誤差3

　　房屋部門提供的竣工圖顯示建筑面積是128.57平方米，商品房預(yù)售合同的面積卻是131.63平方米，房屋主管部門最后實測又變成了134.44平方米，江西撫州購房者饒國華因此把主管部門和開發(fā)商告上了法庭。
　　這不是個案。
　　在全國，這種情況比比皆是。但由于大多數(shù)老百姓不懂專業(yè)知識，沒有能力與開發(fā)商理論，而且，即使對簿公堂，只要房產(chǎn)實測后的面積誤差比絕對值控制在3%以內(nèi)，法律是支持開發(fā)商的。
　　事實上，這個“3%以內(nèi)”給開發(fā)商帶來巨額利潤的同時，也給法律工作者帶來了很大的困擾。
　　業(yè)主狀告房產(chǎn)局
　　2009年8月3日，55歲的江西老教師饒國華在撫州市“青青家園”購買了一套商品房，房屋在該小區(qū)1號樓２單元903室，合同約定每平方米價格為2400元，房屋預(yù)售總建筑面積為131.63平方米，其中套內(nèi)面積為112.005平方米，公攤面積為19.62平方米，出賣人在2009年12月31日前交房。
　　2009年10月20日，開發(fā)商交房時告訴１號樓的業(yè)主們，房產(chǎn)登記面積是131.63平方米，套內(nèi)面積不變，公攤面積變成了22.44平方米，增大2.81平方米。同時，業(yè)主們收到了開發(fā)商寄來的一張交房通知單，上面有業(yè)主必須補交的各項費用，其中一項是6750元的面積增加費。
　　饒國華一算細賬，坐不住了：自己的工資每個月才2400元，這就意味著，要想拿到房子的鑰匙，必須再掏出3個月的工資。
　　他很納悶：房子的公攤面積為何比合同上多出了2.81平方米？
　　找開發(fā)商咨詢，開發(fā)商的解釋是少算了電表間的面積。
　　但愛較真的饒國華測算了兩個電表間的面積，一共也不超過40平方米。整棟樓共40多個業(yè)主，如果每戶業(yè)主補交兩個多平方米的面積增加款，開發(fā)商就將獲得100多平方米的面積增加款，這棟樓里能聯(lián)系到的17戶業(yè)主們不干了！
　　饒國華托人找到了該樓房的竣工圖，看到自己所購的903室在圖中標明的建筑面積，有了新的發(fā)現(xiàn)，是128.57平方米！也就是說，銷售預(yù)測面積比建筑設(shè)計面積增加了3.06平方米，最后實測的時候公攤面積上又增加了2.81平方米，先后兩次整整增加了5.87平方米。
　　業(yè)主們?nèi)フ议_發(fā)商，開發(fā)商告訴他們，最后的面積是撫州市房地產(chǎn)測繪所工作人員經(jīng)過實測的，與預(yù)售合同上的測繪面積沒關(guān)系。
　　業(yè)主們只好去找撫州市房地產(chǎn)測繪所，經(jīng)過反復(fù)交涉，測繪所提供了他們所購買房屋的測算依據(jù)——實測草圖。
　　業(yè)主們立即聘請專業(yè)人士進行計算，測算的結(jié)果是128.57平方米，與房屋竣工圖標明的面積相差無幾。也就是說預(yù)售合同上的面積要大于實際面積，房子是縮水的。
　　但開發(fā)商的態(tài)度是：業(yè)主們不補交面積增加款便拒絕交房。
　　在多次要求開發(fā)商和測繪所提供公攤明細未果后，一年以后，饒國華他們無奈之下，只好把開發(fā)商告上了法庭。
　　
　　房屋面積官司的法律困境
　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，按照國家相關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同上的預(yù)售面積只是房屋預(yù)測面積。而所謂“預(yù)測面積”，是指在商品房期房銷售中，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，根據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行預(yù)先測量計算的行為。這是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。
　　而最終的產(chǎn)權(quán)登記面積，依據(jù)的是“實測面積”，亦即房屋竣工之后，由房屋測量機構(gòu)進行實地測量的面積。
　　由于房屋面積實測是由人工進行的，因此難免出現(xiàn)誤差，這方面的糾紛或者官司也就比較多。
　　在接受采訪時，律師們一致認為，在商品房買賣合同糾紛中，面積誤差糾紛所占比重無疑是最大的，房屋面積被任意地“縮水”、“增肥”、減少套內(nèi)面積、多算公攤面積、重復(fù)計算甚至編造虛假面積等行為，比比皆是，嚴重地侵害著消費者的利益。
　　為了從法律上處理實測面積和銷售預(yù)測面積發(fā)生的誤差，2003年4月28日，最高人民法院出臺了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，規(guī)定：交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積，與商品房買賣合同約定面積不符，合同沒有約定或者約定不明確的：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。
　　“房產(chǎn)測繪方面的官司非常多”，北京市煒衡律師事務(wù)所席向陽在接受記者采訪時如是說。
　　席向陽這幾年已經(jīng)接手了上百起房產(chǎn)測繪方面的官司，但基本上有3種情況：面積誤差比絕對值超過3%要求不支付房款的基本都勝訴；面積誤差比絕對值超過了3%要求退房的基本都敗訴；如果開發(fā)商交付房屋時，提供的實際測繪面積超過合同約定的面積，但誤差比絕對值在3%以內(nèi)，購房人幾乎不可能勝訴。
　　
　　全國80多個城市新建筑面積因房產(chǎn)測繪虛增
　　接受采訪的專家們認為，傳統(tǒng)的地理測繪方式根本不能用于測繪建筑工程領(lǐng)域里的房屋面積，房產(chǎn)測繪規(guī)范制定的偏差可達到面積誤差比3%的法定值，比房屋建筑工程前6次監(jiān)督和檢驗的房屋建筑面積偏差都大很多，這使消費者可能被合法地多支付最多３％的面積增加費用，不但無形中損害了消費者的利益，而且在某種程度上也扭曲了房屋交易的真實價格。
　　用業(yè)內(nèi)人士的說法是，按房產(chǎn)測繪制定的測繪技術(shù)要求，開發(fā)商實際上虛增了房屋面積，這也突破了建設(shè)容積率指標和土地計價指標。
　　按規(guī)定，開發(fā)商突破了容積率指標是要受到罰款和補繳地價款等的處罰，但在現(xiàn)有房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)范下，開發(fā)商輕松地繞過了相關(guān)法規(guī)的規(guī)定和處罰，從而把虛增的面積變成了商業(yè)產(chǎn)品。
　　一位業(yè)內(nèi)人士給記者算了這樣一筆賬：全國有2800多個城市，如果按３％面積誤差計算，全國每年因房產(chǎn)測繪虛增加的面積就將達到80多個城市的新建筑面積。
　　僅以北京為例，截至2008年12月末，北京市一年商品房銷售面積為1988.71萬平方米，按房產(chǎn)測繪誤差比的中限1.5％計算，虛增加的面積達到了29.83萬平方米；以當年平均房價12000元／平方米估價，消費者將為此多支出35.797億元的天價房款；按北京市1600萬人口計算，差不多每個人為開發(fā)商“捐款”223.7元。
　　因此，許多業(yè)內(nèi)人士呼吁：目前，開發(fā)商通過房產(chǎn)測繪正在創(chuàng)造著巨額利益，已經(jīng)違反了民法通則中不當?shù)美脑瓌t，違反了規(guī)劃法、國土法、計量法等，建議盡快停止房產(chǎn)測繪的實施行為，并盡快制定因房產(chǎn)測繪造成的后果處理預(yù)案。