集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場的問題與對策

　　務(wù)必將集體建設(shè)用地納入到統(tǒng)一的市場，充分利用國有土地市場運(yùn)作的固有機(jī)制及信息渠道，真正實(shí)現(xiàn)兩種產(chǎn)權(quán)、一個市場的管理。
　　
　　我國的土地流轉(zhuǎn)從家庭承包經(jīng)營制度開始實(shí)施起，就一直在進(jìn)行著。從 1984 年中央一號文件明確提出鼓勵耕地向種田能手集中，到2003 年施行的《土地承包法》，說明土地流轉(zhuǎn)在政策上早已沒有大的障礙。但是作為一個經(jīng)濟(jì)常態(tài)，土地流轉(zhuǎn)只能按市場規(guī)律產(chǎn)生需求與供給，人為地加快或放慢都是不符合科學(xué)發(fā)展觀的行為。
　　
　　值得重視的問題
　　首先，法規(guī)政策在規(guī)范流轉(zhuǎn)市場中缺位。表現(xiàn)在法律條文自相沖突、法規(guī)政策的操作性不強(qiáng)，使得監(jiān)管難以到位。同時，土地規(guī)劃管理滯后，土地利用不夠科學(xué)。當(dāng)前，在國家土地利用規(guī)劃體系中并無村級這一層次，隨著農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)市場的日趨活躍，這種缺乏規(guī)劃管理導(dǎo)致不科學(xué)用地的現(xiàn)象也日益嚴(yán)重。
　　其次，土地流轉(zhuǎn)收益的管理、分配不規(guī)范。由于缺乏監(jiān)管，加上農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，使得本屬于農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)收益難以得到切實(shí)保障。另外，閑置浪費(fèi)的情況比較普遍。在上世紀(jì)90年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)興辦熱潮中，受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，許多農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以“指手為界”的方式，圈占了大量集體建設(shè)用地。然而，隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)風(fēng)潮的曇花一現(xiàn)，這些圈占的土地并未按計劃利用，其中一部分被復(fù)墾，另一部分則被閑置。
　　再次，地價不規(guī)范，沒有科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)定價，雖然沒有科學(xué)、規(guī)范的地價體系套用，但參照同地段國有土地轉(zhuǎn)讓價格，繼而形成了帶有一定潛規(guī)則的市場價格標(biāo)準(zhǔn)，這正是當(dāng)前集體土地流轉(zhuǎn)價格定位的主要手段。然而，這畢竟缺乏科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析與市場評估，為了實(shí)現(xiàn)借流轉(zhuǎn)獲取收益的目的，很多集體經(jīng)濟(jì)組織和個人往往以大大低于同地段國有土地轉(zhuǎn)讓價格的價位，對外出售集體建設(shè)用地。
　　
　　規(guī)范引導(dǎo)的對策
　　當(dāng)前，雖然集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象已相當(dāng)活躍，規(guī)范管理已勢在必行，但是節(jié)約集約用地、切實(shí)保護(hù)耕地的原則不能變，全國守住18億畝耕地的紅線不能逾越，必須有效防止農(nóng)村集體建設(shè)用地借流轉(zhuǎn)非法擴(kuò)張甚至變相國有化。要維護(hù)這一原則，應(yīng)著重從以下幾方面加強(qiáng)工作：
　　一是完善集體建設(shè)用地所有權(quán)和使用權(quán)權(quán)能。首先，應(yīng)明確所有權(quán)和使用權(quán)主體。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、村民小組集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地一般都有明確的界限和范圍，其法律地位平等，相互獨(dú)立，互不隸屬，不能隨意打破各自的土地財產(chǎn)權(quán)界限，嚴(yán)禁行政權(quán)侵占所有權(quán)，隨意上收集體土地所有權(quán)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)是產(chǎn)權(quán)明晰，因而務(wù)必先搞清楚產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確集體土地所有權(quán)，是村的到村，是組的到組，要給所有權(quán)主體頒發(fā)土地證書，這是流轉(zhuǎn)的根基；其次，要逐步實(shí)現(xiàn)地位均等。在符合土地利用總體規(guī)劃、城市及村（鎮(zhèn)）規(guī)劃的