如何正確認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)

如何正確認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)

房?jī)r(jià)作為反映房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)體系中的重要指標(biāo)之一，其受社會(huì)各界關(guān)注程度非常高。目前，由政府統(tǒng)計(jì)部門統(tǒng)計(jì)的反映房?jī)r(jià)變化情況的指標(biāo)主要是商品房平均銷售價(jià)格和住宅銷售價(jià)格指數(shù)。這兩個(gè)指標(biāo)有何不同，怎樣正確運(yùn)用這兩個(gè)指標(biāo)來(lái)觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化？

一、指標(biāo)定義

商品房平均銷售價(jià)格，是一種混合平均價(jià)格，根據(jù)報(bào)告期內(nèi)各類商品房屋的銷售總額除以銷售總面積計(jì)算得出，用以反映報(bào)告期內(nèi)商品房市場(chǎng)平均銷售價(jià)格水平。商品房平均銷售價(jià)格的上升或下降，受房屋區(qū)域、類型、品質(zhì)等多種因素影響，不能直接反映同品質(zhì)商品房的價(jià)格變化。

住宅銷售價(jià)格指數(shù)，顧名思義，就是綜合反映某一時(shí)期、某個(gè)地區(qū)住宅商品價(jià)格水平的變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。它通過(guò)百分?jǐn)?shù)的形式來(lái)反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度。

二、統(tǒng)計(jì)方法

（一）商品房平均銷售價(jià)格

商品房平均銷售價(jià)格是根據(jù)商品房銷售額和銷售面積計(jì)算而得。商品房銷售額和銷售面積指標(biāo)，采用全面調(diào)查的方法，統(tǒng)計(jì)各種登記注冊(cè)類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法人企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)出售的新建商品房屋合同總價(jià)款和總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的合同總價(jià)和建筑面積）。根據(jù)房屋類型的不同，可分為住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房。

（二）住宅銷售價(jià)格指數(shù)

1、數(shù)據(jù)來(lái)源

住宅銷售價(jià)格指數(shù)包括“新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)”和“二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)”。新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)直接采用房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

2、編制方法

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局采用國(guó)際通行的鏈?zhǔn)嚼瞎?，?010年為基期，統(tǒng)一編制各類住宅銷售價(jià)格指數(shù)。在指標(biāo)設(shè)置上，新建住宅設(shè)置保障性住房和商品住宅兩個(gè)類別。新建商品住宅和二手住宅下設(shè)90平方米及以下、90－144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類。各基本分類以當(dāng)月銷售面積和金額為活權(quán)數(shù)，采用雙加權(quán)的形式計(jì)算。基本分類以上采用固定權(quán)數(shù)，計(jì)算定基價(jià)格指數(shù)。以新建住宅價(jià)格指數(shù)為例，計(jì)算步驟與方法為：一是通過(guò)鏈?zhǔn)嚼瞎接?jì)算各基本分類月度環(huán)比指數(shù)；二是利用住宅銷售額為權(quán)數(shù)，加權(quán)計(jì)算新建商品住宅月度定基指數(shù)；三是利用本月定基指數(shù)除以上月定基指數(shù)，得出本月新建商品住宅月度環(huán)比指數(shù)；四是綜合保障性住房月度環(huán)比指數(shù)，計(jì)算出新建住宅月度定基指數(shù)；最后通過(guò)本月新建住宅定基指數(shù)除以上月定基指數(shù)，得到本月新建住宅月度環(huán)比指數(shù)，并由月度定基指數(shù)計(jì)算同比指數(shù)。

三、如何正確運(yùn)用商品房平均銷售價(jià)格和住宅銷售價(jià)格指數(shù)

（一）反映的側(cè)重面是不同的

商品房平均銷售價(jià)格是一個(gè)絕對(duì)數(shù)概念，其主要功能體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是反映了某一時(shí)期、某個(gè)地區(qū)總體房?jī)r(jià)的絕對(duì)水平，可以用于各地區(qū)之間的橫向比較；二是可以結(jié)合某地區(qū)居民的收入水平研究某地區(qū)房?jī)r(jià)與居民購(gòu)買力之間的關(guān)系；三是若將房屋按區(qū)域、品質(zhì)、結(jié)構(gòu)分類便可以反映不同類型房屋價(jià)格的絕對(duì)水平。

住宅銷售價(jià)格指數(shù)是以基期住宅銷售價(jià)格為100，按同質(zhì)可比性評(píng)估上期住宅銷售價(jià)格，計(jì)算得到報(bào)告期住宅銷售價(jià)格指數(shù)。其主要功能體現(xiàn)在反映因市場(chǎng)供求關(guān)系變化而引起的價(jià)格變動(dòng)，是某一時(shí)期、某個(gè)地區(qū)住宅價(jià)格總水平變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。

（二）配合使用，消除指標(biāo)的局限性

商品房平均銷售價(jià)格是全市范圍內(nèi)各區(qū)域、各類商品房的平均成交價(jià)格。雖然能反映總體房?jī)r(jià)的水平，但卻不能簡(jiǎn)單地用它來(lái)反映房?jī)r(jià)的漲跌情況。例如，上海市近年來(lái)新建商品房品質(zhì)逐步提升，特別是裝修、環(huán)境等品質(zhì)有了明顯的改善，這些因素都可能反映在價(jià)格的變化中，從而放大了房?jī)r(jià)的實(shí)際上漲水平。相反，隨著大量經(jīng)濟(jì)適用房的竣工銷售，商品房的平均銷售價(jià)格就會(huì)被明顯拉低。

同樣，住宅銷售價(jià)格指數(shù)雖然能反映受市場(chǎng)供需變化導(dǎo)致的房?jī)r(jià)漲跌情況，但由于它剔除了區(qū)域、品質(zhì)、環(huán)境等結(jié)構(gòu)性因素的影響，因此其結(jié)果與人們切身的實(shí)際感受又產(chǎn)生了較大差異。

商品房平均銷售價(jià)格和住宅銷售價(jià)格指數(shù)由于各自功能的不同，反映的側(cè)重面有所不同，單獨(dú)使用往往只能片面反映房?jī)r(jià)的變化情況。因此，只有根據(jù)指標(biāo)的各自特點(diǎn)，綜合運(yùn)用分析，才能準(zhǔn)確反映房?jī)r(jià)的全貌，為政府制定房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策和社會(huì)公眾了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)提供參考依據(jù)。

（上海市統(tǒng)計(jì)局周文秀、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)朱琳蓮供稿）