招商地產(chǎn)因“限”降價(jià)?

　　此前曾對外宣稱受“限價(jià)政策”影響而降價(jià)的招商地產(chǎn)“觀園”項(xiàng)目在6月4日開盤前夜就受到搶購者的厚愛，深圳再現(xiàn)徹夜排隊(duì)搶購新盤的現(xiàn)象。
　　在2011年中之前，萬科、保利等項(xiàng)目亦出現(xiàn)降價(jià)銷售。大量市場聲音評價(jià)認(rèn)為，調(diào)控蔓延已導(dǎo)致部分一線開發(fā)商感受到資金壓力被迫使用降價(jià)策略。
　　
　　真的降了
　　
　　招商地產(chǎn)去年推出的“招商瀾園”項(xiàng)目，從品質(zhì)和定位策略上略低于“觀園”，但是其后期售價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米1.4萬～1.5萬元。市場分析認(rèn)為，如果按照正常行情價(jià)格，“招商觀園”定價(jià)應(yīng)該在每平方米1.5萬元以上。
　　然而，“觀園”此前的叫價(jià)僅為每平方米1.2萬元。
　　端午節(jié)之前，招商地產(chǎn)曾經(jīng)接受某地產(chǎn)媒體采訪時(shí)說：“價(jià)格低的主要原因是受限價(jià)政策的影響。目前整個(gè)深圳新開樓盤都受到限價(jià)的影響，作為開發(fā)商只能積極響應(yīng)國家政策……”
　　今年5月1日，深圳為落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，開始執(zhí)行限購政策.政府對每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格上限限制，并分片區(qū)制定均價(jià)上限，超過價(jià)格上限的將不能獲準(zhǔn)預(yù)售。該政策目的被地方政府視為以在完成2011年房價(jià)漲幅不超過GDP漲幅的控制目標(biāo)。
　　根據(jù)記者采訪售樓處以及綜合其他公開報(bào)道顯示，該項(xiàng)目分兩期開發(fā)，規(guī)劃建成81棟住宅樓區(qū)，包括別墅、高層、多層、幼兒園、綜合文化活動(dòng)中心及商業(yè)設(shè)施。本次取得預(yù)售證的第一批單位共計(jì)504套，戶型涵蓋90平方米、140平方米、160平方米三種，其中90平方米戶型占50%。
　　6月6日，記者致電深圳“觀園”項(xiàng)目的售樓處，電話銷售說：“小戶型在前天就已經(jīng)售罄。140平米和160平米的大戶型只剩下大約50～60套。”而來自售樓處的數(shù)據(jù)顯示，僅6月4日，250余套90平米左右的小戶型銷售一空。
　　據(jù)悉，在開盤前夜的凌晨兩點(diǎn)時(shí)便有人開始排隊(duì)。上述接受本刊記者問詢的電話銷售說：“我們只是剛借調(diào)過來的，具體情況不清楚。因?yàn)閷Ｂ氫N售這兩天太忙了，基本上忙到深夜。”
　　經(jīng)查證，在開盤當(dāng)天，該項(xiàng)目的價(jià)格只有個(gè)別一樓單位為12080元，其余均在12080元~16000元的范圍內(nèi)，以14000元左右為主。如果申請了VIP，開盤可以優(yōu)惠3萬元整。
　　雖然這與招商地產(chǎn)觀園項(xiàng)目開盤前所報(bào)均價(jià)并不一致，不過這個(gè)價(jià)格較瀾園的價(jià)格依然略有降低。招商地產(chǎn)董秘劉寧對媒體表示：“由于市場調(diào)控，很多企業(yè)需要回籠資金，而同類型樓盤之間也存在競爭，(觀瀾)周邊樓盤價(jià)格估計(jì)在1.3萬到1.4萬元之間。”
　　
　　限價(jià)政策的“功勞”
　　
　　招商地產(chǎn)將本次降價(jià)的主要原因歸因于“受到限價(jià)政策影響”。但是其他的地產(chǎn)分析人士卻并不如是認(rèn)為。
　　眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華面對媒體時(shí)表示，雖然大家感覺每平方米12000元是降價(jià)了，但以該地塊當(dāng)時(shí)的拿地成本計(jì)算，收益其實(shí)不比其他項(xiàng)目差。另一方面，該項(xiàng)目的地理位置較為偏僻，區(qū)域價(jià)值不大，每平方米12000元不算低，定在每平米10000元以內(nèi)還算合適。
　　另據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)市場總監(jiān)、首席分析師王海斌的分析顯示，該項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目前什么配套設(shè)施都沒有，一萬多塊錢的價(jià)位也相對合理。對于目前有剛性需求或者有改善需求的客戶來說，也不算太貴。
　　而招商地產(chǎn)則這樣計(jì)算該項(xiàng)目的利潤：觀園地塊于2006年取得，其樓面地價(jià)每平方3000多元，加上拿地后每年7%的資金利息，再算上該項(xiàng)目品質(zhì)開發(fā)方面的投入，利潤其實(shí)沒多少。
　　2011年以來，一線房地產(chǎn)商已經(jīng)不斷退出降價(jià)項(xiàng)目。不久前，萬科在武漢的項(xiàng)目亦高調(diào)提示降價(jià)。在武漢的光谷地區(qū)，一面碩大的廣告牌刺激行走的人群：“抱歉光谷，拉低你房價(jià)1000元”。
　　6月7日，保利地產(chǎn)旗下的北京西山林