匯賢房托:年收益或超7%

　　李嘉誠又做了件大事。
　　4月11日，香港，長江實業旗下的匯賢房地產信托投資基金（REITs）（下稱“匯賢房托”，87001.HK）開始為期約一周的公開招股——以人民幣計價。
　　據悉，匯賢房托將于4月19日確定最終價格并進行募集資金，若募集成功將于4月29日在香港交易及結算所有限公司主板開始掛牌買賣。由于中國內地仍未放開REITs業務，這意味著匯賢房托不僅將成為香港、也是全球首只以人民幣計價的房地產信托基金，
　　
　　年收益率或將超7%
　　
　　在近日召開的匯賢房托投資者推介會上，匯賢房托管理主席、長實副董事總經理甘慶林毫不掩飾地表示，匯賢通過房地產信托基金形式是“歷史創舉”、“對人民幣國際化有積極推動意義”。
　　據悉，匯賢房托下屬項目由長江實業（00001.HK）旗下分拆出來的內地出租物業組成，其主要物業是持有北京王府井東方廣場物業未來38年的產業租賃協議，該協議簽訂于1999年，于2049年1月屆滿。
　　甘慶林在推介會上透露，合營期內匯賢將享有北京東方廣場全部收益，合營期滿后東方廣場固定資產會無償歸境內合作伙伴所有，而其余資產匯賢可得六成。gBHIUagKtYdsQrRCb7/QQvysf92Edaa6z83xKcdWt1M=
　　東方廣場物業位于天安門廣場附近，是北京代表性的大型商業建筑群之一，占地約10萬平方米，由東方新天地、東方經貿城、東方豪庭公寓及北京東方君悅大酒店4個寫字樓、公寓、酒店和商場項目組成。
　　此前有一家美國評估公司認為，東方廣場截至2011年1月31日的評估價值約314.1億元，而其2010年租金收入約22.7億元。根據招股書，匯賢房地產信托投資基金計劃最多籌集資金人民幣112億元，共發行20億個單位，其中，16億個單位作國際配售，其余4億個單位作公開發售。
　　匯賢房托發行指導價格區間為每單位5.24元至5.58元人民幣，單位派息回報率4%～4.26%。最低投資額為每手1000個單位，計入經紀傭金及交易費，投資起步共為5636.25元。
　　中銀國際一位分析師告訴《中國經濟周刊》：“這樣的投資回報率對于REITs來說并不高。因此有機構投資者在此前召開的匯賢房托投資者推介會上表示，由于匯賢息率始終較預期低，加上在未來加息環境下，故暫時認購興趣不大。”
　　不過，也有分析機構認為，匯賢房托給予的回報率高于投資人民幣債券，加上旗下物業租金具備上調空間和人民幣升值的預期，以港幣折算其年投資回報率有望達到7%，高于目前香港上市房地產信托基金5.7%的平均水平。因此投資匯賢房托具備相當的吸引力。
　　
　　僅為過渡性產品？
　　
　　從本質上說，匯賢房托類似于定息產品，長江實業作為房地產開發商將旗下租金收入穩定的物業，打包成REITs分拆上市，讓資金回籠，同時定期將租金收入分派給投資人。
　　一般來說，REITs產品本身的風險和收益高于債券，低于股票。此前，香港已經發行人民幣債券，因此REITs被眾多業內人士視為只是香港開拓人民幣市場的過渡性產品，最終目標是發行人民幣計價的股票。
　　國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松告訴《中國經濟周刊》，人民幣計價證券產品的推出也有助于吸引海外投資基金來香港投資，從而增加外國及其機構增持人民幣的意愿，進而推動人民幣離岸市場發展，也可以推動金融機構從事人民幣的業務。
　　今年3月，香港交易及結算所有限公司就已連續進行兩次人民幣交易、結算和交收的系統測試。據其公布的測試結果顯示，333家券商通過測試，約占券商總數的六成。所有在港中資券商均獲得參與人民幣證券交易及結算的資格。
　　這些舉措顯然不僅僅是為了此次REITs的推出做準備。在記者采訪中，不少分析人士認為，匯賢房托從短期來看其投資收益并不理想，但將為香港金融市場提供更多的人民幣計價產品，例如在港人民幣股票的發行提供范例。
　　“原來人民幣在香港的投資產品都是固定收益的，如債券、貸款等等，發行以人民幣計價的信托基金、股票將進一步活躍香港的人民幣市場。”貝萊德董事總經理兼中國首席代表李運建告訴《中國經濟周刊》，“香港正考慮加快建設人民幣離岸市場，隨著人民幣存款數不斷增加，持有人民幣的投資者對人民幣產品需求很大，在港人民幣股票的推出將不會是很遠的事。”
　　
　　人民幣融資回流政策仍不明確
　　
　　匯賢房托上市被視為“過渡性”產品的另一個理由是：募集的資金將會投資于香港市場，暫不會回流內地。
　　甘慶林在記者會后曾對媒體表示，匯賢籌集資金全部交給原股東，不涉及回流。
　　因此，有觀察人士判斷，匯賢房托此次上市本質上只是投資方的一種退出方式，而非進一步募集資金擴大投資。由于在制度設計上，匯賢房托已經完成了項目租賃和購買，因此不存在融資后再把資金回流到內地進行再投資的必要，然而如果在香港發行以人民幣計價的股票，其投資流向就是必須讓投資者了解并需要監管層解決回流渠道的問題。
　　此前，香港財經事務及庫務局局長陳家強也曾公開表示，人民幣產品在香港推出的先決條件為供需支持（即有足量人民幣投放及投資者需求），而以產品成熟期而言，定息產品如房產信托基金較為穩定，不受二級市場成交量影響，但人民幣計價股票則需成交量支持，需待二級市場成熟方可推出。
　　匯豐控股、德意志銀行等多家研究機構都認為，香港擁有人民幣存款達到1萬億元以上的水平時，人民幣股票才會初具規模，而這個目標其實并不遙遠。因此目前關鍵的問題并非是資金和交易量，而是政策能否進一步放開。
　　有業內人士告訴記者，香港發行人民幣股票仍然需要監管層對資金回流問題作出明確的表示，才可能實現海外人民幣資產真正的保值增值。有消息稱，包括周大福、大潤發和吉野家等多家企業都在醞釀在港發行港幣、人民幣雙貨幣股票來滿足業務增長的需要，而募集的人民幣能否回流政策仍不明確。
　　在李運建看來，香港的人民幣產品市場越豐富越能吸引資金進來，整個市場就越繁榮，但伴隨著產品的逐步增多，風險和收益也相應擴大，政策制定者必須注意這方面的問題，特別是在推進在港人民幣股票發行中如何解決回流問題。