我國廉租房融資模式研究

　　摘要：文章針對我國當前廉租住房保障資金短缺這一突出問題，結合REITs具有的高收益、低風險特性，分析了將REITs發展成為解決廉租房建設資金缺口的有效金融工具的優勢、發展思路及應注意的問題。
　　關鍵詞：廉租房；融資；房地產信托投資基金
　　
　　我國人口眾多，貧富差異很大，目前需要通過廉租住房來解決住房困難的低收入家庭就有747萬戶。而現有融資渠道過于倚賴政府的財力支持，難以滿足廉租住房建設的資金需求。資金問題已經日益成為制約我國廉租房制度發展的主要原因，開辟其他有效融資渠道已勢在必行。
　　在2008年12月出臺的“金融國九條”中，房地產投資信托基金（REITs）首次在國務院層面作為一種拓寬企業融資渠道的創新融資方式被提出。2010年1月中旬，由央行牽頭，銀監會、證監會等11個相關部門成立的“REITs試點管理協調小組”完成了REITs的試點方案。天津濱海版廉租房REITs方案50億元獲批后，上海浦東版公租房REITs也有望在今年底或明年初獲批，首批REITs的募集資金將全部用于保障性住房建設。房地產信托投資基金REITs融資模式的運用有助于解決廉租房的融資困境。
　　一、我國廉租住房融資現狀
　　《廉租住房保障資金管理辦法》提出廉租住房保障資金來源包括：住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的全部余額；土地出讓金凈收益不低于10%的比例；市縣財政預算；中央預算內補助資金；中央、省級專項補助；社會捐贈及其他資金。而主要資金來源集中在中央財政、住房公積金增值收益和地方土地凈收益的10％。具體來看：中央財政部分，2009年中央廉租住房保障專項補助資金已完成計劃額130億元，2008年中央用于廉租住房制度建設的資金為68億元，2007年為51億元。住房公積金部分，根據《2008年全國住房公積金管理情況通報》，2008年全國住房公積金增值收益為170.1億元，2007年99.61億元，達到了近幾年的最高峰。土地出讓金部分，根據《2008年國土資源公報》，2007年全國土地出讓金總額超過12000億元，2008年也超過了10000億元。據測算，除去征地、拆遷、補償、稅費等成本，土地出讓的凈收益一般在40%以上，部分地區則可能遠超過這個比例。按土地出讓凈收益中不少于10%的比例用于廉租住房保障，每年來自土地出讓金的部分不少于400億元。而在資金需求方面，“9000億元安居計劃”提出未來3年，計劃通過廉租房解決747萬戶低收入家庭的住房困難。其中287萬戶通過實物配租解決，460萬戶通過租賃補貼解決。這方面的總投入約為2150億元。上述數據顯示我國廉租房建設每年面臨巨大的資金缺口。而房地產信托投資基金REITs的設立和推進，具有積極的意義。
　　二、房地產信托投資基金（REITs）的優勢
　　隨著我國資本市場的日漸完善，通過資本市場吸收民間資本投資廉租住房也是解決廉租住房建設資金問題的手段之一。房地產信托基金（REITs）是廉租住房融資較為成熟的一種方式，它實質上是一種房地產證券化產物，采取公司或者信托基金的組織形式，以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金。REITs幫助美國政府成功解決了廉租住房資金問題，同時又不影響廉租住房的產權屬性和運行管理，它在賦予廉租住房這種特定不動產很強的流動性，便于投資者參與或退出投資的同時，還具有較高且穩定回報的特點，可以將廉租住房經營過程中產生的持續、穩定租金收入用來分紅，從而吸引傾向于穩健投資的投資者，因而可作為推動廉租住房建設重要的資金來源。具體優勢如下：
　　第一，REITs作為一種新型的金融產品可以為廉租房建設提供融資渠道。REITs作為一種證券化的產業投資基金，具有流動性特點，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以參與房地產業的投資，為廉租房建設提供持續資金支持，這樣既可以減輕地方財政負擔，又為銀行體系解壓，使我國“被房地產綁架的”經濟松綁。
　　第二，REITs作為一種金融工具，其優勢是資產管理和投資決策，房地產建設、經營和管理則交給房地產企業和物業管理公司負責，這樣既可以發揮REITs在資本運作中的專長，防止開發商融資時的關聯交易，又可以提高房地產的經營績效。
　　第三，依賴REITs融資可以調動廉租房的建設積極性，增加主動供給。廉租房的穩定、大量供給，會使得社會上巨大的剛性需求得以釋放，緩解“夾心層”住房壓力，旺盛的需求從商品房市場退出，又可以緩解因供給不足導致的商品房價格過度上漲。
　　總之，REITs使房地產市場與資本市場有效融合，將房地產業與大眾直接投資緊密聯系起來，使房地產業從一個主要由私有資本支撐的產業過渡到一個主要由社會資本支撐的產業，房地產資產在此過程中通過證券化分割實現了社會化持有，分散和化解了房地產業金融風險，能夠極大地促進我國房地產業的健康發展。
　　三、房地產信托投資基金（REITs）的設計思路
　　我國運用REITs模式建設廉租房的基本原則是政府主導、市場化運作，目前提出的REITs模式主要有兩種方案：一是銀監會方案，偏向于在銀行間市場面向機構投資者發行抵押型REITs；二是證監會方案，以交易所公開發行權益型REITs。兩種方案相比較，銀監會方案相對保守，收益穩定，風險不高，但利潤較小，因為抵押型通常只向開發完成后的房地產提供抵押信貸，投資者無法參與房地產的經營管理。但出于風險考慮，監管層可以先采納銀監會方案，隨著經驗的累積，逐步實施證監會方案。具體思路如下：
　　第一，在產品設計上，可以將REITs設計成為“準國債”產品，收益率高于同期銀行存款利率，但又低于那些以商業物業為主要持有對象的REITs產品。目前我國大多數一、二線城市出租物業的年收益率約為5%-7%，將預期收益率設置在3%-5%，如果可以獲得政府的稅費減免，會使得REITs產品成為一種享受政策優惠、低風險、保值性較強的投資工具，必將得到廣大投資者尤其風險規避型的大型社?；鸬那嗖A。
　　第二，在出資方式上，按照《基金法》的規定組建發起人，主要包含有政府背景的機構、信托公司、大型房地產企業等，其中有政府背景的機構參與REITs，可以以手中持有的物業為資本金，經專業機構評估后作價參股，類似國外的UPREIT形式（即“傘形伙伴REIT”），這樣做的好處在于政府不必另外出資。采用傘形模式，REITs可以通過增加有限責任合伙人的數目，不斷壯大資產規模，同時可以彌補REITs內部資本的不足。
　　第三，在資金募集上，通過定向募集的方式優先引入大型投資機構及社?；鸬壬鐣Y金，輔以一定比例的社會公開募資，并以廉租房財政專項資金為保障，進行廉租房的開發建設。利用政策性土地供給和專項建安、轉讓等稅費優惠政策優勢降低成本，并以租期穩定、租戶龐大的房屋租金為收入，對投資者進行長期回報。
　　四、發展廉租房REITs應注意的問題及對策
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　　從性質上說，REITs屬于投資于房地產的產業投資基金。目前我國沒有“產業投資基金法”，《證券投資基金法》沒有將REITs納入其規范的范圍。應該在完善現有的《稅法》、《公司法》、《信托法》、《證券投資基金法》基礎上盡快頒布《產業投資基金法》，或者制定專門針對REITs發展的《房地產信托投資基金法》，明確對房地產信托投資基金的專項管理措施，對其投資方向、投資比例、組織模式、稅收進行限定，以解決房地產信托投資基金運作的法律瓶頸，同時要突破原有的200份×5萬元的私募方程式，促進房地產金融市場的優化配置和優化發展。
　　（二）完善REITs監管體系
　　房地產投資基金既涉及房地產業，又涉及證券行業和基金管理行業，從目前來看，這三個行業都需要完善，因此，有必要建立一個系統性、跨部門的監管體系。信托投資的高風險永遠和高利潤同在，往往能吸引大小資金的注意，目前我國的有關配套法規包括信托財產登記制度、稅收制度、工商登記、行業標準等還不完善，信托業務運作面臨政策和法律風險。因此，我國應建立由商業銀行、證券公司、保險公司、信托投資公司等組成的多元化投資機構體系。
　?。ㄈ┙⒂行У男磐挟a品流通機制
　　房地產信托投資產品作為一種全新的金融產品，廉租房REITs高收益、低風險的特征更能吸引廣大投資者。目前信托產品的期限比較短，而且因為是私募，信托產品不像有價證券可以隨時轉讓，缺少合適的交易平臺，限制了信托流通市場的形成，不利于長期募集資金。而廉租住房作為政府對最低收入者的一個福利政策，無疑需要長期穩定的資金來源。因而建立較好的流通機制，讓標準化的信托產品在證券市場上上市交易，使投資者可以隨時參與或退出，這樣，無論對于信托行業的健康發展，還是對廉租住房的融資來說都是不可或缺的。廉租房融資REITs模式的成功運作將有助于改變政府直接主導型融資方式，推動廉租房建設市場化進程，解決低收入群體住房需求，防范房地產金融風險，促進我國住宅保障體系完善。
　　參考文獻：
　　1、馬濤.運用REITs大力推進廉租房建設[N].證