“小產權房”再遭禁

　　11月9日，國土資源部召開通氣會，表示將力爭在明年年底前基本完成全國農村集體土地的確權登記發證工作，并明確指出，小產權房不得登記發證。
　　
　　11月9日上午，國土資源部地籍管理司司長朱留華在北京國土資源部新聞通氣會上向記者確認：盡管難度很大，但國土資源部仍力爭用三年時間，即在2012年底前基本完成全國農村集體土地的確權登記發證工作。
　　自2006年建設部發出《關于購買新建商品房的風險提示》以來，國家多次出臺對小產權房的處理意見。這場與小產權房的攻堅之戰，已經到了劍拔弩張的時刻。
　　
　　封殺緣起
　　“小產權房”從一出生就被打上了違法標簽，政府部門曾屢次發禁買警告，停工停售甚至拆除的整治動作也沒斷過。早在2006年6月，建設部發出的《關于購買新建商品房的風險提示》就明確表示：不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，這種“小產權房”不能辦理房產證等合法手續，合法權益不受法律保護。有些項目允諾辦理的“鄉產權”“小產權”，都不符合法律規定，不受法律保護。
　　2010年針對小產權房問題，國務院做出部署，責成國土資源部、住房和城鄉建設部牽頭，成立專門領導小組，負責小產權房的摸底和清理工作。2010年頒布的中央一號文件明確規定，力爭用三年時間完成農村集體土地確權登記發證工作，即明年（2012年）年底前必須完成。
　　然而，生命力極強的“小產權房”不但沒有被控制住，反而使利益格局更加復雜，讓政府陷入更難解決的“兩難境地”。自今年5月6日國土資源部聯合財政部、農業部下發《關于加快推進農村集體土地登記發證工作的通知》以來，在農村集體土地確權登記發證上遭遇了一部分政策問題，導致相關工作進展較為緩慢。
　　為推動確權登記發證工作順利進行，國土部近日又下發了《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》。朱留華在發布會上表示：“盡管囿于農民自身權利意識薄弱，地方政府積極性不高等因素，但截至目前，農村集體土地的確權登記已完成70%-80%，到今年年底應該會有一個更好的結果。”
　　
　　禁令解析
　　在加快推進農村集體土地確權登記發證進程的同時，最新《意見》中明確提出要嚴格規范農村集體土地確權登記發證行為，嚴格禁止搞虛假土地登記，嚴格禁止對違法用地未經依法處理就登記發證。
　　“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。對于不依法依規進行土地確權登記發證或登記簿不規范造成嚴重后果的，嚴肅追求有關人員責任。”
　　對于在確權登記中出現的土地糾紛矛盾，朱留華稱，農村集體土地確權登記的原則是糾紛矛盾不調解完，將不予以登記發證。
　　同時，《意見》規定，對于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調查統計，不登記發證。調查統計時在新建單位名稱后載明原農民集體名稱，以給國家下一步出臺相關法律政策后妥善處理該問題提供依據。
　　
　　合法化問題凸顯
　　然而，一旦農村集體土地和國有土地可以同等條件下轉讓，小產權房的合法化問題將隨之浮出水面。
　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌直陳，農村集體土地蓋的房子，在本村的農村戶籍人員之間流轉買賣，是合法的；但目前并不允許城市居民購買；相反城市國有土地建房，允許農村居民購買。這就出現城鄉土地兩個市場割裂的情況。
　　有說法是，全國城市的“小產權房”平均占到30%左右。
　　下一步，中國社會科學院農業發展研究所研究員李國祥稱，改革方向是要建立城鄉統一的土地市場，農村集體土地蓋的房屋能對外(包括城市居民)銷售，即小產權房合法化是大勢所趨，“實際上十七屆三中全會，以及目前國土部提出集體土地與國有土地享有平等權益，就說明小產權房遲早要合法”。
　　參與國土部門小產權房改革論證的相關人士也認為，目前國土系統內部的傾向是，在城市規劃以內的小產權房不允許合法，城市規劃以外的小產權房可以合法；然而，“學界是希望所有的小產權房合法，但要做到這一點難度很大。仍需等待國土資源部具體政策條文，才有可能說明小產權房可以對城市人開放。”
　　
　　農地入市或成現實
　　目前國家已經著手《土地管理法》以及《農村土地承包法》的修改。其中可能修改的內容是：農村集體土地有望和國有土地一樣，實現“招拍掛”上市，同地同價同權，使得農民獲得較高的補償收益。
　　11月19日，國土部副部長、中國土地學會理事長王世元，在2011年中國土地學會學術年會上也透露了農地入市的相關風聲。
　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌指出，農村土地有條件上市，在一定意義上為城市人到農村買房創造了可能，但需要具體實施政策，“目前的政策似乎有小產權房合法化之意，但創建城鄉統一的土地市場難度太大，喊了這么多年沒動作，下一步就看有無具體政策了。”
　　專家指出，農地股份制改革即使推出，也需要慎重，以防止和城市類似的房地產開發一窩蜂涌向農村。
　　顯然，與小產權房相關的改革還需通盤考慮。
　　（資料來源：《京華時報》《北京晚報》《21世紀經濟報道》）
　　
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　　名詞解釋：何為“小產權房”？
　　 “小產權房”，是指在農村集體建設用地上蓋建的“商品房”，由于現行法規政策禁止向城里人出售，不具有完整的商品屬性；已經購買了這類商品房的城里人，其產權不受現行法律的保護。所以，這類房產所有人的權利也比城市里商品房所有人的權利要小（不完整），因而，人們形象地稱為“小產權房”。
　　——《博弈：地權的細分、實施和保護》
　　
　　鏈接2
　　投資“小產權房”的風險：
　　1.沒有房產證
　　2.拆遷難補償
　　3.質量難保證
　　4.配套不完善