房地產計稅價格批量評估實證研究

耿繼進，何素芳

（深圳市國土房產評估發展中心，廣東深圳518034）

房地產計稅價格批量評估實證研究

耿繼進，何素芳

（深圳市國土房產評估發展中心，廣東深圳518034）

結合批量評估的技術思路，以深圳市二手住宅計稅價格批量評估為例，構建了以長期趨勢法、成本法為基本原理，結合地理信息技術（GIS）的批量評估模型，并提出研究結論與未來發展設想。

批量評估；地理信息技術；長期趨勢法；成本法；房地產計稅價格

隨著我國房地產稅制改革的不斷深入，房地產計稅價格評估成為改革進程的重要技術保障環節，如何高效率、低成本地完成大規模目標房地產的評估工作，保證公共受益和公共成本負擔對稱成為一項迫切任務。我國房地產評估目前主要以單宗評估為主，批量評估尚處于起步階段。由于批量評估技術必須依托詳實強大的基礎數據庫，這與我國目前房地產信息分布面廣零碎、信息孤島化以及數據失真現象存在較大矛盾。本文以深圳市二手住宅交易計稅價格批量評估工作（以下簡稱二手房批量評估）為實證，在房地產評估傳統理論、批量評估技術方法的基礎上，構建了以長期趨勢法、成本法為基本原理，結合地理信息技術（GIS）的批量評估模型，為我國房地產計稅價格評估工作提供了新的思路。

1 技術路線

IAAO（國際稅收評估人員協會）將批量評估定義為利用共同的數據、標準化的方法和統計檢驗技術評估一組財產確定日期價值的活動。國際評估準則（2005）對批量評估的解釋是應用系統的、統一的、考慮到統計檢驗和結果分析的評估方法和技術評估多項財產確定日期價值的活動。其中，標準化、計量化與海量數據是其基本特征。

在二手房批量評估工作中，通過對評估對象以及現實數據的分析，技術路線設定如下：在劃分房產類型的基礎上，通過建立不同空間尺度的評稅分區，以長期趨勢法、成本法為基本原理，結合GIS進行空間插值，完成覆蓋全市的二手房批量評估。主要步驟包括：①數據整理，主要是對空間數據與屬性數據的預處理工作包括：不同空間尺度的評稅分區、不同的房地產類型劃分、數據的統一化和標準化處理以及數據完備度整理等；②在數據標準化處理的基礎上，采用長期趨勢法、成本法，進行價格測算；③對評估結果進行檢驗，剔除異常值，獲得符合統計檢驗的計算結果；④借助GIS空間分析技術，以符合標準的計算結果作為樣本點，進行空間插值，完成測算對象的全覆蓋；⑤是對評估結果的檢驗。

2 數據預處理

2.1 空間數據預處理

由于房地產位置的區域固定性和不可移動性，區位成為影響房地產價格的關鍵因素，為使數據具備可比性，需要確定評估對象一致性的評稅分區，即價格均質單元。從空間數據來看，即地理空間尺度的轉換。尺度轉化包括向上以及向下的2種轉換類型，向上轉換是將較小尺度信息轉換到較大的尺度范圍，這一過程與科學研究中的采樣非常相似，即通過對樣本數據的分析來獲取更大范圍的一般信息。在二手房批量評估工作中，通過對現實情況的分析，汲取了城鎮地籍、城市規劃法定圖則標準分區的成果作為評稅分區的基礎，在數據處理方面，采用2009年深圳地籍矢量數據、政區邊界圖層、城市規劃法定圖則標準分區圖層等空間基礎數據，以地籍數據為基本圖層，將其他圖層進行空間疊加的方式，形成宗地-標準分區-街道-政區的尺度轉換（如圖1所示）。

圖1 深圳市二手房批量評估評稅分區

2.2 屬性數據的預處理

2.2.1 完備度與標準化處理

產權數據庫是本次測算的基礎數據。由于歷史、統計口徑、失誤等原因，該數據庫中的宗地、樓宇、房屋記錄存在信息不完整、信息錯誤以及數據混亂等問題。為便于數據的統一計算，需要進行數據整理,為計算工作做數據準備。整理工作從3個層次展開：第一層次是遵循分戶房屋-樓層-樓宇-樓盤-宗地的路徑進行數據全面梳理與信息補充；第二層次是對數據進行歸類處理，主要是產權類型、建筑類型的劃分，這是建立測算模型的關鍵（見圖2）；第三層次則是對數據的標準化處理，主要是對價格單位、面積單位等數據的統一。

圖2 深圳市二手住宅交易計稅價格評估房產類型結構圖

2.2.2 異常值處理

經典數理統計方法主要依據樣品均值、均方差倍數、變異系數以及分布密度函數曲線上拐點對應值來識別和處理異常值。本項工作中采用國家標準 GB/ T4883-2008（數據的統計處理和解釋-正態樣本離群值的判斷和處理）進行離群值的判斷和篩選，包括：

1）格拉布斯（Grubbs）檢驗法。

檢驗步驟：①計算出統計量Gn和Gn'的值。

Gn=（xn-x'）/s

Gn'=（x'-x1）/s

其中，x'和s是樣本均值和樣本標準差。

②確定檢出水平a，查出臨界值G1-a/2（n）。

③當Gn>Gn'且Gn>G1-a/2（n），判定x(n)為離群值；當Gn'>Gn且Gn'>G1-a/2（n），判定x(1)為離群值；否則判為發現離群值。

2）狄克遜（Dixon）檢驗法（見表1）。

檢驗步驟：①計算出統計量Dn和Dn'的值。

②確定檢出水平a，查出臨界值D1-a（n）。

③當Dn>Dn'且Dn>D1-a（n），判定x(n)為離群值；當Dn'>Dn且Dn'>D1-a（n），判定x(1)為離群值；否則判為發現離群值。

表1 狄克遜（Dixon）檢驗法檢驗標準

3 價格評估

3.1 測算方法

根據數據的現實情況以及房產類型的不同，分別采用長期趨勢法及成本法測算。其中，除農民私宅采用成本法外，其他房產均采用長期趨勢法。

3.1.1 長期趨勢法

計算公式為：房地產價格=初始產權登記價格×房地產價格指數

在計算過程中，房地產價格指數采用深圳新建商品住宅價格指數。

3.1.2 成本法

計算公式為：房地產價格=土地重新購建價格+房屋重置價格-建筑物折舊

=（地價+房屋建設成本）×（1+利潤率）/（1-銷售費率-稅率）-建筑物折舊

其中，①地價=基準地價×當期地價指數×（1+管理費率）+地價利息+管理費

②房屋建設成本=（建安成本+前期+配套）×（1+管理費率）+造價利息

③建筑物折舊采用直線法計算，經濟壽命按60年計。

計算公式為：建筑物折舊=房屋重置價格×竣工年限/60

3.2 結果檢驗與篩選

3.2.1 整體水平檢驗

以各個行政區為空間單元，根據建筑類型，分別統計（羅湖、福田、南山、鹽田、寶安、龍崗）各樓宇類型（多層、高層），以房屋單價分組頻率分布圖對評估結果的整體水平進行分析。下面以采用長期趨勢法測算的福田區高層商品住宅為例進行分析。

根據福田區高層房屋單價分段頻率分布情況（見圖3），整個價格水平分布區間跨度大，并呈現多個明顯駝峰，表明價格水平分布明顯不合理。原因在于隨著我國住宅政策的演變，產權登記過程中時間、價格以及方式不同導致。

圖3 福田高層房屋單價分段頻率分布圖

3.2.2 離群值的篩選

一般來說，在同一均質區域內同一類型的樓宇價格應該具有相似性與一致性，因此，可以在不同尺度的評稅分區內進行價格檢驗與篩選。具體步驟包括：

1）在樓盤內或者宗地內進行樓宇價格的檢驗。若同一樓盤或宗地內某一樓宇價格與其他樓宇價格出現較大偏差，說明此樓宇的價格錯誤，需要剔除。

2）在標準分區范圍內進行價格檢驗與刪選。部分宗地樓宇均價偏離標準分區內其他宗地同類型樓宇均價，不能反映標準分區的真實價格水平，需要篩選。

離群宗地的篩選主要通過2種方式進行：

1）利用直方圖查找離群值。離群值在直方圖上表現為孤立存在或被一群顯著不同的值包圍（見圖4）。

2）用半變異/協方差函數云識別離群值。如果數據集中有一個異常高值的離群值，則與這個離群值形成的樣點對，無論距離遠近，在半變異/協方差函數云圖中都具有很高的值（如圖5所示）。這些點可大致分為上下兩層，對于上層的點，無論位于橫坐標的左端或右端（即無論距離遠近）都具有較高的值。刷光上層的一些點，右圖是對應刷光的樣點對。可以看到，這些高值都是由同一個離群值的樣點對引起的，因此，需要對該點進行剔除或改正。

圖4 福田高層房屋離群值篩選直方示例圖

圖5 福田高層房屋離群值篩選半變異/協方差函數云識別示例圖

3.2.3 篩選結果統計分析

對篩選后得到的結果數據進行統計分析，一方面可以檢驗篩選結果，另一方面有助于更深入地了解數據，認識數據分布規律，從而為空間插值做好準備。

以福田區高層篩選結果為例，共篩選得到 444個住宅樣本宗地，平均價格為17982.69元/m2，中位數價格17670.34元/m2，兩者相差不大，詳細的統計數據見表2。

表2 福田區高層樣本宗地描述性統計

圖6是其頻率分布圖，圖7是正態Q-Q圖：

圖6 福田區高層樣本宗地價格頻率分布圖

圖7 福田區高層樣本宗地價格正態Q-Q圖

可以看出，福田區高層樓宇價格近似呈現正態分布，只是在高位部分存在部分離群值，說明經過篩選后的福田區高層樣本值具有較高的合理性。

3.3 空間插值

空間插值常用于將離散點的測量數據轉換為連續的數據曲面。即：通過獲得一定數量的空間樣本來反應空間分布的全部或部分特征。空間插值的理論假設是空間相關性，即空間位置上越靠近的點，越可能具有相似的特征值；隨著距離的逐漸加大，其相似的可能性會降低。在本項工作中，進行空間插值的順序是依照評稅分區的尺度從小到大進行，即從宗地-標準分區-街道-行政區，由于隨著空間尺度的不斷擴大，插值的精度會逐漸降低，因此，為保證價格的合理性，空間插值的最大尺度范圍設定在標準分區（見圖8）。

圖8 福田區二手房計稅價格空間插值示例圖

4 結果檢驗

根據國際慣例，在計算得到房地產的評估值之后，還需要對上述的評估結果進行檢驗，以確保評估結果的正確性和公正性。對批量評估結果的檢驗，一般基于比率研究來進行。比率研究中通常用評估水平來表示批量評估的質量。根據IAAO《不動產批量評估準則》：“評估水平（AR）是評估價值與市場價值的一般或總體比率。通常有3種概念是有意義的：法律要求的水平、真實或實際的水平以及基于比率研究計算出的水平。”

以實際成交數據，測試計稅價格與正常市場價值的偏離程度。以行政區為單元對比結果見表3。

表3 與中介數據的對比分析表（行政區）/元/m2

從各行政區的整體價格水平來看，二者價格差異表現一致，以樓棟為單元對比結果見表4及圖9。均是福田最高，南山其次，寶安與龍崗最低。

表4 與中介實際成交數據的對比（樓棟）

圖9 全市樓棟參考價格與中介二手房交易價格比較圖

從以樓棟作為比準單位的結果來看，二者具有較好地擬合，無論是全市還是各行政分區均有 70%以上的計稅價格在中介二手房交易價格上下的30%以內，有20%在中介二手房交易價格上下的 30%～ 50%以內，10%在上下 50%以外，上部偏離值與下部偏離值在比重上沒有太大的差別，表明評估水平比較合理。

5 結 語

公正的稅基評估是當前我國房地產稅制改革的關鍵環節，所以，如何在借鑒國外成功經驗的同時，結合我國實際情況，建立我國的批量評估準則和計量模型成為當前焦點問題，本次工作本著在發展中完善的思路，充分利用現有數據資源，嘗試建立符合深圳實際情況的批量評估。

批量評估的核心是房地產信息數據的高度詳盡化以及可靠性，本次工作采用房地產產權登記數據、地籍數據以及房地產價格指數等權威官方部門的數據，又通過對各部門、各類型數據之間的關聯與融合，基本上解決了目前掣肘房地產計稅價格評估的瓶頸，對于建立批量評估模型以及稅基評估公正一致性有著至關重要的作用。

地理信息系統技術的采用，對于批量評估建模的作用非常重要。一方面表現在數據的獲取與分析；另一方面，由于我國房地產類型復雜，傳統的批量評估無法實現稅基評估的全覆蓋，必須借助于空間分析技術。

本項工作還存在較大的完善空間：包括在稅源信息采集與管理方面、基礎信息數據庫的開發與建設以及建立全面立體的評估模型等方面。未來應該在以下幾方面開展研究與實踐，包括：①結合時態GIS（Temporal GIS）技術，逐步建立層次型的時間-空間數據結構；②建立多個價格評估模型，形成全面完善的價格體系；③實現GIS空間數據和房屋屬性數據的完全一體化，實現時態性的系統建設。

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Empirical Study on the Mass Appraisal of Real Estate Taxable Valueby

GENG Jijin

This paper took the example of Shenzhen on the secondhand housing transaction tax base price assessment.Under the application of CAMA,this paper adopted the long-term trend method to assess the tax base prices of the full property rights houses,and the GIS spatial interpolation method was used to assess the tax base prices of non-market houses,and for the private residence of the farmers the cost method was used.Finally,we adopted three different methods to test the tax base prices based on the mass appraisal models.

CAMA,GIS,Long-term trend method,cost method,real estate taxable value

2010-12-21

P208

B

1672-4623(2011)03-0027-05

耿繼進，高級工程師，主要研究方向為房地產政策與評估。