發(fā)揮土地社會(huì)功能亟需完善農(nóng)用地估價(jià)體系

　　2010年中央一號(hào)文件明確提出加快農(nóng)村集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等確權(quán)登記頒證工作，從而明晰農(nóng)地產(chǎn)權(quán)、確定好流轉(zhuǎn)的主體，為大規(guī)模開(kāi)展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作打下重要基礎(chǔ)。
　　從目前已開(kāi)展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的地區(qū)來(lái)看，由于沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的全國(guó)農(nóng)用地價(jià)值估算體系，缺乏合理的價(jià)格依據(jù)、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)或者利益分配機(jī)制，導(dǎo)致出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、定價(jià)混亂、流轉(zhuǎn)困難等問(wèn)題，農(nóng)民利益也因此受到極大損害。
　　土地為人類(lèi)提供多種多樣的產(chǎn)品與服務(wù)，由于對(duì)土地功能利用的認(rèn)識(shí)缺乏一個(gè)系統(tǒng)的理論體系和研究框架，導(dǎo)致農(nóng)用地價(jià)值長(zhǎng)期被低估。從功能分類(lèi)上分析，土地主要包含生產(chǎn)功能、社會(huì)功能和生態(tài)功能三個(gè)方面，從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，社會(huì)功能往往成為了農(nóng)用地估價(jià)中彈性最大也最容易引起爭(zhēng)議的環(huán)節(jié)。
　　
　　“土地?fù)Q社保”值得商榷
　　較之其他類(lèi)型用地，在農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中所需考慮的社會(huì)功能主要是社會(huì)保障功能和作為資產(chǎn)的金融功能。
　　社會(huì)保障功能源自于農(nóng)用地固有的自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性，是農(nóng)用地基本功能衍生出來(lái)的一種功能。農(nóng)用地本身所具有的養(yǎng)育功能、承載功能、蓄積和增值資產(chǎn)功能可以轉(zhuǎn)化為農(nóng)民的養(yǎng)老保障、就業(yè)保障、醫(yī)療保障和生活福利的可靠手段。
　　就目前而言，尚未找到一種很好的直接估算農(nóng)用地的社會(huì)保障價(jià)值的方法。因此只能通過(guò)間接的方法來(lái)衡量農(nóng)用地的社會(huì)保障價(jià)值，比如參照城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系來(lái)計(jì)算。
　　在我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障制度仍不健全的背景下，對(duì)于有觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)后應(yīng)由受讓方承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方的社會(huì)保障責(zé)任是值得商榷的。一方面目前土地流轉(zhuǎn)期限大多不長(zhǎng)，短則一年，從事種植業(yè)的流轉(zhuǎn)合同多數(shù)在五年以內(nèi)。土地作為一種生產(chǎn)資料，生產(chǎn)資料的短期過(guò)渡是否應(yīng)伴隨著原勞動(dòng)者福利過(guò)渡、是否也應(yīng)直接由暫時(shí)的土地的受讓方來(lái)承擔(dān)？另一方面，土地流轉(zhuǎn)與土地征收中一次性安置的做法應(yīng)有區(qū)別，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地土地溢價(jià)效應(yīng)高，而流轉(zhuǎn)后的農(nóng)用地不能改變用途，收益有限，社會(huì)資金對(duì)投資流轉(zhuǎn)土地的積極性目前并不高，如果還將社會(huì)保障的責(zé)任附加給受讓方，將使得流轉(zhuǎn)的成本大幅增加。
　　建議通過(guò)相關(guān)的法律和政策，政府將農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的各類(lèi)收益按比例統(tǒng)籌到農(nóng)民的社會(huì)保障賬戶中，以解決國(guó)家社會(huì)保障資金緊張和給農(nóng)用地流轉(zhuǎn)“減負(fù)”的問(wèn)題。
　　
　　農(nóng)用地金融價(jià)值被低估
　　此外，對(duì)農(nóng)用地金融功能的價(jià)值估算同樣存在問(wèn)題。
　　資金短缺與融資困難是阻礙我國(guó)農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的主要原因，而其中的核心問(wèn)題，從現(xiàn)有法律規(guī)定來(lái)看，是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能否設(shè)定抵押，相關(guān)法律規(guī)定并不明確。如《物權(quán)法》第184條規(guī)定“除法律規(guī)定可以抵押外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”。
　　在重慶、山東、遼寧和四川等地已開(kāi)展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押貸款試點(diǎn)，由于目前尚無(wú)專(zhuān)業(yè)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，沒(méi)有相對(duì)獨(dú)立的評(píng)估價(jià)值作參照，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估主觀判斷成份較大，實(shí)際價(jià)值難以合理確定，評(píng)估價(jià)值往往低于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)際價(jià)值。
　　目前銀行機(jī)構(gòu)核定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值采用的一個(gè)粗略算法是：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值=年租地平均收益×經(jīng)營(yíng)期限+種養(yǎng)物價(jià)值，按每畝每年平均可貸款500元已是現(xiàn)有操作中的較高價(jià)格。
　　因此，以農(nóng)用地分等定級(jí)估價(jià)成果作為農(nóng)用地抵押估價(jià)的基礎(chǔ)，用全國(guó)可比的農(nóng)用地等別，結(jié)合反映區(qū)域差異的農(nóng)用地級(jí)別來(lái)綜合控制農(nóng)用地價(jià)格，并將各市縣農(nóng)用地價(jià)格納入統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，才能保證農(nóng)用地評(píng)估價(jià)格的科學(xué)性，保障農(nóng)民權(quán)益。同時(shí)通過(guò)發(fā)展小額信用貸款和農(nóng)村信用擔(dān)保機(jī)制，建立和完善多層次、全方位、互補(bǔ)性農(nóng)村金融體系，更好地支持農(nóng)村和農(nóng)業(yè)發(fā)展。
　　（作者單位：湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院）