2011年新政下鄭州房地產投資路在何方？

□趙 方

2011年新政下鄭州房地產投資路在何方？

□趙 方

從2010年初開始，我國住宅市場就開始遭遇接踵而來的調控政策，“二套房首付由最初的3成提到不得低于6成，貸款利率加升到1.1倍，三套房直接停貸”，這使得原本傾向于住宅市場的投資者購房成本增加，觀望情緒漸濃。而就在今年3月4日，鄭州樓市“最強限購令”細則在千呼萬喚中應聲落地。細則規定：自2011年3月4日起，鄭州市區(鄭州市包含市內五區及鄭東新區，高新區和經開區不在限購范圍)已有一套住房的本市戶籍家庭，持本市居住證一年以上，在本市繳社保或個人所得稅一年以上的非本市戶籍家庭限購一套。對已有兩套住房的本市戶籍，擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供一年以上居住證或社保或個人所得稅證明的持本市居住證一年以上，在本市繳社保或個人所得稅的非本市戶籍暫停在本市向其售房。

事實證明，此次鄭州市“限購令”細則的出臺對住宅市場的投機炒房行為打擊面之精準、力度之大，堪稱史無前例。據悉，限購細則落地之后，住宅投資市場“冬眠”之態顯現；而商鋪、寫字間等產品因其置身于新政之外而備受投資者的青睞。這似乎正印證一個流傳很久的業內預言：21世紀的前十年是住宅投資的黃金時期，第二個十年是投資商業地產的黃金時期。

限購令全面實施，商業地產異軍突起

一直以來，住宅投資由于門檻較低、見效快等優勢，投資客總是將大量熱錢注入，等待高額回報，而真正具有長期投資前景的商業地產卻一直不溫不火。此次新政的出臺，招招指向住宅投資，給商業地產的發展帶來了新的機遇。

與住宅市場不同，影響商業地產更多的是國家宏觀經濟政策、城市化進程和城市經濟發展等方面。從一系列已經出臺的新政上分析，國家旨在調控過快增長的房價和抑制各種激增的投資性需求，其中并沒有將商業地產納入本輪調控的重點。此次新政對商業地產的影響不僅不大，反而在國家不斷出臺拉動內需政策的引導下，迎來了新的高潮。

目前金融機構對于商業地產提供的信貸政策依舊不變，維持5成首付，利率也是以往的指標，并沒有增加商業地產投資者的投資成本。在住宅政策頻出、投資限制加大的情況下，商業地產也成了房地產投資者當下最穩妥、最安全的投資方向。

限購令下，寫字樓投資成為“香餑餑”

“不限購、不限貸、不限外”的自身優勢，使得商業地產受到越來越多投資者的喜愛和追捧。而商業地產中的寫字樓物業，因其投資門檻低、收益持續穩定等優勢受到廣大投資者追捧，成了本次樓市調控下最為引人注目的投資“香餑餑”。有專家認為，購買寫字樓目的有兩個：即長線和短線回報。例如，上市公司為了彰顯公司實力，就必須擁有自己的大量不動資產。而寫字樓，尤其是甲級寫字樓，是上市公司向股民證明實力的最好憑證，對于公司來說，這就是具有強勁潛在回報的長線投資。而擁有寫字樓的個人投資者，購買后將這些寫字樓租賃出去，可以成為源源不斷的資金收益。另外，投資者一旦遇到其他優質投資項目，但又面臨資金短缺的狀況，還可以憑借這些不動產向銀行申請貸款以緩燃眉之急。根據鄭州房地產市場數據顯示，2010年鄭州市寫字樓銷售面積和新增面積都呈現出增長態勢，供需趨勢旺盛。而2010年鄭州寫字樓的出租租金與2009年相比也上漲了不少。較低的投資門檻和穩定、高收益的投資前景，使一直處于價值“低洼地帶”的寫字樓，成為新一代投資寵兒。

鄭州寫字樓進入高投資時代

近幾年，鄭州市經濟大幅增長，城市發展再度騰飛的基礎迅速夯實。鄭州持續被資本市場強烈關注，并相應帶動寫字樓市場需求的持續回升。數據顯示，2010年鄭州市新增中小型企業的數量不斷攀升，這些都將進一步推動鄭州寫字樓市場租賃成交持續活躍，售價、租金也節節攀升。進入2011年，住宅市場的限購政策，將進一步加劇寫字樓供需比，鄭州寫字樓市場將出現更多的看點。

誰將主導鄭州未來的寫字樓市場？鄭州城市商務競爭力將如何演繹？這些都是業界及投資者密切關注的問題。實際上，目前鄭州已有很多精明的投資客轉戰寫字樓市場，甚至一些國際資本也對鄭州寫字樓市場虎視眈眈。“在鄭州投資寫字樓，新興的鄭汴路商圈商務板塊是首選”，有投資專家表示，鄭汴路商圈位于鄭州新老城區的交會核心，而且區域內扎堆大量中小型企業，投資價值極高。

一提起鄭汴路商圈，大多數鄭州人的腦海里總是出現這樣兩個相互矛盾的畫面：一方面是流金淌銀、滿眼財富的繁華商業符號，一方面是街鋪雜亂、形象參差的商業環境和“店鋪辦公不分家”的非專業商圈形象。隨著紅星美凱龍、居然之家、鳳凰建材城等新一代家居建材館的出現，嗅覺敏感的人們似乎從中探到了鄭汴路商圈正在發生嬗變的信息。新一代商鋪載體在一定程度上改善了商圈的經營環境，卻依然無法解決“店鋪辦公”這一陳舊商務模式的根本性問題，相反隨著經營環境的改善和提升，對純粹商務空間的需求進一步浮出水面，成為鄭汴路商圈如果想順利升級就不得不正視的焦點！位于該區域內唯一5A甲級地標寫字樓——升龍鳳凰城·環球廣場喜人的銷售業績，也直接反應出了這個區域的商務發展潛力。

業內人士爆料，該項目2010年的銷售額名列前茅，而且客戶大多為投資型客戶，很多客戶都是一擲千金，整層整層地購買。據升龍鳳凰城·環球廣場寫字樓工作人員講，項目正是在洞悉了鄭汴路商圈升級這一歷史性進程的基礎上，精準把握市場脈搏從容入市的，而這一點也得到了大部分投資者的認可，這也直接反映出了鄭汴路商圈強勁的商務潛力。

當然，鄭州寫字樓的高投資時代才剛剛開啟，寫字樓是否為地產投資的最佳出路？鄭汴路商圈能否成為鄭州新興的高端商務區？我們將繼續關注。（原載《河南日報》)