基于AHM的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

李 杰

（太原理工大學(xué) 陽泉學(xué)院，山西 陽泉 045000）

基于AHM的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

李 杰

（太原理工大學(xué) 陽泉學(xué)院，山西 陽泉 045000）

在構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型的基礎(chǔ)上，運(yùn)用AHM方法對(duì)我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素綜合重要度進(jìn)行評(píng)價(jià)，得出目前影響我國房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)及次要風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)具有重要作用。

房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)分析；屬性層次模型

在房地產(chǎn)開發(fā)投資開始時(shí)，投資者擁有最大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。隨著項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)行，不確定因素不斷減少，風(fēng)險(xiǎn)因素也逐步減少，同時(shí)投資者的機(jī)動(dòng)靈活性隨之增加。到開發(fā)結(jié)束時(shí)，投資者無法改變其商品，項(xiàng)目面對(duì)的是一個(gè)相對(duì)狹窄并且競(jìng)爭(zhēng)激烈的消費(fèi)市場(chǎng)，因此房地產(chǎn)開發(fā)任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗。本文旨在運(yùn)用AHM方法對(duì)我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合重要度評(píng)價(jià)，得出目前影響我國房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。

屬性層次模型（Analytic Hierarchical Model，簡稱AHM）是一種無結(jié)構(gòu)決策方法［1］10。假設(shè)有n個(gè)元素（指標(biāo)）u1，u2，…，un，對(duì)準(zhǔn)則 C，比較兩個(gè)不同的元素ui和uj的相對(duì)重要性和，按屬性測(cè)度的要求，應(yīng)滿足：

①μij≥0，μji≥0；

②μij＋μji＝1；

③μii＝0

在實(shí)際問題中，μij可取［0，1］上的一切實(shí)數(shù)。μ＝（μij）n×n為 AHM 判斷矩陣。

如果μij＞μji，則稱ui比uj強(qiáng)。若判斷矩陣μ滿足當(dāng)ui＞uj，uJ＞uk，有ui＞uk，則稱判斷矩陣μ＝（μij）n×n具有一致性［2］78。

1 建立我國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型

在理論分析和實(shí)踐調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)投資不同階段風(fēng)險(xiǎn)因素的層次模型進(jìn)行了構(gòu)造。具體來說，房地產(chǎn)投資的四個(gè)階段［3］29，即投資決策階段（A）、獲取土地階段（B）、項(xiàng)目建設(shè)階段（C）及銷售管理階段（D）為第一層指標(biāo)；對(duì)這四個(gè)階段所遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行具體分析，每一個(gè)階段再確立下一層指標(biāo)（A1～D3），即第二層指標(biāo)；再根據(jù)需要對(duì)某些指標(biāo)細(xì)分為下一層（A11～D22），即第三層指標(biāo)。如圖1所示。

2 構(gòu)建判斷矩陣，確定風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重值

根據(jù)圖1所示房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型和各風(fēng)險(xiǎn)因素的相對(duì)重要值，綜合專家的咨詢意見，采用1－9標(biāo)度法構(gòu)造各層的AHP判斷矩陣，利用轉(zhuǎn)換公式（1），將AHP的兩兩比較矩陣轉(zhuǎn)化成AHM判斷矩陣，求出各風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重值。

我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)AHM判斷矩陣和相應(yīng)的各風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重值見表1－表5。

圖1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型

表1 第Ⅰ層風(fēng)險(xiǎn)因素AHM判斷矩陣

表2 第Ⅱ?qū)语L(fēng)險(xiǎn)因素AHM判斷矩陣

表3 第Ⅱ?qū)语L(fēng)險(xiǎn)因素AHM判斷矩陣

表4 第Ⅱ?qū)语L(fēng)險(xiǎn)因素AHM判斷矩陣

表5 第Ⅱ?qū)语L(fēng)險(xiǎn)因素AHM判斷矩陣

3 計(jì)算合成權(quán)重

利用公式（2），計(jì)算第Ⅱ?qū)酉鄬?duì)第Ⅰ層風(fēng)險(xiǎn)因素的合成權(quán)重，結(jié)果如表6所示。

表6 第Ⅱ?qū)酉鄬?duì)第Ⅰ層風(fēng)險(xiǎn)因素的合成權(quán)重

4 評(píng)價(jià)結(jié)果

依據(jù)以上AHM法評(píng)價(jià)結(jié)果將風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合重要度進(jìn)行比較，可以得出對(duì)于影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素排序，根據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)將風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分類，結(jié)果如表7所示。

表7 風(fēng)險(xiǎn)分類結(jié)果

5 結(jié)果分析

按照分類標(biāo)準(zhǔn)，將風(fēng)險(xiǎn)因素分成三類。在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中第一類因素的風(fēng)險(xiǎn)較大，第二類次之，第三類較小。通過風(fēng)險(xiǎn)因素綜合重要度評(píng)價(jià)，可以使投資者了解到何為主要風(fēng)險(xiǎn)，何為次要風(fēng)險(xiǎn)，有利于投資者在投資活動(dòng)中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

［1］陳乾生.層次屬性模型AHM——一種新的無結(jié)構(gòu)決策方法［J］.北京大學(xué)學(xué)報(bào)，1998，34（1）.

［2］劉震.層次分析模型AHM及其應(yīng)用［J］.河北建筑科技學(xué)院學(xué)報(bào)，2003，20（3）.

［3］婁國豪.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策研究［J］.開發(fā)與建設(shè)，2006，20（8）.

Analysis on Real Estate Investment Risk Based on AHM

LI Jie

Based on risk assessment model of real estate investment，the comprehensive risk factors are appraised with AHM，thus the major and minor risks of the real estate in China are obtained，which plays an important role in avoiding investment risk.

real estate investment；risk analysis；Analytic Hierarchical Model（AHM）

F293.344

A

1671－8275（2011）06－0092－02

2011－10－27

李杰（1981－），女，山西陽泉人，太原理工大學(xué)陽泉學(xué)院建筑工程系助教，碩士。研究方向：房地產(chǎn)、工程造價(jià)。

責(zé)任編輯：何玉付