小城市的春天

　　差異化的地產(chǎn)調(diào)控政策，讓越來越多的三四線城市感覺到機會來臨。
　　
　　隨著房地產(chǎn)市場長達數(shù)月的嚴格調(diào)控，國內(nèi)土地市場特別是一二線城市市場轉(zhuǎn)冷的趨勢已經(jīng)越發(fā)明顯。在大城市遭遇寒冬的房地產(chǎn)商開始將目光瞄向調(diào)控尚未完全顧及的三、四線城市。而這些被認為還擁有極大開發(fā)空間的中、小城市也開始紛紛抓緊機會自我推廣——“到小城市去！”成為了地方政府與地產(chǎn)商們的最新共識。
　　
　　一二線遇冷，三四線接棒
　　本刊2011年第9期《流拍來了》一文曾重點關(guān)注了漸趨猛烈的土地流拍風(fēng)：7月份長沙掛牌土地流拍率高達40%。從6月份開始，全國范圍內(nèi)土地流拍流標(biāo)數(shù)量開始大增，被限購的城市住宅土地流標(biāo)尤為明顯，長三角區(qū)域?qū)嵭邢拶彽某鞘惺峭恋亓髋牡闹貫?zāi)區(qū)之一。文章分析認為：“后市走勢不明朗是開發(fā)商拿地積極性減弱的重要原因。同時，隨著市場不斷下行，開發(fā)商的資金壓力進一步加大，在拿地上趨于謹慎，這使得最近兩個月土地流拍流標(biāo)大幅增加。”
　　由于房價調(diào)控依然未見太多實際成效，調(diào)控力度并未因為土地流拍而放松。9月5日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳傳出消息，住建部已經(jīng)向長沙市發(fā)函，要求加大限購力度?！白〗ú看叩煤芗保L沙限購被收緊是必然的趨勢?！焙鲜∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳一位相關(guān)負責(zé)人稱。
　　一邊是長沙限購被“明令”收緊，而另一邊，則可能是省內(nèi)其他城市的心態(tài)“放松”?！俺L沙外，湖南其他城市不限購?！痹撐回撠?zé)人表示。差異化的調(diào)控政策，讓越來越多的三四線城市感覺到機會。
　　“中國宏觀調(diào)控，對一二線城市的房價進行打壓。在這種對比下很多大型房地產(chǎn)商紛紛搶灘二三線城市，完成了產(chǎn)業(yè)布局?！?岳陽經(jīng)開區(qū)復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責(zé)人楊新華說。
　　一些先知先覺的企業(yè)已經(jīng)在加大三四線城市的布局比重，其中包括萬科、恒大、萬達等巨頭的身影。到了今年，限購令在全國重點城市全面推行，三四線城市成交量則被徹底激活。
　　
　　湘陰樣本：請開發(fā)商下鄉(xiāng)
　　8月31日，湘陰縣人民政府聯(lián)合湖南省工商聯(lián)不動產(chǎn)商會組織了“品牌企業(yè)家湘陰考察暨土地出讓信息發(fā)布會”，到會的開發(fā)商共有180多家?！跋骊幙h政府招商引資熱情很高，這可以說是一種開發(fā)商和地方政府的不謀而合。”湖南省工商聯(lián)不動產(chǎn)商會秘書長李詠說。
　　湘陰是連接岳陽和長沙的一個縣城。按照湘陰縣政府提供的一份資料顯示，縣城距長沙中心城區(qū)38公里，所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)距離長沙最近的只有19公里，處于“長株潭”半小時經(jīng)濟圈內(nèi)，是“長株潭”地區(qū)沿湘江、過洞庭、經(jīng)長江出海的必經(jīng)通道。
　　如果在3年前，或許這里對于長沙的發(fā)展商吸引力有限，但現(xiàn)在明顯狀況不同。
　　在這次考察參與者中，包括長沙、岳陽的開發(fā)商在內(nèi)，總計超過100多人?！霸谏虝锌紤]發(fā)展縣域經(jīng)濟的開發(fā)商占了1/3?！崩钤佌f。但他同時幾次強調(diào)，“地方政府很積極，主動找上門。”
　　湘陰縣縣長黎作鳳則認為“湘陰縣城的房地產(chǎn)開發(fā)市場為內(nèi)需型，基本沒有投機行為、沒有市場泡沫，國家宏觀調(diào)控政策影響有限，群眾購房預(yù)期影響較小。”
　　并不僅僅是湘陰，事實上，在湖南省工商聯(lián)不動產(chǎn)商會，幾乎每周都接到了類似關(guān)于土地推介和項目推廣的合作計劃?！敖衲晏貏e多。包括寧鄉(xiāng)，瀏陽這樣的縣級市，土地推廣的熱情高漲?！崩钤佌f。
　　
　　對 話
　　“湘陰地塊增值空間很大”
　　
　　《國土資源導(dǎo)刊》（以下簡稱“導(dǎo)刊”）： 湘陰此次舉辦土地信息發(fā)布會的初衷是什么？
　　湘陰縣國土資源局局長周應(yīng)龍（以下簡稱“周”）：我們的想法主要有兩個：
　　一是想進一步提升湘陰地塊的增值空間。這兩年，雖然湘陰的土地市場發(fā)展較快，經(jīng)濟效益也呈現(xiàn)一年一個臺階的趨勢。但是，作為長沙的北部衛(wèi)星城，湘陰地塊依然有較大的增值空間。
　　二是要增加湘陰地塊的透明度。通過開展土地信息發(fā)布會，能增強本地土地商的知情權(quán)、自主選擇權(quán)，提升土地市場的透明度，防止互相操縱、秩序混亂的局面，防止資金逾期不到位的現(xiàn)象。
　　
　　導(dǎo)刊：發(fā)布會的后期反響和效果如何？
　　周：9月中旬，我們與湖南省不動產(chǎn)業(yè)商會進行了對接回訪，可以用五個字形容：來勢比較好。目前，長沙地區(qū)的十多家土地商已經(jīng)與湘陰達成了意向，岳陽也有幾家土地商有意向參加湘陰的土地競標(biāo)，還有兩家外省的土地商明確表態(tài)要入駐岳陽。
　　通過本次土地信息發(fā)布會，主要產(chǎn)生了三個方面的積極意義：一是為推介湘陰尋求到了很好的途徑；二是進一步規(guī)范了土地出讓行為，防止了暗箱操作；三是會進一步提升湘陰的土地價值，增加經(jīng)濟、社會、文化等多重效益。
　　
　　導(dǎo)刊：面對當(dāng)前國內(nèi)的經(jīng)濟形勢以及宏觀調(diào)控政策，湘陰謀求土地發(fā)展的下一步計劃是什么？
　　周：隨著房地產(chǎn)政策的進一步加強，為四線城市湘陰帶來了多重機遇和挑戰(zhàn)。在機遇方面，隨著京珠滬線的即將拉通，沿江風(fēng)光線的拉伸，望城縣被劃入長沙市，緊挨望城的湘陰與長沙實現(xiàn)交界，其區(qū)位優(yōu)勢也勢必將進一步凸顯，地產(chǎn)市場也將進一步火爆。與此同時，對于土地市場監(jiān)管的挑戰(zhàn)也在增大。
　　下一步，我們主要有兩大塊計劃。第一是會將土地看得更重，也看得更緊。在去年的政府工作匯報上，我們就已經(jīng)對湘陰的土地整體進行了全面的規(guī)劃，將土地明確分為三個層面：禁建區(qū)、限建區(qū)和建設(shè)區(qū)，對于管理商用地、休閑區(qū)用地等土地流轉(zhuǎn)將進行嚴格控制。第二是會與中國城市規(guī)劃設(shè)計院合作，進一步完善250平方公里濱湖示范區(qū)的紙規(guī)劃，加快建設(shè)“兩型社會”的步伐。
　　另外，本次土地信息發(fā)布會上的11宗、面積達300畝的土地將會全部在今年底前實現(xiàn)網(wǎng)上掛牌，并根據(jù)市場進行定價。