資金流斷裂:“地王”致命傷

　　無論是順馳地產還是北京祈連房地產開發有限公司、大龍地產，三個不同量級的地王或被吞噬殆盡，或淡出公眾視線，或股價受挫。盡管有不同的癥狀，但是他們卻同屬一類病癥：被趕下“地王”寶座。
　　這僅僅是北京的情況。在2009年的廣州，面對公眾的質疑和壓力，國土局等部門對已有兩年“曬太陽”歷史的地王動用重刑。從那一年的9月開始，廣州先后收回了白云云祥路“地王”、科學城“地王”等地塊，并沒收了部分土地出讓金。而這其中也包括保利、富力等大型開發商于2007年所購地塊。
　　還有南京在2007年12月6日以24.1億元高價成交的江寧“地王”。該幅土地被收回，連帶其超過2億元的土地保證金亦打了水漂。
　　眾多的實體病例都將地王最后的命門指向清楚:現金流病變。
　　1月23日，多位大型房地產商的財務經理對《中國經濟周刊》一致表示，作為資金密集型企業的房地產開發公司，與生死相關的最重要因素之一便是資金鏈的健康。而得以稱“王”的房企對充足的資金更是如饑似渴。
　　“資金鏈斷裂則生死攸關，資金鏈緊張則難以支撐企業擴張。”在香港上市的一家房地產企業財務經理說，目前國內房地產企業的主要資金來源依舊是銀行信貸。“房地產信托未成熟，私人借貸和私募資金成本太高。外資渠道只適合少數大型知名企業和上市企業。相較來說只有銀行信貸的成本較低，而且支撐力度較大。這就是為什么金融危機以來房地產企業能夠有錢拿高價地，賣高價盤。”
　　面對當前央行加息0.25個百分點以及不斷緊縮的信貸等融資渠道，經濟學家馬光遠認為，當前大約135家上市房企負現金流大約1000億元左右，由于小型開發商資金鏈原本就較為緊張，加上當前宏觀政策調整，對他們來講，倒閉可能性是非常大的。
　　現金流的崩潰總是有些起因。順馳地產是因為瘋狂拿地的擴張。而“地王”大龍地產則像是拿地撞在槍口上。
　　在大龍地產“出事”之前的6月25日，北京祈連房地產開發有限公司以17.4億元競得北京市通州區九棵樹大街居住項目。北京祈連，實際為華美地產注冊的空殼。而華美地產則是一個同樣并不出名的主營房地產銷售企業。
　　華美地產自2009年5月至7月在北京近郊的大興、通州大舉出手，以不同命名的馬甲公司購置土地。隨后便被市場懷疑其資金鏈嚴重吃緊。媒體援引其內部人士的話報道說：“現在房地產調控的風聲這樣緊，開發商被說成洪水猛獸，誰也不愿意出頭。以項目公司的名稱拿地，是很多企業慣用的方式。” “去年公司提出的發展目標是壟斷通州市場，但今年沒有再這么說了。”
　　果真不久，九棵樹地塊便被北京國土局收回，并沒收保證金。
　　與這個銷聲匿跡的“通州地王”一樣，北京大龍地產同樣由于未能在限制期內繳納規定土地出讓金而被收回土地。
　　然而坐過“地王”位子的人，總是要忍受四周的“說三道四”。大龍地產拿地之后，四下的傳言便不脛而走。有說大龍地產是當地政府授意，但是事后生變；有說政商謀局抬高地價卻不幸“自中圈套”……不過這些傳聞最后都未得到證實。
　　然而，大龍地產當“地王”撞在政策槍口上的事實卻不得不承認。大龍地產拿下順義后沙峪地塊月余之后，財政部、國土資源部等五部門聯合下發了《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，要求地方將土地出讓收入全額繳入地方國庫，支出則通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排。
　　突然下發的政策迫使大龍地產須先有50.5億元過賬，這使得其在資金方面瞬間捉襟見肘。
　　2009年12月23日，國土資源部下發《關于掛牌督辦處置房地產開發閑置土地的通知》。通知要求，對土地閑置滿一年不滿兩年的，要按照出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；對土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。
　　一位中國房地產業協會的高層領導對《中國經濟周刊》說，這兩年產生的地王被一兩塊高價土地拖累致死并不太可能。他認為，近年來的地王并沒有中小型企業或民企。“如果政策能夠更加傾向于貨幣化手段，那么有可能致使一些已高價拿地的企業因資金鏈緊張而出現生存危機。”
　　而目前的政策盡管嚴厲卻無法奈何兩年來的高額信貸。“政策對地王的生死控制也十分重要。一般政策更傾向慢性作用，不像資金鏈那么快速致命。”
　　但針對目前現狀，這位人士認為：“因為這兩年信貸太多了，房地產企業基本不缺錢。而且很多地王有央企背景，背靠這些大型集團則更難像曾經的順馳那樣因資金鏈斷裂而被收購。”