“團帶式”商業規劃模式的構建與實證

呂 波，魏國辰

（北京物資學院商學院，北京市 101149）

“團帶式”商業規劃模式的構建與實證

呂 波，魏國辰

（北京物資學院商學院，北京市 101149）

本文在分析“商圈理論”和“組團理論”等基礎上，提出了“團帶式”商業規劃模式，并以北京市平谷區“十二五”商業發展規劃為研究對象，提出了該模式應用的六個支撐要素，即一個區域在具備交通干線、經濟發展、招商引資、輻射區域、商業人才和商業項目等六方面要素的有力支撐時，可以應用該模式進行商業規劃。利用“團帶式”商業規劃模式可以有效解決區域跨越式發展所帶來的負面效應影響，引導區域商業由中心式分布向均衡式分布過渡，改變在組團核心地帶商業過于密集和人口過于擁擠的現狀，并預防其交通過于擁堵、生活環境趨于惡化等問題。該研究對于科學制定區域性的商業發展規劃，提高城市商業的服務功能，提供了一種理論和實踐模式。

團帶式；商業規劃；商業布局；商業模式

商業是城市發展的標志，承擔著商品從流通領域向消費領域轉換的職能。隨著國家“十二五”期間的到來，各地區均要研究制定新的商業發展規劃。科學制定商業發展規劃，推進區域性商業布局的建設、優化和調整，使商業布局更趨合理，商業功能更加完善，商業環境更為優美，對于提高城市綜合服務功能，具有十分重要的意義。然而在新的發展形勢和環境之下，用什么理論來指導商業規劃？對此，本文提出了一種新的發展思路——“團帶式”發展模式。

一、“團帶式”商業規劃模式的提出

對于城市商業布局理論的傳統論述，本文認為主要有以下幾種理論模式：[1]

1.土地價值理論。該理論認為地價是土地價值的反映。商業分布是從市場地域的中心到邊緣，按照地價的高低依次分布著地區級購物中心、社區級購物中心和近鄰型購物中心。

2.零售商業區位理論。該理論認為，決定商業區位選擇的因素包含市場、空間的接近性和競爭三個方面。商業區位的選擇是這些因素綜合作用的結果。

3.中心位置理論。該理論考慮交通費用的作用，認為零售區位布局的原則是交通結節點指向。人口和聚落的分布有四種形態，分別是線狀分布、二維面狀分布、沿交叉的交通線以任意單位距離分布，以及在集匯的各交通網線路上的任意分布。

4.商圈理論。商圈是指商業企業吸引顧客的區域范圍。商圈是由店、消費者購買行為空間和銷售活動空間三者構成。核心商圈能吸引55%～70%的顧客；次級商圈為15%～25%；邊緣商圈則最小，比較稀疏。

5.新城市主義模式。自20世紀80年代始，美國等西方發達國家提出了一種被稱為“新城市主義”的社區發展模式。[2]根據這種理論，商業規劃要在居住區中采用土地混合使用策略。

6.“團帶式”理論模式的提出。上述理論中關于集中布局的設計理念，常常引發一系列“城市病”。[3]我國人口眾多，正處在城市化進程中，城市居民消費結構正在發生根本性變化，如果大型商業過分集中在城市中心，特別容易引發矛盾，比如交通極度擁擠、環境日趨惡化、人流密度大等，這已經成為我國大中城市的一個突出問題。此外，近幾年來房地產業熱衷于在城市中心區開發，由于片面追求土地利用率，忽視社會效益，導致容積率過高，又進一步加大了城市中心區的壓力。[4]

基于上述傳統商業理論的優點和不足，結合我國一些地區面臨跨越式發展的實際，本文提出了“團帶式”的發展模式。“團”是指“組團”，我國一些城市在商業規劃的實踐中，為了避免商業在某一地區的過于集中，在實踐中常常采取多組團的規劃選址思路。[5]本文認為這種規劃方法具有其合理性，因此在本文所提的“團帶式”模式中保留了“組團化”概念。

“組團式”模式最大缺點在于，它仍然無法解決同一組團內商業過于集中和擁擠的狀況。因此，按照多組團的規劃理論，仍然無法解決在同一組團內其核心區商業布局過于密集和人口過于集中的問題。在“團”的基礎上，本文提出了“帶”的概念。“帶”是指“商業帶”，即在同一組團內，沿著交通干線規劃出不同的“商業帶”，把商業由原來“中心式布局”引導至“商業帶式布局”，倡導區域性商業由中心式分布向均衡式分布過渡，以期改變組團核心地帶商業過于密集和人口過于擁擠的現狀，解決其交通過于擁堵、生活環境趨于惡化的現實。“團帶式”商業規劃理論，尤其適用于處于跨越式發展階段的區域商業規劃，并且當該區域具備交通干線、經濟發展、招商引資、輻射區域、商業人才和商業項目等方面支撐要素時，就可以運用該規劃模式。

二、“團帶式”商業規劃模型的構建

在定量分析上，傳統的一些經典有關理論，雖然并不是專門針對商業規劃的，但是對商業規劃提供了系列模型和工具。在商業規劃時，應當充分借鑒并參考這些理論。本文認為值得借鑒的數量分析方法主要是購物概率模型（荷夫模型）以及多因素模型（布萊克模型）。

1.購物概率模型。美國學者荷夫（Huff）認為，在數個商業集聚區（或商店）集中于一地時，顧客利用哪一個商業聚集區（或商店）的概率是由商業集聚區（或商店）的規模和顧客到該區（或商店）的距離所決定的，即一個商店對顧客的吸引力取決于兩個因素：商店規模和距離。該模型是在數個商店（群）集中于一地的情況下，一個住戶利用其中哪一個的概率由各商店的規模和住戶來此的距離所決定。[6]、[7]商店（群）規模以營業面積表示，距離用顧客到商店的時間衡量。該模型可表示為：

其中，Eij為從人口中心i被吸引到零售點j的預期需求；Pij為顧客從人口中心i出行到零售地點j的概率；Ci為人口中心i的客戶需求；Sj為零售點j的規模；Tij為從人口中心i到零售點j的出行時間；n為零售點j的數量；a為經驗估計參數。

2.多因素模型。隨著零售業的變化發展，購物概率模型有了更進一步的突破，1987年美國學者布萊克（Black）提出了多因素作用模型：[8]

其中，Pak為區域a內顧客到零售店k購物的可能性；Aak為零售店k吸引區域a內顧客到零售店k的因素總和；Dak為阻礙區域a內顧客到零售店k的因素總和；N，n為經驗作用指數。

該模型表明，吸引顧客來店購物的因素，除了商店規模外，還包括商店的形象、商譽、購物氣氛、服務等，阻礙顧客來店購物的因素包括交通時間、交通成本、機會成本及其他費用。盡管商譽、機會成本等因素很難定量化，但該模型的提出使人們對商圈有了更深層次的認識，即一個零售點的商圈的吸引力將隨著各種因素的變化而變化。

3.“團帶式”理論模型。借鑒上述量化分析模式，“團帶式”模式認為吸引顧客前來一個區域的影響因素也是多方面的，主要體現在以下六個因素：即交通干線（T）、經濟發展（E）、招商引資（B）、輻射區域（A）、商業人才（H）、商業項目（P）等方面的支撐。如果這六個因素的支撐力越強，則“團帶式”商業發展的動力越大。可知一個地點的商業吸引力是這六個因素的函數，即：

上式中，Pn是指某一個商業地點吸引消費者前來消費的概率值；T是指交通干線因素，具有商業發展潛力的交通干線，是形成“團帶式”模式的重要前提；E是指經濟發展因素，“團帶式”商業規劃必須建立在經濟基礎之上，其所依賴的區域經濟最好正處于騰飛階段；B是指招商引資因素，“團帶式”模式的規劃布局，需要不同的商業業種和業態，需要大量的品牌商業和大型項目來支撐，如果一個地區不具備吸引商業資源和金融資本的優勢和條件，“團帶式”模式無法真正落地；A是指輻射區域因素，“團帶式”的商業規劃，必然要考慮其輻射性，輻射的區域要合理定位；H是指商業人才因素，“團帶式”商業規劃要成為現實，必須有相應的大量專業人才進行支撐；P是指商業項目因素，商業項目是“團帶式”模式的根本支撐點。

當無法通過建立模型對公式（3）進行量化分析時，可以借助公式（2）的原理，對上述六個因素進行對比打分，將比較值打分亦可得到近似比值，即：

其中，Pk指第k個商業地點吸引消費者前來消費的概率值；T指交通干線的比較得分值；E指經濟發展的比較得分值；B指招商引資的比較得分值；A指輻射區域的比較得分值；H指商業人才的比較得分值；P指商業項目的比較得分值；n指共有n個商業地點進行比較；Σ為求和。

三、“團帶式”商業規劃模式實證分析

本文以制定北京市平谷區“十二五”商業規劃為例，對“團帶式”商業規劃模式進行理論的實證分析。

1.北京市平谷區商業發展條件的比較分析。平谷區地處北京市遠郊山區產業圈中，是首都的生態屏障，在全市整個生態環境方面占有舉足輕重的地位。近年來，平谷區經濟總量不斷攀升，商業經濟取得長足發展。但是與北京不同區域的經濟指標進行對比分析，可以發現平谷區的差距。以2009年為例，平谷區的各項經濟指標，如地區生產總值、財政收入、城鎮居民人均可支配收入等，在全市各區縣的排名中都相對靠后。即使在北京的五個生態涵養發展區縣中，平谷區的社會消費品零售總額（同口徑比較）排名第四，處于落后水平。

由此可見，持續較快的發展速度和相對落后的排名狀態，必將促進平谷區迎來一個跨越式發展的階段。隨著國家環渤海經濟圈發展戰略的確立，借助于獨特的區位條件、自然生態資源優勢、有力的政策支持，平谷區已開始進入加快發展的戰略機遇期，平谷區商業將呈現快速、有效、持續、穩定的發展態勢。上述這些條件都為平谷區的商業規劃提供了機遇，但同時也對傳統規劃理論提出了嚴峻的挑戰。

2.北京市平谷區對“團帶式”商業規劃模式的應用。基于以上優勢分析，按照“團帶式”模式理論，平谷區未來的商業規劃如圖1所示。

圖1 北京市平谷區“團帶式”商業規劃模式示意圖

具體體現為：首先是整體規劃為“一個主組團、三個副組團”，其次是在主組團內布局“三個商業帶”，再次是在不同的商業帶內重點建設體現規模效應、集聚效應和輻射效應的商業項目。主組團是以平谷新城區為核心的，它將對平谷區商業發展起主導作用，是平谷區商務、購物、住宿、餐飲、休閑等多種功能為一體的集中商業活動區。“商業帶”是體現平谷不同商業特色的帶狀區域，而且各有一條交通干線貫穿其中。在主組團之內，連接北京與平谷區的京平高速公路，以及規劃中軌道交通線，無疑將成為兩大吸引商業集聚的交通干線，在理論上可以規劃為兩條東西向的商業帶。作為平谷區貫穿南北的交通干線密三路，是平谷區貫通南北的、獨一無二的南北經濟動脈，未來將成為平谷商業發展的南北主軸，也適于建設為南北向的商業帶。因此，在平谷區的商業主組團內，可以規劃建設京平高速商業帶、密三路商業帶、軌道交通商業帶，這三條商業帶在區位上體現為“兩橫一縱”。最終，平谷區的商業主框架由組團和商業帶組成，分成主組團、副組團、商業帶、特色商業、商品交易市場、社區商業等功能區，并在各功能區中合理分布商業街、集散市場、特色旅游市場、星級酒店和連鎖酒店等大型商業設施，構建“團帶式”的商業格局，形成均衡分布、相互依存、相互補充的新型商業網點布局，以承接北京市在建設國際大都市的過程中購物、娛樂、休閑等消費由城區向郊區外流的趨勢，在未來發展成為“京津商谷”。

3.北京市平谷區“團帶式”商業規劃模式的實證分析。“團帶式”商業規劃思路是在提倡“多組團”的基礎上，建議在不同的組團內，沿著不同的交通干線，規劃建設不同的商業帶，最終形成在商業組團下設商業帶的規劃格局。北京市平谷區具備了“團帶式”規劃的支撐要素，主要表現在：

（1）交通干線支撐。平谷區在發展高速公路交通體系及軌道交通時，預先考慮交通對商業的帶動作用，預先規劃商業匯集點，為商業布局提供了便捷的交通條件。

（2）經濟發展支撐。參照國際城市化發展階段指標，北京城市化已進入高速發展的階段，郊區將成為北京市發展的新戰略空間。平谷區由于環境優越，未來將成為居住的熱點區域，這種變化在未來五年內將得到充分體現。

（3）招商引資支撐。就平谷區來說，國際化資本、國際品牌、先進技術、現代管理以及服務理念將不斷引入平谷區，新的商業業態將在平谷區不斷涌現，整體商業環境、金融環境和政策環境將變得更加優越，這將有利于平谷區的招商引資及商貿結構調整提升，有利于大型商業綜合體的引進和融資，具備了發展“團帶式”模式的商業基礎。

（4）輻射區域支撐。從地理位置上來看，平谷區地處北京、天津、河北兩市一省的交界，正處于環渤海地區的節點位置上，與環渤海其他地區的距離都在300公里半徑以內。平谷區距離市中心的交通時間在1～1.5小時之間，到首都機場的時間為45分鐘，到天津新港的時間為140分鐘。這些地理屬性使平谷區有潛力成為環渤海經濟區的一個中心節點，因此，平谷商業的定位可以是未來成為“京津商谷”。

（5）商業人才支撐。隨著北京東部發展帶的興起，平谷新城的發展壯大，平谷區將成為北京東部的重要增長帶。這本身將吸引北京市以及其他郊區縣的產業、資金、人才向本區轉移。同時，環渤海的聯動發展為平谷區提供了廣闊的人才腹地。當然，對人才最有吸引力的地方是平谷區規劃的新城區，一批大型項目的引入和配套政策的實施，都將吸引周邊人才的涌入，平谷區發展“團帶式”商業模式具有足夠的人才基礎。

（6）商業項目支撐。在制定平谷區商業規劃時，在商業帶內都規劃一批重點商業項目。每個商業帶各有發展重心，分別發展綜合商業體項目、商業街和專業市場，其中綜合體項目包括平谷中央商務區商業項目、御馬坊度假城項目和中國樂谷樂器展示交易中心；商業街項目包括平谷新城餐飲商業街、平谷城區中心商業街；專業市場則包括東寺渠區域性批發市場、區域性建材批發市場和汽車交易市場。重點商業項目成為商業帶發展的根本支撐因素，它們成為商業帶發展的龍頭帶動力量。

綜合考慮“團帶式”商業規劃六個因素對平谷區商業發展的影響，依據平谷區關于社會消費品零售總額的歷史統計資料，再根據公式（3），通過回歸分析可得：在前兩年期間，將表現出一個以年度（X）為自變量、以社會消費品零售總額（Y）為因變量的一元線性回歸方程，如公式（5）所示：

即在“十二五”期間的最初兩年，由于商業發展處在建設商業基礎設施階段，平谷區難以實現商業發展的跳躍。但在“十二五”期間的后三年，由于商業產業設施、招商工作等都逐步完成，商業發展將迎來一個超常規發展階段。根據新建商業項目的經濟預測，可得到一個以年度（X）為自變量、社會消費品零售總額（Y）為因變量的指數函數方程，如公式（6）所示：

圖2 北京平谷區社會消費品零售總額發展趨勢圖

模型預示的未來發展趨勢如圖2所示。可知，在“十二五”期間，平谷區的商業發展將出現以下發展趨勢，即在2013年將迎來超常規發展期。而如果按照傳統的規劃理論，只能得出平谷區在未來五年的發展將按照以往的發展慣性和規律，呈現穩定式、平滑式增長，不會實現跨越式發展。由于“團帶式”規劃提倡的是多團組、多商業帶，因此，當區外、市外以及境外的資本和商業在進入平谷區商業領域時，將按照規劃均衡分布在各個商業帶內。而新規劃的每個商業帶，將沿著預先設計的方向，逐步形成不同的特色，有的商業帶是密集購物、休閑、餐飲和娛樂為一體的大型購物中心，有的商業帶則以旅游度假和休閑會務為特色，還有的商業帶則是以新興業態為主，各個商業帶獨自發展，避免了在核心區各類商業扎堆的情況，最終實現既能跨越式發展，又能均衡式發展，體現出商業規劃的前瞻性、可持續性和科學性。

四、結論與展望

本文認為“團帶式”商業規劃的影響因素主要有六個，即交通干線、經濟發展、招商引資、輻射區域、商業人才和商業項目。當一個區域面臨商業跨越式發展階段時，特別適合用“團帶式”模式來進行商業規劃。利用“團帶式”商業規劃模式可以有效解決該區域跨越式發展所帶來的負面效應影響，引導區域商業由中心式分布向均衡式分布過渡，改變組團核心地帶商業過于密集和人口過于擁擠的現狀，并預防其交通過于擁堵、生活環境趨于惡化等問題。以北京市平谷區的實證分析表明，這種商業規劃模式對提高城市商業的服務功能提供了一種有效的理論和實踐模式，可以促進一個區域迎來跨越式發展。但是鑒于對六個影響因素的量化分析是較復雜的，因此該模式的應用還具有一定的局限性，在實踐中仍需要進一步豐富和發展。

[1]Buckner，R.W.Site Selection：New Advances in Methods and Technology[M].Chain Store Publishing Corporation，1998：31-59.

[2]Peter Katzed.The New Urbanism：Toward an Architecture of Community[M].New York：McGraw-hill，1994：4.

[3]David Bennisona，Lan Clarkea，John Pala.Locational Decision Making in Retailing：An Exploratory Frame Work for Analysis[J].The International Review of Retail，Distribution and Consume Research，1995，5（1）：1-20.

[4]金家榮.關于城市商業規劃布局的一些探討[J].福建建設科技，2008（1）：23-24.

[5]李德華.城市規劃原理（第三版）[M].北京：中國建筑工業出版社，2008：410.

[6]David L.Huff.A Probability Analysis of Shopping Center Trade Areas[J].Land Eeonomies，1963（2）：81-90.

[7]David L.Huff.Defining and Estimating a Trade Area [J].Journal of Marketing，1964（7）：34-38.

[8]候麗敏，郭毅.商圈理論與零售經營管理[J].中國流通經濟，2000（3）：25-28.

責任編輯：敖華

Abstract:Based on the theory of“Business Circle”and“Business Group”，the authors put forward the“Business belts and groups”theory of business planning model.Based on the twelfth five-year business planning of Ping-gu District of Beijing，the authors propose six elements that can be used to support the application of“Business Belts and Group”，namely the communication lines，economic development，attracting foreign capital,surrounding regions，business professional people and commercial projects.The study provides a theoretical and practical model for the development of regional business.With the help of“Business Belts and Groups”，we can solve the problem of the negative effect brought by the cross-region development，lead the layout of regional commerce transforming from being centralized to being balanced decentralized，change the current situation of the too crowded in terms of the business and people in the core belts of the groups，and prevent the environment of living to be more worse.

Key words：business belts and groups；business planning；business layout；business mode

“Business Belts and Groups”Theory of Business Planning Model and Its Application

LV Bo and WEIGuo-chen
（Beijing Wuzi University，Beijing101149，China）

F713.50

A

1007－8266（2011）02－0086－05

＊本文系北京物資學院工商管理創新基地資助項目（項目編號：WYJD200904）的研究成果之一。

呂波（1973-），男，山東省萊蕪市人，管理學博士，北京物資學院教師，主要研究方向為商業規劃、商業地產、資本運營；魏國辰（1964-），男，河南省新密市人，北京物資學院教授，碩士生導師，主要研究方向為物流技術管理、農產品商品流通、商業規劃等。