常德儲地的開源節(jié)流之道

　　近年來，常德市國土資源儲備工作在培育國土資源一級市場、規(guī)范國土資源市場秩序、服務地方經濟發(fā)展等方面取得了有目共睹的成績，為完善國土資源儲備工作提供了良好的發(fā)展模式。
　　
　　常德市國土資源儲備中心近三年來，累計儲備土地125宗8242畝，累計出讓儲備土地80宗3031畝，成交總額39.7747億元。2008~2010年，市本級儲備土地出讓上繳財政土地收益11.2361億元，其中入財政金庫10.31億元，為壯大市本級實體財政做出了積極貢獻。
　　常德市縣級儲備土地出讓收益也逐年大幅提升，成為重要的財政收入增長點。2008~2010年各區(qū)縣通過多種方式累計儲備土地12289.54畝，通過招拍掛出讓儲備土地累計7078.4畝，實現(xiàn)土地出讓成交總價款18.4877億元。
　　
　　工作成績與經驗
　　一是規(guī)范一級市場，增加土地收益。市、縣兩級儲備機構為高度壟斷土地一級市場積極作為，探索出了一條具有“常德特色”的土地儲備之路，成為全省同行業(yè)的一面旗幟。通過規(guī)劃、征收、收購、收回、委托等多種儲備方式將新征農村集體土地，逾期未開發(fā)的閑置土地，舊城改造、企業(yè)外遷、破產、城市規(guī)劃調整等置換的土地，委托處置的土地納入儲備庫，逐步實現(xiàn)了“多個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”。其中，經營性用地通過征地拆遷和前期開發(fā)后基本實現(xiàn)凈地并以招拍掛方式出讓，土地資源得到優(yōu)化配置，土地增值潛力得較好的挖掘，土地閑置浪費得到有效遏制。
　　二是拓寬融資渠道，嚴格資金管理。各土地儲備機構為克服資金嚴重不足的困難，突破了重重障礙，開辟了多條融資渠道：一是抵押儲備土地使用權向銀行貸款，儲備土地出讓后再還本付息，這是市本級土地儲備的主要融資渠道；二是與銀行合作開辟個人委托貸款，吸納民間資本；三是儲備中心出具土地使用權，財政擔保貸款，用于土地儲備和前期開發(fā)，出讓后再結算。
　　三是配套相關政策，健全工作制度。2008年以來，市國土資源儲備中心以常德市人民政府令的形式出臺了《常德市市本級國有建設用地儲備辦法》，健全和完善了包括儲備地塊征地拆遷“一事一議” 制度、前期開發(fā)中工程招投標程序，靠政策和制度加以保障，讓儲備工作規(guī)范運作，樹立了全新的服務理念和服務形象，對規(guī)范土地儲備工作起到了至關重要的作用，為縣級儲備中心規(guī)范土地儲備工作提供了良好的借鑒。
　　四是完善工作程序，規(guī)范儲備工作。在操作上嚴格依法依規(guī)，狠抓土地儲備業(yè)務工作規(guī)范。收購儲備的具體操作流程為：土地使用權人對其土地提出收購或收回申請；中心根據申請進行實地調查和審核，并會同有關部門委托有資質的評估機構進行土地收購補償費用的測算評估；中心根據土地調查、評估結果提出土地收購的具體方案，擬訂國有建設用地使用權收回、收購方案。征收儲備的具體操作流程為：確權調查-用地報批-征用公告-補償調查-財政評審-補償公告-補償實施。
　　五是強化監(jiān)督約束，有效預防腐敗。一方面，堅持用制度管人管權管事，對工作人員進行了有效的監(jiān)管，較好地實現(xiàn)了土地收購儲備、土地前期開發(fā)與人員管理機制的新突破。另一方面，主動約請紀檢監(jiān)察部門，重點對各類土地儲備出讓情況、招拍掛制度落實情況以及儲備出讓程序、工程招投標等進行監(jiān)督，合理約束了各儲備機構自由裁量權，杜絕了違反土地收儲程序的現(xiàn)象發(fā)生。
　　
　　加強國土資源儲備工作的組織領導
　　高度重視土地儲備工作，把土地儲備工作列入國土資源系統(tǒng)的重要議事日程，定期聽取工作匯報，及時研究解決問題。開展職能職責大梳理，特別是對儲備機構和相關科（股）室的職能職責進行系統(tǒng)的研究并予以明確。同時，市對縣建立相關科室與儲備機構聯(lián)合指導的工作模式，加強土地儲備機構與各相關職能科室的協(xié)調、溝通。
　　國土資源儲備工作開放性強、涉及面廣、資金量大，要更加重視在績效提升、作風建設和防治腐敗等方面的監(jiān)督指導。要把縣局對儲備工作程序執(zhí)行的監(jiān)督情況納入市局統(tǒng)一考核目標，推行公開辦事程序，增強社會監(jiān)督。加強對工作人員的廉政教育，打造廉潔的國土資源儲備隊伍。
　　
　　統(tǒng)一國土資源儲備工作規(guī)范
　　進一步規(guī)范土地的收儲。土地儲備工作要依據土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地供應計劃和土地儲備計劃來操作，努力搞好征地補償和拆遷安置速度，以便增強土地儲備和出讓計劃的剛性，特別是土地收購進場調查，必須保證至少有2名工作人員在場，以便互相監(jiān)督。在土地收購補償價格確定上，評估公司必須抽簽決定由申請收購方與儲備中心共同委托。
　　進一步規(guī)范儲備土地前期開發(fā)。對收儲的土地應盡快實施拆遷和“三通一平”或“五通一平”等前期開發(fā)，協(xié)調相關部門及時搞好區(qū)間道路、給排水、電力等基礎設施和環(huán)境建設。鼓勵并指導各地有選擇性地出讓“預約凈地”，進一步規(guī)范土地出讓。國土資源儲備計劃、出讓計劃要嚴格納入國土資源市場建設計劃統(tǒng)籌考慮，切實提高儲備與出讓計劃的嚴肅性和可操作性。
　　
　　充分顯化國土資源儲備功能
　　拓展籌資、融資的渠道，突破資金瓶頸，研究確定最基本的儲備資金規(guī)模。一要把政府儲備基金協(xié)調落實到位。根據有關文件規(guī)定，儲備土地使用權出讓所獲的收益應按一定比例提取土地儲備金，專項用于土地儲備。要積極向地方政府和財政部門匯報，把土地儲備金落實到位，為土地收儲工作的開展提供最基本的資金保障；二要積極擴大銀行貸款規(guī)模，爭取金融部門的參與和支撐，鼓勵商業(yè)銀行進入土地收購儲備融資領域，特別是縣級土地收購儲備融資領域，開展抵押貸款業(yè)務，把收儲資金量擴大；三要廣泛吸納社會資金，開辟個人委托貸款等方式來進行融資。
　　建立健全儲備資金保障機制和風險防范機制，提高資金使用效益。要綜合考慮資金規(guī)模、籌資渠道、資金調度和監(jiān)管等因素，切實增強資金保障和風險防范的意識。一方面，要注重成本和風險控制，加強對儲備地塊的評估和地價走勢預測，做到信息對稱。根據需要確定土地儲備面積，堅決避免片面求大、盲目收儲，并加快征地拆遷速度，縮短征地、供地周期，確保儲備土地的保值、增值。另一方面，對已儲備的土地要選擇合理的出讓時機和出讓數(shù)量，尋求出讓價值的最大化，有效防范土地儲備資金風險。
　　準確把握規(guī)范市場與歸集收益的關系。規(guī)范和調控市場始終是國土資源儲備最基本的職責。國土資源儲備，特別是土地儲備與出讓計劃的制定，要緊緊圍繞法規(guī)政策、市場行情深入調研分析，以避免一味追求收益目標，導致囤積土地和出現(xiàn)地價不能充分顯化，甚至土地資產嚴重流失的現(xiàn)象。
　　尋求礦產資源儲備的突破，所有新設礦權必須無條件予以儲備，通過招拍掛方式推向市場。依據礦產資源規(guī)劃、地質勘查規(guī)劃和礦業(yè)權計劃，制定礦業(yè)權儲備計劃與方案；礦業(yè)權儲備要全面借鑒土地儲備的相關規(guī)定、流程和成功經驗，迅速實現(xiàn)地、礦儲備模式的接軌和工作力度的匹配，全面推進礦業(yè)權市場建設。