房地產調控中的房產稅如何開征
——訪財政部財政科學研究所所長 賈康

○ 本刊記者 馮京津

房地產調控中的房產稅如何開征
——訪財政部財政科學研究所所長 賈康

○ 本刊記者 馮京津

記者：經過去年幾次宏觀調控，您是怎樣看待房產稅征收的意義？

賈康：現在討論的房地稅，實際上必須放在一個宏觀市場經濟發展、和諧社會建設、中國完成現代化這個全局里面來看。現在的房地產新政調控，也應從全局視野出發，必須強調稅制方面的建設。住房不動產保有環節的稅制改革是我們這一輪房地產調控新政中需要解決的制度建設的內容。如果我們不能實質地做出改變，那么這一輪房地產調控的新政，雖然在信貸、行政等等方面，升級加強制約種種措施不斷出臺，但是仍然不能夠改變這一輪調控和過去已經有過調控的那樣的基本性質的一致性。目前用的信貸手段、行政手段、交易環節實施手段以前都用過。你說它現在手段更嚴厲一些，但是總的覺得不能令人滿意。目前房地產調控中就應該在信貸手段、行政手段之外，加上改革深化制度建設和法制進步的因素。這樣才能夠在標本兼治中體現治本為上的調控水準。

記者：請您談談為什么要在住房保有環節上開征房產稅？

土地財政受到很多的抨擊

賈康：房產稅也就是前些年所談的物業稅。有關部門認識到它的立法程序可能比較長，現行稅制里能不能在改革試點情況下，就用現行稅種加入一些實質性的物業稅的內容，啟動這個制度建設過程，那么就更為便捷。房地產稅是我們國家社會主義市場經濟體制建設和通盤配套改革中間不可或缺的，是地方稅體系的支柱之一。這個稅和房地產沒有直接關系。首先在更關注全局的情況下，要說清楚為什么配套改革需要有這樣一個稅。1994年分稅制改革到現在正面效益是明顯的，但是遺留的問題還很多，這些年各個方面對地方政府行為短期化扭曲職能不到位、土地財政受到很多的抨擊。有的人不分青紅皂白指責是1994年的分稅制改革，認為是分稅制改革造成地方政府財力緊張，所以出現土地財政。其實問題出現在1994年之后，中央和以省為代表的地方之間。分稅制的框架一直堅持下來了，但省以下，沒有能夠如愿地進入分稅制狀態，到現在為止，我國省以下實際情況是分成制和包干制。前面所說種種的弊病都是因為這種分成制和包干制不能適應市場經濟，它必定要出現的問題。現在真正實質性的問題，是在省以下怎么樣能夠真正貫徹分稅制。如果能夠通過省直管縣，鄉財縣管，把財政的五級框架扁平化到三級，就可以考慮怎么樣實質性地在省以下分稅。而這個時候，現實的問題就是省以下的地方稅體系里邊，大宗穩定的，能夠跟市場經濟跟地方政府職能所要求的這個支柱稅種就是房地產稅，地方政府可以依靠這樣一個稅，把它定位在只要專心致志地優化本地的投資環境，來提升本地公共服務，它的財源建設的問題就隨之解決了。因為這樣做，轄區內的不動產就進入升值軌道，而這個稅的要求恰恰就是要做稅基評估，每隔一段時間可以重評一次。首先我們要如實地把房地產放在通盤這樣一個全局戰略上，認識它的重要性。當然地方稅體系還需要在西部地區，另外考慮支柱性的財源。我們今年在新疆已經啟動的先行先試資源稅，像新疆的烏魯木齊確實房地產現在也已經相當發達，但是其他大片的地方沒有很繁榮的工商業活動，它的不動產這個稅基可以有，恰恰這種西部地區又欠發達，但是資源豐富，資源稅可以給它提供非常有支撐力的另外一個支柱。

記者：房產稅對于房地產市場健康發展有哪些推動作用？

賈康：這個保有環節的房地產稅的正面效益對于房地產業的健康發展是不可忽視的。它可以在房地產市場供需雙方行為合理化的導向上形成一種經濟參數和稅負約束，促進我們國家房地產業的健康發展。為什么這樣認識？簡要地說，整個房地產市場大家最關心的是供需平衡狀態，最主要的特征是目前我國房地產市場是黃金發展期伴隨的矛盾凸顯期，這個矛盾制約就是資源制約。現在越來越凸顯資源的稀缺性，這個越來越具有約束力的特點就是土地。有人說，是地方政府壟斷土地，進而推高了地價再推高了房價。那么地價是不是真的能夠決定房價，我也不這么認為，如果供需比較平衡，開發商不論以多高的價格拿地，也賣不出好價錢。要是把開發商拿地的價格壓得很低，房價就低嗎？顯然，只要是市場上，需求拉著房價往上走，這樣只會是增加它的暴利空間。

房地產的需求主要有三方面，第一是買來要自住。如果在自住的這個制度框架下，讓主體知道每年有這樣一個稅，會有什么樣的調整？有了保有環節的稅收，大多數人會調整自己的行為，考慮實惠一點，戶型上調向中小戶型。其他的方面要堅持，地段、朝向、樓層按自己的偏好選。特別有錢的人可能不在乎，但是大多數人他會考慮這樣整個市場上需求的中小戶型的比例會上升，這正好適應我們科學發展觀所要求的集約利用土地。第二種需求的類型是囤房。有人說存錢不如存房子，買房子就是給自己買一個保險。接著他會考慮，這個房子空也是空著，不如把它租出去，取得的租金解決這個稅收的壓力。這樣的話，激活了原來供給的一部分潛力，就是把原來的空置房提供到市場上去，增加了有效供給。這個優化資源配置效益也是非常明顯的，中國現在城市，特別是大城市的住房空置率極高。陳希文同志說，看到一個數據，住房改革之后，北京整個轄區之內，已經建成賣出的住房是690萬套以上，可以使現在北京兩千萬居民，每戶平均一套以上，為什么還緊張成這樣？這跟空置率顯然是有關的，所以降低空置率對于我們來說，正面效益也是非常明顯的。第三種需求的類型是買來以后轉手賺差價，這是所謂的投資或投機這一類。這種炒房目的就是要轉手，短炒、長炒是手法問題。那么在這種情況下，有了保有環節稅收，有人認為，只要有利可圖，不會在乎這個一年1%以下的稅賦。這個話是有道理的。我不認為這個稅出來以后，就可以使中國杜絕炒房現象，但是顯然炒房者的行為會有所收斂，他也會考慮到風險因素多了一項。所以我認為，這樣一個稅收制度是有利于減少住房價格過快上漲下那個瘋狂的肆無忌憚的炒作力量，可以使它得到一定的收斂，進而就會減少我們市場每一次大起之后，很多人感覺有殺傷力，有恐懼感的大落。

炒房目的就是要轉手

記者：今年來政府非常重視收入分配問題，您認為收入分配和我們現在談的房產稅什么聯系嗎？

賈康：很多人認為，自己跟自己比生活水平在下降，感覺有很多的不公。我認為，中央已經充分意識到，要收入分配結構合理化。要重視收入再分配的調節，那么恰恰這樣一種稅，就是我們國家發揮財產稅再分配調節作用不可或缺的稅種。中國現在在稅制方面的經濟手段，調節收入再分配功能，首推個人所得稅。但是，個人所得稅現在真正相對低成本高效率能調節的就是工薪階層，代扣代繳，一直到打工皇帝很難逃稅。但是工廠主收不到，他不給自己開工資，你找不到稅基。那么這個問題現在并沒有很有效地解決，需要以后綜合導向的改革來逐步解決它的問題。剩下還有什么再分配的稅收調節的手段？那就是遺產稅和贈與稅，按邏輯來說在中國應該積極考慮。從目前來看，十二五期間可能只能呼吁積極研究，看不到它的實際的任何動作，如果說要開征遺產稅、贈予稅，前提是這些產權信息化同時，所有的產權現狀要透明。十二五期間，還可以考慮的是財產稅里面的不動產稅。它相對而言，在管理上成本還是比較低的。對于地方政府來說，自己土地、全面的情況要通通地記錄在案，落實各種各樣的數據。包括它的產權關系，及具體種種在技術上必須說清楚的指標。如果把這個稅做起來以后，就是社會上先富起來，住好房子、大房子、豪宅的一些人就會給國庫多做一些貢獻。這樣一種抽肥補瘦的形式就是按照市場經濟各個國家不約而同都采取的，原則是實行再分配調節。在中國現在的構建和諧社會過程中，優化收入分配格局也是一個非常值得重視的正面效益和必須要用的手段。

記者：請您談談開征房產稅的必要性、可行性及能否開征？

賈康：我認為土地出讓金出租，是憑借政府政治權力所征收的另外一種性質的分配手段的運用。這與房產稅應該是并行不悖的，但要合理呼應，作出一個優化協調的問題，不存在有土地出讓金就不能開征住房保有環節稅收。實際上稅本身也不可能真正消除重復征收因素。市場經濟下任何國家都執行多種稅、多環節、多次征復合稅制，既然是復合稅制必然有重復。一個企業不管盈利不盈利，首先要交流轉稅。虧損的企業也要交流轉稅，交完流轉稅以后，有盈利的話要交企業所得稅，企業所得稅交了以后，稅后利潤可分配的部分，給員工發獎金，這個獎金還要由員工去交個人所得稅，顯然它是在不同環節上有重復因素的。

還有就是土地所有權這個問題，國有土地上的不動產還征什么稅啊？從其他市場經濟國家的這個實踐情況來看，存在著兩種土地，就是國有的和私有的。比較典型的像英國和現在已經回歸祖國的香港，這兩種不同性質的地皮上面，征收的相當于不動產稅性質的稅收是一視同仁的，沒有區別。現在所說的市場經濟，國有企業的主體是一個有相對獨立的物質利益的商品生產經營者，需要和其他的不同所有制的主體公平競爭。既然如此，通過立法規范的建立，對國有企業開征所得稅的制度就非常必要，兩部利改稅解決了這個問題，才能夠解決以后中國市場經濟軌道上繼續往前發展的問題。同樣道理，我們現在在國有土地上形成的不動產，我認為是絕對不能走一個誤區，也就是這個不動產稅是對地征還是對房子征，房子是折舊，地是國家的，這樣的理解錯了，它就是一個統一體叫不動產。這個稅是對這樣一個有實際的，生活方面可以帶來這種效用的統一體持有人享受的獨立物質利益加以調節的一個制度。因為土地終極上是國有的，但是這個不動產所有人，他有他自己相對獨立的物質利益。而我們認為在社會生活里面，需要對這種利益加以必要調節，我們通過立法形成程序。對他開征，跟國有企業必須征所得稅是一個邏輯，這是我從另外一個分析角度的解釋。我認為這方面也沒有硬障礙。

技術管理方面，如果我們了解一下十個空轉試點地方的基本情況，只要了解一下，這些地方空轉的時候，要把所有的地皮通通登記造冊以后，分成三類，制造業的、商業的和住宅的。那么住宅的要一一標明各種各樣的實測指標，然后那個軟件已經通通設計好了，給一個指定，它自動生成評估結果。當然這里面需要引入專家的力量，在動態來優化細化這個軟件。

我認為應該積極征求各方意見，開明地展開討論，組織聽證，做情況通報。所謂討論并不只能限于這些媒體上一般性的討論，不能限于網上發泄式的罵來罵去。應該像前面若干年，個人所得稅起征點應該如何提高。人大預算工作委員會出面，組織各個方面代表，然后在電視臺上對全社會播出這種聽證會。這種類型的聽證會的好處是什么呢？不是按照少數服從多數，而且要大家充分地發表意見，然后通過道理來尋求一個相對合理妥協方案。聽證會是一個好的形式，應該在這方面積極考慮，讓大家嚴肅地盡可能充分地把自己的道理講出來。那么這個情況通報我覺得應該首先把有關部門在前期做了這么多年的模擬評估稅基的這個實驗的基本情況透露、通報出來。現在既然已經在準備這方面的改革，我覺得應該在情況信息通報方面有所進展。還有就是漸進，我個人是強烈主張既然是有這么多的制約因素，顯然應該考慮從高端從增量開始的漸進。我曾經說過一個看法，最起碼應該是把管理上很容易認定的獨立別墅，被這個稅實際覆蓋。那么這種獨立別墅被這個稅收覆蓋，恰恰是最有能力承擔這個稅收加上負擔的這樣一個社會高端成員。另外，是不是獨立別墅之后的豪華公寓應該考慮。像上海那個湯臣一品開始標榜，每平方米15萬。后來是說升高到每平方米20萬，而且說都賣出去了。那么已經住進湯臣一品的這種社會成員，我覺得完全應該考慮這個稅給他試征。有的地區可能在考慮，原來的住房先一律不論，先從增量開始。居民買的房子第三套以上的都征，第三套以下的不覆蓋。那別的地方到你轄區之內買房子，他第幾套你有信息嗎？那么得到的回應是說，這種情況下，不是本地戶籍的人來買，就都認為是第三套的待遇，可以解釋說，凡是到買房的外邊戶籍人，都帶有投資的性質。無論怎么解釋，反正這也是劃的一條線。諸如此類，就得具體化。各個試點地方的交流顯然是有正面效應的。■