)以上內(nèi)容設(shè)置調(diào)查表，既能避免遺漏重要內(nèi)容，又方便操作。在實(shí)際工作中，可以安排有關(guān)市場(chǎng)調(diào)研人員專(zhuān)門(mén)從事交易實(shí)例搜集工作。為了保證所搜集的交易實(shí)例及其內(nèi)容的真實(shí)性，對(duì)于搜集到的每一個(gè)交易實(shí)例、每一項(xiàng)內(nèi)容，都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，盡量做到準(zhǔn)確無(wú)誤。并將搜集交易實(shí)例時(shí)填寫(xiě)好的房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表及有關(guān)資料(如照片等)，以交易實(shí)例卡片或檔案袋的形式，一個(gè)交易實(shí)例一張卡片或一個(gè)檔案袋，分門(mén)別類(lèi)輸入到計(jì)算機(jī)中保存起來(lái)，建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)，以便保存、調(diào)用。

2.改進(jìn)評(píng)估公式

針對(duì)《評(píng)估規(guī)則》規(guī)定的假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估公式的不合理性，通過(guò)研究比較，將其評(píng)估公式改進(jìn)為：地價(jià)＝樓價(jià)-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-契稅。其中，開(kāi)發(fā)成本具體包括前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)等。

3.依據(jù)市場(chǎng)變化確定房屋重新購(gòu)建價(jià)格

房地產(chǎn)評(píng)估人員在確定已經(jīng)建成并竣工驗(yàn)收的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)，依據(jù)實(shí)際發(fā)生的成本，再結(jié)合客觀因素進(jìn)行適當(dāng)修正。如何確定未竣工驗(yàn)收甚至還未開(kāi)發(fā)的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，則需要評(píng)估人員對(duì)建筑物土建、裝修、水暖、電氣、通風(fēng)等各專(zhuān)業(yè)工程的單位價(jià)格水平有量化認(rèn)識(shí)，并能掌握建筑材料價(jià)格的變動(dòng)對(duì)重新購(gòu)建價(jià)格的影響[4]。求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的具體方法有單位比較法（單位面積法和單位體積法）、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。

4.及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)

溫州市基準(zhǔn)地價(jià)更新滯后，溫州市國(guó)土資源局應(yīng)及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)并在網(wǎng)上公布。基準(zhǔn)地價(jià)更新工作不僅要以事實(shí)為依據(jù)，還要考慮城市的發(fā)展和規(guī)劃，并根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，運(yùn)用一定的方法合理評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估是在土地分等定級(jí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是以土地定級(jí)(或影響地價(jià)的土地條件和因素劃分均質(zhì)地域)為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)交易價(jià)格等資料來(lái)評(píng)估。常用的評(píng)估方法有交易樣點(diǎn)測(cè)算法，它是利用收集到的各類(lèi)土地的交易樣點(diǎn)，使用與其相對(duì)應(yīng)的各種評(píng)估方法計(jì)算出樣點(diǎn)地價(jià)，并把樣點(diǎn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的條件修正到與基準(zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的條件(如年期、期日、土地開(kāi)發(fā)程度、容積率、交易情況修正等)。最后用同級(jí)別內(nèi)的相同用地類(lèi)型，計(jì)算出該級(jí)別內(nèi)地價(jià)的平均值，將這個(gè)平均值作為該級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)[5]。測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)工作流程如圖1所示。

圖1 測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)工作流程

溫州市現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)方法運(yùn)用中存在諸多不合理性。為與《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等相關(guān)法規(guī)相符，溫州房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目和數(shù)據(jù)，行政主管部門(mén)也需及時(shí)出臺(tái)行之有效的規(guī)范和規(guī)則，以對(duì)評(píng)估作出一個(gè)客觀、合理、公正的價(jià)格起到積極、有效的作用，從而維護(hù)各相關(guān)經(jīng)濟(jì)人的利益。

[1]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].北京:中國(guó)物價(jià)出版社，2008(5):127-128.

[2]王人己.正確運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法[J].上海房地，1998(10):10-11.

[3]溫州市國(guó)土資源局.溫州市人民政府關(guān)于更新溫州市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的通知[EB/OL].(2005-12-20)[2010-08-26].http://www.wzgt.gov.cn/face.aspx?FaceFormID=261&FaceItemID=15739&TableID=306&InfoID=4232.

[4]譚善勇.房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].重慶:重慶大學(xué)出版社，2007:185.

[5]吳玲.房地產(chǎn)估價(jià)方法組合應(yīng)用研究[D].天津:天津大學(xué)，2008.

[責(zé)任編輯：于新穎]

Problems in Wenzhou Usual Real Estate Appraisal Method and Their Improvement

MA Xiaofang
(Architectural Engineering Department, Wenzhou Vocational & Technical College, Wenzhou,325035,China)

The usual real estate appraisal method in Wenzhou includes sales comparison approach, hypothetical development method, cost based method and land datum value method. In practical application, problems in these methods affect greatly the objectiveness, reasonability and fairness of the result. We thus should update the standard land price by collecting and checking comparable cases, improving the appraisal formula, and determining the housing price in terms of the market change.

Wenzhou; Real estate; Appraisal method

F293.3

A

1671-4326(2011)01-0017-03

2010-09-01

溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院科研項(xiàng)目（WZY2010028）

麻曉芳（1975—），女，浙江永嘉人，溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程系講師，房地產(chǎn)估價(jià)師、經(jīng)濟(jì)師.