名校周邊為何房價高

　　名校周邊商品房價高出15%
　　當前，中央和地方都在對房地產市場進行宏觀調控，遏制房價過快上漲。筆者認為，調控的主要對象應該是學校、醫院、車站、碼頭以及城市景觀區周邊樓市的價格，其中對學校周邊樓市價格的調控應該放在重點考慮范疇。比如長沙市新開發的樓盤中位于四大名校以及砂子塘、育英、楓樹山等重點小學附近的商品住宅價格就要比周邊的商品住宅高出15%左右。學校周邊樓市價格之所以相對較高，一方面是因為良好的教育環境資源是購房者考慮的首選因素，旺盛的需求導致了樓市價格的攀升；另一方面與現行的教育配套設施的投入體制有關，教育配套設施用地及建設成本的計入導致了掛牌土地地價的抬升，從而導致了房價的抬升。
　　
　　購房者是教育配套成本的最終承擔者
　　根據相關法規及政策規定，具備一定規模的住宅用地在掛牌出讓時應當安排與之配套的中小學、幼兒園等教育配套設施用地。《長沙市城市中小學校幼兒園規劃建設管理條例》（以下簡稱《條例》）規定：新區開發和舊區改建時，每4000居民以上住宅應按標準規劃配置小學、幼兒園，每8000居民以上住宅在還應按標準規劃配置中學；配套新建或者改建、擴建的小學、幼兒園應當與主體工程同時設計、同時施工、同時驗收。在實際操作過程中，中學（含初中、高中）的用地成本、小學和幼兒園的用地及建設成本均由取得本宗土地使用權的開發建設單位單獨承擔。承擔小學、幼兒園建設的開發單位可享受城市基礎設施配套費中教育費附加部分（約占城市基礎設施配套費總額的20%）的返還。然而，相對于教育配套設施所需的龐大的建設資金數量來說，這部分返還顯然是遠遠不夠的。事實上，開發建設單位永遠都不會做虧本的經營。無論他們在教育配套建設方面投入的資金缺口有多大，他們都會將這些所投入的成本分攤并轉嫁到房價里面去。也就是說，教育配套成本的最終承擔者還是購房者。教育配套成本對房價的影響可以描述為這樣一個逐漸演變過程：教育用地及建設成本的計入形成了地價的提升→地價的提升形成了房價的提升→教育配套設施所在小區房價的提升形成了周邊區域房價的提升→周邊區域房價的漸次提升形成了城市房價的整體提升。
　　教育配套設施的用地及建設成本對掛牌土地價格的影響到底有多大？我們不妨引用一個實例來進行分析。2009年，一宗位于開福區綜合農場的住宅用地通過互聯網掛牌出讓，由于教育配套設施分攤成本過高，先后4次流拍，在調整掛牌起始價后才得以在第5次掛牌時成交。該宗地有效面積232976.33m2，其中住宅用地180230.74m2、教育用地41679.27m2（含一所24班小學和一所57班中學）、污水處理設施用地11066.32m2，規劃容積率≤2.5，最終成交價為42960萬元（含城市基礎設施配套費4995萬元）。由此可以推算出樓面地價為953元/m2。如果不在該宗土地中安排教育用地，即將教育用地轉換成住宅用地，則樓面地價為773元/m2。也就是說，教育配套設施的用地成本導致掛牌土地的樓面地價提高了23.3%。此外，開發建設單位在競買土地時還要考慮小學的建設成本。24班小學的建設規模按7000m2、建筑造價按3000元/m2計算，約需資金2100萬元，剔除基礎設施配套費中教育費附加部分返還約1000萬元，還須投入資金1100萬元。如果將這筆資金計入土地成本，那么，掛牌土地的樓面地價將達到978元/m2，也就是說，教育配套設施的用地及建設成本合計導致掛牌土地的樓面地價提高了26.5%。按掛牌時該地塊周邊商品住宅價格約4900元/m2計算，教育配套設施的用地及建設成本合計導致房價提高了4.2%。以上分析的只是個案情形，一般來說，教育配套設施的用地及建設成本導致掛牌土地價格增加的影響程度會根據教育配套用地占掛牌土地面積的比例不同而有所不同。如果再與優質的教育資源、周邊的環境品質、CPI、城市房價的總體上升趨勢等其他因素耦合，那么這種影響將會更加明顯。
　　
　　如何減輕教育配套成本對地價的影響
　　我們再回到現行的關于教育配套設施投入體制的問題上來。《條例》第十三條規定：國家舉辦的中小學校、幼兒園的建設資金，可以通過市、縣（市）人民政府財政撥款、依法征收的教育費附加、開發建設單位納入綜合開發計劃的建設資金以及其它途徑籌措。事實上，除了開發建設單位已上繳的教育費附加返還，政府的財政撥款并沒有涉及到新建開發小區小學及幼兒園的建設費用。如果所建設的小學及幼兒園所在學區范圍還包含其他開發建設單位，那么，對于單獨承擔小學及幼兒園建設的開發單位來說顯然是不公平的。因為開發建設單位一方面在競買土地時已經支付了小學及幼兒園的土地成本，另一方面還要投入建設資金；此外，屬于義務教育配套設施的建成后必須無償移交，不能自主經營，也不能收取學區范圍內其他開發建設單位應分攤的教育配套成本。如上面提到的位于開福區綜合農場的掛牌土地，其地面上所建教育配套設施的服務范圍就遠遠不止18公頃。近年來，由于大宗土地須在分割后掛牌出讓(如大城市單宗商品住宅用地出讓面積不得超過20公頃)，長沙市已掛牌出讓的住宅用地其地面上所建教育配套設施的服務半徑絕大多數都超出了本宗地范圍。較為公平合理的做法應該是教育配套設施的用地及建設成本由學區范圍內的開發建設單位共同承擔，可按住宅樓盤所占的比例進行分攤，也可按土地出讓面積所占的比例進行分攤。再說，既然作為公益配套項目的中學用地及小學、幼兒園的用地與建設成本均由單宗土地上的開發建設單位承擔，那么，政府就應該制定某些優惠政策以彌補開發建設單位在教育配套設施方面的投入。鄭州市等地已有相關法規明確：凡是捐資建設或主動配套建設中小學校、幼兒園及相關教育工程的境內外組織、個人和開發單位，可享有依法減免納稅額度等優惠政策。長沙市除了開發建設單位已上繳的教育費附加返還外，尚無其他方面的優惠政策。如要提高開發建設單位投資教育的積極性，確保新建小區教育配套設施的規模和質量，有必要針對教育配套設施的投入主體制定相關優惠政策。一方面可以考慮減免納稅額度；另一方面也可以考慮由財政將學區范圍內其他出讓地塊應繳納的教育費附加適當返還。此外，還可以考慮將土地增值部分用于彌補開發建設單位投入教育配套建設的資金缺口。