非住宅土地40年使用權(quán)太短

□ 楊 濤

非住宅土地40年使用權(quán)太短

□ 楊 濤

最近，媒體上有關(guān)土地使用權(quán)期滿如何處理的問題很熱鬧。在2011年上海土地交易市場首拍中發(fā)現(xiàn)，在土地“預(yù)申請須知”中，出現(xiàn)了出讓期滿后“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”，甚至“出讓人無償收回”的規(guī)定。記者調(diào)查稱，其實這不是上海的規(guī)定，國土部早在2008年就有類似規(guī)定，并且不違背《物權(quán)法》。

根據(jù)國土部的規(guī)定，雖然住宅建設(shè)使用權(quán)期滿后是否要交納費用不明確，但“自動續(xù)期”是可以肯定的。對于民眾來說還有一個更為關(guān)心的問題，公民的非住宅建筑，比如商鋪、寫字樓的期滿續(xù)期的問題，因為這些都關(guān)系到公民的物權(quán)與“財產(chǎn)性收入”。

根據(jù)國土部的規(guī)定，非住宅“使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用本合同項下宗地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年向出讓人提交續(xù)期申請書，除根據(jù)社會公共利益需要收回本合同項下宗地的，出讓人應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)”，“出讓人同意續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)依法辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費”。這就意味著，公民購買的商鋪、寫字樓等，在40年后，可能因為“公共利益需要”而化為灰燼，即便是被批準(zhǔn)延期，還得重新支付土地出讓金。

商鋪、寫字樓才40年期限，這未免太短了，根據(jù)建筑部的規(guī)定，一般性建筑年限為50-100年，重要建筑和高層建筑主體結(jié)構(gòu)的耐久年限則為100年，40年與建筑壽命還相距甚遠(yuǎn)。更重要的是，商鋪、寫字樓的土地從政府出讓給開發(fā)商，再到開發(fā)商建好并出售給公民，實際上，真正用不到30年。

那么，在期滿前，到底由誰向政府提出延續(xù)的申請呢？何況，如何界定“社會公共利益”、由誰來界定并沒有明確，這就很難阻止地方政府隨意收回這些商業(yè)土地。此外，還需要指出的是，物權(quán)法規(guī)定“非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理”，而國土部的規(guī)定并不是法律甚至連部委規(guī)章也算不上。

從市場經(jīng)濟(jì)原理講，要保障財產(chǎn)盡可能充分使用，從保障公民私有財產(chǎn)上講，國家不能任意剝奪公民私有財產(chǎn)。因此，我建議，立法機關(guān)應(yīng)當(dāng)重視住宅與非住宅土地使用權(quán)期滿后如何延期的問題，謹(jǐn)慎進(jìn)行立法，即便是只讓公民擁有商鋪、寫字樓的土地使用權(quán)40年，也應(yīng)當(dāng)從他們受讓于開發(fā)商那一天開始計算。

（作者為法律學(xué)者）

□ 編輯 潘 陽 □ 美編 龐 佳