對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中存在問題的探討

劉振坤

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行有效地計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)的系統(tǒng)管理活動(dòng)，其最終目標(biāo)是追求經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。下文本人指出目前開發(fā)項(xiàng)目管理存在的通病。針對項(xiàng)目管理中存在問題，提出了改善措施。供同行參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；問題；措施

一、引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理只有從項(xiàng)目建設(shè)的全過程著手，著眼全局、科學(xué)管理，才能將成本管理與控制落到實(shí)處，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，并提升企業(yè)的市場競爭能力。在實(shí)踐中必須針對存在的問題采取有效的措施對治，才能真正做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作。

二、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問題

1施工設(shè)計(jì)管理方面存在的問題

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認(rèn)為，方案、功能確定后交設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，具體事情那是設(shè)計(jì)院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對這些專業(yè)設(shè)計(jì)的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計(jì)人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價(jià)值的能力、圖紙錯(cuò)誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計(jì)圖紙。開發(fā)商只注重施工現(xiàn)場的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計(jì)階段的成本、質(zhì)量控制。

1.1沒有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計(jì)委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計(jì)出來的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂玫确矫娲嬖谝恍┎蛔恪Ｈ绻谑┕み^程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；

1.2目前設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來的圖紙是否進(jìn)行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，一般有以下幾種：

2.1政治風(fēng)險(xiǎn)，即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.2環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2.4市場風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

2.5任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。

2.6財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

2.7經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。

3項(xiàng)目成本管理問題

無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化措施

1加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，做好品牌建設(shè)

隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個(gè)過程，它是以開發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。它們都是通過多年經(jīng)營和多個(gè)項(xiàng)目的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。一些大型集團(tuán)由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百強(qiáng)之一的某境外企業(yè)合作，在國內(nèi)很多大中城市開發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時(shí)，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

2加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：

2.1風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。

2.2風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

3全面完善項(xiàng)目成本管理

3.1項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容。縱觀整個(gè)項(xiàng)目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。

3.2在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價(jià)成本。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。

3.3建立完整的質(zhì)量成本核算體系我國房地產(chǎn)企業(yè)大部分還沒有建立完整的質(zhì)量成本核算體系，質(zhì)量成本數(shù)據(jù)的搜集就只能依靠原始的手工方式，且沒有統(tǒng)一的規(guī)范。完整的質(zhì)量成本核算體系將為質(zhì)量成本建立科目，并列出成本指標(biāo)明細(xì)，在企業(yè)質(zhì)量成本測算時(shí)可以直接獲取質(zhì)量成本數(shù)據(jù)。從而在一定程度上保證了質(zhì)量成本數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性。

3.4層次分析法的運(yùn)用質(zhì)量成本核算體系中可以使用層次分析法將質(zhì)量成本的每一分類指標(biāo)更加細(xì)化，并將這些明細(xì)指標(biāo)定位到每一個(gè)作業(yè)活動(dòng)中，然后根據(jù)指標(biāo)的評價(jià)因素和評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化分析、判斷，選擇恰當(dāng)?shù)暮怂惴桨福⒃趯?shí)施過程中不斷反饋信息，對方案進(jìn)行修正和調(diào)整。這樣不但可以使質(zhì)量成本數(shù)據(jù)更加全面，而且提高了成本數(shù)據(jù)的可靠性和透明性。

3.5建立房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量文化房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制是一個(gè)不可分割、相互聯(lián)系的整體，應(yīng)貫穿于項(xiàng)目建設(shè)從開始到交付使用的全過程。只有把質(zhì)量管理提升到文化的高度，使企業(yè)的管理層和員工明白質(zhì)量是企業(yè)的生命線，不可忽視；只有將質(zhì)量深深根植在每個(gè)員工的心里，根植在企業(yè)文化深處，才能發(fā)揮質(zhì)量管理的最大效用提高企業(yè)整體質(zhì)量水平和競爭力。

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