“一房二賣”應如何處理

□謝愛國

“一房二賣”應如何處理

□謝愛國

案 例

張某系豫北某市人，1996年取得了一宗宅基地的國有土地使用權并辦理了《國有土地使用證》，1997年蓋了兩層樓并辦理了《房屋所有權證書》。2003年張某急需資金，與李某（在南方打工）簽訂了《房地產轉讓合同》，以15萬元的價格將其房屋及宅基地轉讓給李某，李某也全額支付了費用。就在李某準備去辦理變更登記時，因單位有事，李某暫時沒有辦理變更登記，也沒有與張某約定何時辦理變更登記。

2004年該市地價出現較大幅度上漲，張某將賣給李某的房產以22萬元的價格又轉讓給了王某（王某并不知道此房已經賣給了李某，李某也不知張某“一房二賣”）。王某同年辦理了房產變更手續和土地變更登記手續。2006年李某從南方回來，發現王某已經入住并辦理了相關手續。李某找張某理論，要求歸還自己的房產。張某表示愿意退還給李某15萬元及相關利息。李某不同意，于是到該市國土部門提出申請，要求注銷王某的《國有土地使用證》，維護自己的權利。

國土部門接到李某申請后，對李某表示同情，但對其申請注銷王某的《國有土地使用證》卻有兩種不同的意見。一種意見：張某與李某簽訂協議在先，與王某簽訂協議在后，“一房二賣”說明張某為人不實在，不應支持，應注銷王某的《國有土地使用證》。第二種意見：我國實行的是土地登記制度，土地只有經過登記才受法律保護，李某未辦理變更登記，不受法律保護；而王某辦理了土地變更登記，取得了土地權利證書，應予保護不應注銷。

評 析

一物數賣，自古有之，在物價波動之際，最為常見，此舉多于出賣人罔顧信用，圖謀私利。近年來，我國各地的房價大都上漲很快，一些利欲熏心的賣房人就有了“一房二賣”的行為。

在處理這類問題時，以前有很多人存在認識上的誤區：一是，兩次買賣中，已登記的賣房行為有效，未登記的賣房行為無效。二是，兩次買賣中，簽訂在先的賣房合同有效，簽訂在后的賣房合同無效。通過近幾年法律界的探討，普遍認為這兩種認識是不正確的。

首先，未登記的房屋買賣，并不影響合同的效力。房屋買賣合同不屬必須經國家機關批準，備案才有效的合同，房產登記只是對房屋確權的程序，只是合同履行中的一個階段。沒辦理房產登記不影響合同的效力。其次，未登記的房屋買賣，前后兩個合同都是有效的。“一房二賣”案件中的第一個買方，由于尚未取得房屋的所有權，僅享有債權，債權不能對抗第三人，不能主張第二個買房人侵犯了他的所有權。所有權仍屬出賣人，他仍有權第二次出賣。因此，“一房二賣”的兩份合同均為有效。除非第二個購買人屬惡意第三人，明知此房已出賣，他的行為就損害了第一個買房人的利益。這種情況后合同應無效。

發生了“一房二賣”，應如何處理？

筆者認為：兩份合同中一份已進行了過戶登記，另一份未作過戶登記，(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的過戶登記是物權變更范疇，按物權對世原理、物權公示原理和物權優先于債權原理，只能確認已辦理過戶登記合同的效力。

李某的利益應當如何維護？

筆者認為：由于張某是非房地產開發企業的一般人，因自己生活需要或者經營所需，將自己生活居住使用或者經營所有的房屋賣出變現的個人或者企業。這類賣房者若違約，不能適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，因為該解釋是特指房地產開發企業；也不能適用《中華人民共和國消費者權益保護法》，因為該法所特指的專指經營者與消費者之間出現的爭執，而這類賣房者是不能算為經營者的。這種情況下，爭議的處理應以《合同法》作為基礎，向違約者主張違約責任。這時，不能主張懲罰性賠償責任，而只能主張返還購房款及利息，并賠償損失。

（作者單位：武陟縣國土資源局）