住宅市場信息與住宅價格規制

高炳華

（華中師范大學 經 濟管理學院，湖北 武 漢430079）

住宅市場信息與住宅價格規制

高炳華

（華中師范大學 經 濟管理學院，湖北 武 漢430079）

我國住宅市場信息存在不對稱與不真實的交易信息、媒體與學者的傾向性言論、不適時或欠合理的政策、住宅價格偏離價值的現象和住宅投機者的炒房行為等大量的交易噪聲；依據交易噪聲進行住房投機的羊群效應和交易多階段正反饋機制推高了我國住宅市場價格。通過完善住宅市場信息收集和披露制度、建立保障性住房和普通商品房的成本公示制度、組織專業人士定期發布規范而積極的輿論導向、加強對住宅市場交易行為的規范和管理、提高行政效率和政策的針對性與時效性等有效措施，實施住宅價格規制，以促進我國住宅市場健康可持續發展。

住宅市場信息；交易噪聲；價格規制；措施

一、住宅市場信息的交易噪聲

住宅市場信息是促成住宅市場交易、調控住宅市場供給和市場需求的重要依據。由于我國住宅市場上個體購房者幾乎占據了整個市場，而個體購房者無法也不可能在合理預期的基礎上做出獨立的決策，他們主要是依賴開發商的廣告信息、中介機構的推介信息、專家言論以及其他購房者的交易行為所提供的信號作為判斷標準。這樣便會造成住宅市場上出現虛假的市場交易信號或交易噪聲①，購房者以交易噪聲為基礎所進行的交易稱之為噪聲交易②。我國住宅市場的交易噪聲主要有：

1.不對稱和不真實的交易信息

我國住宅市場中的房地產開發商和房地產中介商處于絕對信息優勢地位，在住宅產品質量、開發成本、實際銷售數量和價格等方面擁有完全信息，而購房者則處于明顯信息不對稱地位。購房者所能獲得的是不完全信息，甚至是開發商、中介商等刻意制造的虛假信息即交易噪聲。購房者在不了解住宅產品質量、開發成本、市場供求等有關市場交易的真實信息情形下，對未來住宅市場發展無法做出正確判斷與合理預期，為了在交易過程中追求自身利益最大化，只得將其他交易者的行為作為重要參考，相互學習和相互模仿，從而使噪聲交易具有集群性特征，產生“羊群效應”③。

2.媒體與學者的傾向性言論

房地產開發商往往憑借其雄厚的財力影響媒體和部分學者發表有關住宅市場的傾向性言論，渲染住宅供不應求、價格不斷走高的長期繁榮假象，干擾購房者的判斷，影響購房者正確預期。

3.不適時或欠合理的政策

在我國住宅市場的形成與發展過程中，針對土地出讓、住宅開發、經營和管理等方面，土地與房地產行政管理部門、金融機構等相關管理部門先后出臺了一系列政策，但是由于各部門職責分割，政策制定往往不全面、不協調、不合理、不穩定、難執行等，過度干預市場而造成市場失靈④。有些政策的出臺要經過一個較長時間的審批流程才能完成，等到政策正式頒布實施時，市場狀況已經發生了巨大的變化，因此，這些政策本身也成了不合時宜的噪聲。

4.住宅價格偏離價值而大幅上漲或者下跌的現象

住宅價格長期大幅度偏離價值，干擾了購房者對住宅客觀合理價值的判斷，住宅市場價格快速上漲或過度下跌也影響了消費者預期，成為干擾住宅市場交易的重要噪聲。

5.住宅投機者的炒房行為

住宅投機者預期住宅價格將持續攀升時，就會大量購買成套住宅囤積，以期在未來價格更高時出售獲利。住宅投機者的炒房行為造成住宅市場需求大量增加，產生市場虛假繁榮景象；而在住宅價格下跌時，投機者就會集中拋售，助推房價繼續下跌⑤，這也成為住宅市場交易的重要噪聲。

二、住宅市場信息交易噪聲的危害

由于住宅具有投資投機特性，使得噪聲交易者會犯一些認知、情緒的偏差，從而對住宅市場信息的變化出現過度反映，當市場處于上升態勢時變得過于樂觀，導致市場價格上漲，偏離其基礎價值。

根據供求理論，價格上升，需求下降，但是在市場上由于噪聲交易者的存在，當噪聲交易者看好未來的市場行情，預測未來的房價存在上漲空間，能夠獲得利潤時，噪聲交易者就會增加當期需求，購買住宅滿足自己的需求以防未來價格上漲更多而買不起，或購買住宅囤積，以便將來房價上漲到更高時拋售獲得利差。噪聲交易者的行為通過相互學習和模仿，使其具有群體性特征，最終形成一種羊群效應和多階段自我反射正反饋機制，擴大了住宅交易者（特別是噪聲交易者）對住宅市場的認知偏差和過度反應，造成住宅價格的持續攀升。

1.住宅市場信息的交易噪聲易形成投機交易羊群效應而推高房價

假定住宅市場上只有噪聲交易者（非理性交易者）與理性交易者兩類交易者，他們在市場上所占的比率分別用d與1－d來表示。在購買住宅時，噪聲交易者往往只能以一些噪聲或表面似信息的偽信號進行市場操縱；而理性交易者則在對各種信息進行理性分析的基礎上，針對噪聲交易者的策略進行正確判斷和預期做出購買決策。當住宅價格上漲時，噪聲交易者與理性交易者購房博弈的得益矩陣為：

當住宅價格下跌時，噪聲交易者與理性交易者購房博弈的得益矩陣為：

住宅價格有上漲和下跌兩種可能，假定住宅價格上漲的概率為μ，下跌的概率為1－μ，μ與市場上噪聲交易者同理性交易者的數量之比以及交易信息中噪聲的含量成正比關系。在最終上漲的情況下，噪聲交易者分別以p和1－p的概率進行操作和不操作，理性交易者在上述兩種情況下的得益分別為－L1和－I1，而噪聲交易者在理性交易者分別以q和1－q愿意交易和不愿交易的情況下的得益為R1和H1，最終價格下跌時情況與上漲時相反。由此得出在上漲時理性交易者愿意交易的期望得益（損失）為p（－L1）＋（1－p）（－I1），而在下跌時交易的期望得益為pL2＋（1－p）I2，最終交易的期望得益（損失）為：

而噪聲交易者在理性交易者愿意交易時而交易的期望收益（損失）為：

由上可知，理性交易者對噪聲交易者的操縱而愿意交易的期望得益與μ具有負相關關系，即市場上噪聲交易者與理性交易者的數量之比越大，以及信息中所含噪聲的成分越多，理性交易者的損失越大；同時，從噪聲交易者在理性交易者愿意交易時而交易的期望收益可以看出，其得益與市場上噪聲交易者與理性交易者的數量之比以及信息中噪聲含量具有正相關關系。這一結論正好說明了住宅市場的投資投機者為了逐利而形成羊群效應的現象。

住宅市場的投資投機者（噪聲交易者）的羊群效應是如何導致住宅價格持續攀升呢？在市場經濟條件下，追求時尚和從眾心理是市場主體的價值感受之一，行為人在信息環境不確定的情況下，行為極易受到其他行為人的影響，以致不考慮自己的私有信息和理性判斷，而盲目跟從市場中的大多數人而采取相同的策略。報紙、網絡、電視等媒體對房地產市場不符合實際的大幅宣傳和報道，各類專家各抒己見的極端觀點和不負責任的市場走勢分析，房地產商通過假售、捂盤、聯合抬價等手段制造市場緊張氣氛，通過炒房獲得財富的故事渲染等等，這些更加激起人們的需求投資欲望。讓住宅需求者和投資者熱情急劇膨脹，在這種群體營造的氛圍下，增加了投資者、需求者的信心和耐心，使投資者、需求者增加了需求，房地產商大幅高價囤地，倒賣土地，需求大幅增長，房價被不斷抬高。

2.住宅市場信息的交易噪聲易形成投機交易多階段正反饋機制而推高房價

運用多階段不完全信息動態博弈中的聲譽模型對住宅市場上噪聲交易者與理性交易者的購房行為進行分析。

假定理性交易者認為噪聲交易者的購房目的有兩種類型：無獲利目的型和有獲利目的型。在理性交易者依據自己所獲取的信息采取一定的交易行為后，噪聲交易者可以觀測到理性交易者的交易行為，但是不能觀測到理性交易者的類型。噪聲交易者通過觀察理性交易者所采取的交易行為來推斷其類型或修正對其類型的先驗概率分布，然后確定自己的交易行為是購買還是賣出，而理性交易者依據理性預期完全預測到自己的交易行為將被噪聲交易者所利用，因而又會決定相應的交易行為。例如，噪聲交易者抬高了房價，而理性交易者認為噪聲交易者是有意抬高房價獲利，理性交易者就會遭到損失。因此，博弈過程不僅是雙方進行選擇交易行為的過程，而且是雙方在使用貝葉斯法則不斷修正信念的過程。假定噪聲交易者的單階段效用函數如下⑥：

式中：π為噪聲交易者實際操縱房價的上漲率，πe為理性交易者預期的房價上漲率，b為噪聲交易者的類型，即b＝0代表噪聲交易者為無獲利目的型，此時，理性交易者跟進后價格繼續上漲；b＝1代表噪聲交易者為有獲利目的型，此時，理性交易者跟進后噪聲交易者將大量拋出處于高價位的住宅獲利，理性交易者遭受損失。

假定b＝0的先驗概率為po，b＝1的先驗概率為1－po，即在t＝0時，理性交易者認為噪聲交易者為無獲利目的的概率為po，有獲利目的的概率為1－po。

假定噪聲交易者與理性交易者之間的博弈將重復T階段，令yt為t階段有獲利目的的噪聲交易者選擇繼續抬高價格對策的概率，xt為理性交易者認為噪聲交易者選擇繼續抬高房價的概率，在均衡條件下，xt＝yt。那么在t階段理性交易者觀測到噪聲交易者沒有賣出，根據貝葉斯法則，理性交易者在t＋1階段認為噪聲交易者將繼續抬高房價的后驗概率為：

式中：pt為t階段噪聲交易者為無獲利目的的概率，1為無獲利目的噪聲交易者繼續抬高價格的概率，即如果噪聲交易者本期選擇繼續漲價，理性交易者認為噪聲交易者在下階段為無獲利目的可能性增加（概率向上調整）。當xt≤1，則上述不等式成立；當xt＝1，則上述等式成立。而如果噪聲交易者選擇賣出以獲利，則有：

就是說，如果噪聲交易者本期大量高價賣房，導致理性交易者高價購房受損，理性交易者將認為噪聲交易者是有獲利目的型的。因此，不到最后階段，噪聲交易者選擇賣出是不明智的，這也就說明了本質上依據信息進行交易以求獲利的噪聲交易者繼續抬高房價的原因。

為了更明確地闡明這一結論，再考慮博弈的最后兩個階段：T－1階段和T階段。在T階段，噪聲交易者沒有必要繼續抬高房價，因此，其最優的選擇是πt＝b＝1，理性交易者對噪聲交易者抬高房價的預期上漲率為：

此時，噪聲交易者的效用為：

可見，噪聲交易者的效用是其在T階段為無獲利目的型的增函數。即在最后階段以前，理性交易者越是認為噪聲交易者為合作型的，則pT越大，則噪聲交易者在最后階段賣房獲利越大。

在T－1階段，假定噪聲交易者繼續抬高房價，使理性交易者覺得跟進會有利可圖，因而有：pT－1＞0，則理性交易者認為噪聲交易者抬高房價的預期上漲率為：

假定噪聲交易者的貼現因子為δ，為簡單起見，僅考慮純戰略，即yt＝［0，1］的情況。如果噪聲交易者在T－1階段選擇賣房獲利（即yT－1＝0，πT－1＝1），那么pT＝0，即在T－1階段理性交易者觀察到由此引起的利益的損失，理性交易者就認為噪聲交易者是有獲利目的型的。設理性交易者的預期房價上漲率為，則噪聲交易者的總效用為：

如果噪聲交易者在T－1階段選擇繼續抬高房價，即yT－1＝1，πT－1＝0，那么噪聲交易者的總效用為：

可見，針對以上兩式，如果噪聲交易者在T－1階段選擇繼續抬高房價的策略優于賣出獲利的策略，即有：

同時，在均衡情況下，理性交易者的預期xT－1等于噪聲交易者的選擇為yT－1。因此，如果yT－1＝1構成噪聲交易者的均衡戰略：xT－1＝1，從而有pT＝pT－1，且最終階段必然是：

可見，只要在T－1階段理性交易者認為噪聲交易者繼續抬高房價的概率不小于，則有獲利目的型的噪聲交易者就會抬高房價。因此，得出該博弈的納什均衡為噪聲交易者在T－1階段會選擇繼續抬高房價，而在T階段賣房，只要δ足夠大即對未來漲價預期具有足夠的信心和耐心，也就是說如果用δ代表噪聲交易者的耐心程度，就噪聲交易者而言，處于追求效用最大化的需求，噪聲交易者必須有足夠的耐心堅持T－1階段抬高房價策略，也就是使δ充分的大，從而使，而在最后階段賣房以獲取最大的利益。這一結論正好說明了住宅市場的投資投機者的交易行為具有多階段正反饋機制的現象。

住宅市場的投資投機者（噪聲交易者）的多階段自我反射正反饋機制是如何導致住宅價格持續攀升呢？住宅的買賣過程反映了住宅市場各交易主體的心理過程，由于認知偏差、情緒偏差等各種偏差的存在，最終導致住宅的定價偏差，而住宅的定價偏差會反過來影響住宅市場主體的認識和判斷。從2006年開始，國家陸續出臺的穩定住宅市場價格若干調控政策卻反而被噪聲交易者（特別是市場炒作者）作為房價將要進一步上漲的新信息，由此演變為整個市場看漲心理，使得住宅市場不斷升溫，人們預期信心持續膨脹，房價持續上漲，住宅需求急劇增加，需求大幅增加又反饋到更高的價格中，第二輪的價格上漲又反饋到第三輪，然后反饋到第四輪，以此類推，催化因素的最初作用被市場主體的熱情不斷放大，因為所有的需求者（包括消費需求者和投資投機需求者）都擔心房價進一步上漲后買不到或在高價位購買而吃虧，使得人們對住宅市場交易的認知不斷偏離，導致價格偏差，價格偏差又進一步影響認知偏離，形成典型的正反饋交易行為，這種正反饋交易行為的最終結果必然是導致住宅價格的持續攀升。

三、住宅市場信息交易噪聲的規避措施

價格規制是通過一種外在力量，促使價格更加規范，更加符合其本性⑦。價格規制的目的是在一定程度上恢復價格的本性，使它能夠真實反映資源稀缺程度和真正發揮激勵作用，成為溝通經濟活動參與者信息的有效方式并切實地反映市場經濟關系。住宅價格規制就是要穩定房價，促進住宅市場健康發展。

在住宅市場上，如果噪聲交易者過多，而理性交易者過少，那么住宅投資投機者（噪聲交易者）的羊群效應和多階段自我反射正反饋機制等非理性行為就會盛行，理性交易者就無法穩定房價，房價就會背離其價值，而噪聲交易者的行為會導致房價虛高和房價泡沫。反之，如果在一個較為成熟的市場上，理性交易者相對過多，理性交易者就會通過獲利活動獲得較大收益，而使噪聲交易者遭受損失，最終將其排擠出市場。而我國住宅市場的競爭程度較低，這一方面是由于我國住宅市場的競爭秩序和競爭環境不完善，另一方面是由于我國住宅開發經營企業的數量多、規模相對較小，易于產生交易噪聲。因此，我國住宅市場價格的信息含量有限，價格中較多反映出噪聲因素，房價往往與均衡價格相差較大，住宅市場處于相當程度的市場失靈、價格失效的狀態。

同時，從不完全信息動態博弈理論所分析的理性交易者與噪聲交易者的動機、市場與行為中可以看到，理性交易者出于自身利益的考慮，借助于自己在財力、資本上的優勢，利用與噪聲交易者之間的信息不對稱，來操縱價格牟取利益。因此理性交易者在住宅買賣中，需要理性分析，對于抬高房價、打壓房價的行為，一定要在綜合分析宏觀經濟走勢、房地產開發經營企業的實力與信譽、住宅產品的品質與增值潛力等因素的基礎上，再確定購買決策。

綜上所述，為了有效實施住宅價格規制，促使我國住宅市場正常、有序、穩定的發展，盡可能地穩定房價，降低空置率，建議采取的住宅市場信息交易噪聲的規避措施如下：

1.建立和完善住宅市場信息收集和披露制度

政府應完善住宅市場信息的統計、處理和公告制度，通過官方或權威的信息披露渠道，定期發布和傳播住宅新開工面積或套數、竣工面積或套數、可銷售或已銷售面積或套數、空置面積或套數、銷售價格等信息，讓購房者及時了解住宅市場的供求狀況、真實銷售價格和銷售數量等信息。從而促使購房者正確預期住宅發展趨勢，進而主動調整其購房行為，有效降低住宅投資和消費領域的“噪聲交易”行為的嚴重程度，平衡住宅價格和市場供求關系，降低住宅價格波動幅度和空置率。

2.建立保障性住房和普通商品房的成本公示制度

針對保障性住房和普通商品房成本信息的不對稱，可以通過造價成本公示制度來改善。通過公布保障性住房和普通商品房成本清單，消費者就能根據真實、全面的信息進行理性判斷，形成的房價也會更趨合理性。讓房價成本信息透明化，也有利于控制暗箱操作。物價和國土部門不僅要公布土地價格和土地供應量，還要公布土地開發的進度、土地供應計劃等，讓開發商和消費者對未來進行理性的判斷。物價部門有責任對包括房價在內的商品價格進行監測，保證住宅市場信息透明化以符合消費者的利益。

3.組織專業人士定期發布客觀而積極的輿論導向

政府應定期組織專家、學者和業內外人士，對住宅產業的發展現狀和趨勢展開研究、討論，通過政策解讀、趨勢分析、問題剖析等方式發表客觀積極的言論，規范公共媒體的輿論導向，充分發揮輿論的正面作用，避免錯誤信息干擾購房者的判斷，引導購房者的投資需求和消費需求趨于理性。

4.加強對住宅市場交易行為的規范和管理

政府要規范住宅開發商、中介商的銷售行為，對住宅銷售過程中的不正當競爭、惡意欺詐等行為要嚴查和嚴懲；鼓勵住宅消費者理性購房，遏制住宅市場上的投機行為，維持住宅市場的交易秩序。

5.提高行政效率和政策的針對性與時效性

政府應提高行政效率，加強各職能部門的配合，提高政策的針對性和時效性，充分發揮政府對住宅市場的監督管理職能，彌補市場失靈的缺陷⑧，有效幫助購房者樹立信心，產生正確預期，避免過度反應，維持我國住宅市場健康可持續發展。

注釋

①李輝等：《噪聲交易與房價波動》，《經濟前沿》2009年第12期。

②Black F..“Noise.”Journal of Finance（1986）：529－543.

③“羊群效應”是指個人的觀念與行為由于群體的引導和壓力，而向與多數人一致的方向變化的趨勢。

④胡慧萍：《貨幣政策的實施對房地產市場影響的實證分析》，《濟南金融》2007年第3期。

⑤徐蜚、任宏：《中國房地產市場的投機行為分析》，《山西財經大學學報》2006年第4期。

⑥張維迎：《博弈論與信息經濟學》，上海：上海人民出版社，1996年，第374頁。

⑦⑧高炳華：《住宅價格規制扭轉市場“失靈”》，《城市住宅》2009年第4期。

2011－03－07

2010年教育部人文社會科學研究規劃基金項目“住宅價格規制研究”（10YJA790052）

責任編輯 張靜