“宅基地換房”如何補償?

　　【案例背景】
　　近年來，通過宅基地置換，推動農民集中居住，正在一些地方大力推進。此前有江蘇在全省推進的“農民集中居住”，近年來則有天津的“宅基地換房”和成都的“雙放棄”——農民放棄“承包地”、“宅基地”后，可進城買房，納入社保體系。
　　在宅基地置換中，有的地方給農民宅基地一定補償，有的則沒有任何補償，也有的將宅基地變成農民在集體經濟組織中的股權。《中國改革》第6期報道的《江蘇丹陽:“一步到位的城鎮化”》，農民集中居住后宅基地可變為集體經濟的股權，分享該村項目開發的收益。另外，天津華明鎮的“宅基地換房”試點，甚至上了世博會，其中的一些做法，也頗值借鑒。
　　目前，中國缺乏專門針對農村集體土地房屋拆遷補償和安置的法律法規，各地基本上是自行其是。如何認識這種“宅基地換房”的試驗?在宅基地置換中，應該如何給農民補償?
　　
　　對話華明街“宅基地換房模式”
　　
　　破解城鎮建設土地和資金難題
　　記者（ 下同）：華明街的宅基地換房實施以來受到了很大的關注，請給我們介紹一下當時啟動的背景。
　　李光華（天津華明街道辦事處主任下同）：在2005年之前，地區進行小城鎮建設，但是在建設過程中發現有兩大制約瓶頸——土地和資金問題，后來針對現實情況提出了以宅基地換房的創新模式。
　　：在試點過程中，這個項目怎么來解決土地和資金的問題？
　　：宅基地換房是習慣性的叫法，按照國土資源部的要求應該是城鎮建設用地增加與村莊建設用地減少相掛鉤試點的一種全新的模式。主要兩個大的原則，第一要做到土地平衡，第二要做到資金平衡。所謂土地平衡就是說在小城鎮建設過程中，耕地一畝地不能減少，能夠實現原有村莊的建設用地全部得到覆蓋，達到歸還國土資源部給我們的建設指標。第二資金平衡，就是說政府不花錢，老百姓不掏錢，所用來操作的公司也不往里搭錢，實現小城鎮建設。所運用的方法就是劃撥出一部分土地用于招拍掛，所獲得的收益用于平衡老百姓換建房的運作資金。
　　：實施這個項目以來，在土地和資金平衡方面，有沒有具體的數目賬？
　　：12個村莊參與示范鎮試點，用于老百姓還遷的建設用地是3476畝地，劃撥出讓用于平衡建設資金的土地是4951畝地，加起來是八千多畝地。原有村莊，在老百姓還遷完之后，進行復墾，用于歸還國土資源部給我們建設指標。在實施復墾項目的同時，我們把原有村莊道路周邊的坑塘荒地也一并復墾，一共復墾的土地應該是12000畝地，這樣不僅能夠實現建設用地的八千多畝地的平衡，還富余出四千多畝地用于農業生產。
　　到目前為止，復墾工作已經通過國土資源部門的驗收，已經達到土地的平衡。
　　：建設資金這塊，是怎樣平衡的？
　　：按照我們最初測算，整個小城鎮建設所需的資金應該是37個億左右。后面有一些項目追加，應該是將近50億。目前4950畝地已經全部出讓，出讓資金應該是50多個億，已經實現資金的平衡，并略有盈余。
　　：宅基地換房這個政策具體是怎么規定的？實施五年當中，有沒有根據實際情況變化？
　　：宅基地換房是一種習慣性的叫法，操作過程中進行房屋置換，按照老主房一平米換一平米，輔房兩平米換一平米。人均達不到30平米的，我們給補到人均30平米，在補償這部分差價是每平米一千塊錢。
　　在整個項目實施過程中，因為宅基地換房是一個新生事物，也是一個比較龐大、比較復雜的工程。所以在實施過程中，遇到許多新的問題、新的困難。在操作過程中，我們也是在總的原則方針不變的情況下，根據新發生的實際問題調整操作方案和政策，來保證項目順利實施。
　　：實際操作當中，具體遇到比較多的困難是什么？又是推動什么政策來解決的？
　　：在操作過程中，因為農村人員結構是比較復雜的，在一個村莊里，有農民，也有由于征地轉非或上學從農村戶口轉為非農業戶口，還有一部分外來戶，就是從其他地區，從市區搬到村莊居住的一些非農業戶口。
　　人員結構是比較復雜的，如何界定這部分人員是不是集體經濟組織成員，能否享受我們的政策。人員結構界定上是非常困難的，工作量也非常大的。農村家庭人口結構比較復雜，一家祖祖輩輩老少幾代全居住在一個村莊里，在財產分割界定上，也有一定的困難。所以我們針對這種情況，也完善了政策。
　　：比如說怎么完善？
　　：舉一個簡單的例子，在家庭人口情況方面，我們就是以戶口居住地登記的住址為原則來確定置換房屋，界定到每個家庭成員的每個人口身上來進行置換。
　　：在實際過程中，比如說像一些房屋大小、質量不一樣，建設成本也不一樣的問題，在置換過程中，會不會也會產生一些摩擦，怎么解決？
　　：在農村，老百姓的房屋建設質量不可能是完全一致，肯定出現這樣那樣的差異。但是我們的原則就是盡量照顧一些弱勢群體，照顧一些低收入的家庭，即使房屋質量稍微差一點，置換原則也是一平米換一平米。
　　：您提到的是30平米每個人。為什么定了這么一個標準，這個標準是什么樣的水平？
　　：在操作過程中，政策是主房一平米換一平米，輔房兩平米換一平米。同時天津市人均居住面積達到小康水平應該是30平米，對于一些老百姓的置換房屋達不到這一標準的，我們要補到30平米。出臺這樣一個政策，主要是通過宅基地換房這個項目，使老百姓居住水平、生活質量有一個大的提升。
　　
　　提高村民財產性收益
　　
　　：老百姓對這個政策，是什么樣的態度？
　　：在項目運作之初，就把老百姓是否接受作為我們一個前置條件。在實施項目之前，對村莊的每一戶都進行廣泛的調查，要達到95%以上的戶支持，5%的戶不反對，達到這樣的標準才實施宅基地換房的項目。
　　通過這幾年實施，我感覺宅基地換房有幾個好處：第一是實現集約利用土地，這也是國家現行政策主導的方向；老百姓財產性收入大幅增加，原有村莊老百姓一套宅基地價格，也就是三四萬塊錢，換到示范鎮之后，房屋價格一般在每平米六千塊錢左右，這樣一戶能達到四五十萬的財產性收入，收益成倍地增加。
　　：村民自己的房子以后可以自由買賣嗎？
　　：最終的結果是，老百姓的房屋可以市場流通。但為了保護老百姓，維護社會的穩定，我們現在是要求必須五年之后老百姓的置換的房屋才能夠上市。
　　：剛剛也提到了，他們從農村生活變成了城鎮生活，可能面臨著生活成本上升的問題，怎么解決？
　　：老百姓在自然村落里的生活，生活成本相對于搬到示范鎮來講低一些。搬到示范鎮以后，包括集中供熱，燃氣、自來水，這部分成本會增加一些，包括物業費。在示范鎮整體建設一共是166萬平方米，其中有22萬平方米是營業性公建，由示范鎮管委會統一管理，進行對外出租，收益用于補貼物業費用。我們現在跟老百姓承諾的是，物業費每平米一毛錢，最終也不會超過三毛錢。
　　：在就業方面，有沒有輔助的政策？
　　： 11個村莊4.3萬老百姓全搬到示范鎮，現在的一個工作重點是增加老百姓的就業和財產性的收入。
　　為了促進老百姓的就業，增加收益，我們辦事處成立了勞動服務中心，勞動服務中心下面成立了四到五家勞動就業服務公司，通過勞動服務公司搭建一個就業信息交流的平臺。我們還定期進行就業機會推介會，建立了勞動力就業培訓中心，進行針對性的培訓，使他們能夠適應企業對勞動技能的要求，實現有就業愿望的人能夠盡快地就業。
　　：宅基地換房試點項目在國內走得比較領先，而且上了世博會。您覺得咱們這種試點的模式，未來在國內城鎮化發展當中推廣的前景怎么樣？
　　：宅基地換房這種模式，到目前為止，應該是得到了社會各界各方面的認可。這種方式也不是說沒有它的前置條件：第一，這一地區的經濟來講相對應該比較發達，土地供應相對緊張，土地價格比較高，老百姓對土地的依附性不是很強。一般在大城市的周邊，在縣城的城關鎮，在經濟比較發達的鎮，宅基地換房的項目能夠得到順利的推廣。
　　
　　
　　郭書田（農村問題專家、農業部原政策法規司司長）
　　
　　宅基地作為農民的財產權，被集中置換后，當然應當獲得相應的補償。而且，因集中居住節省的宅基地，其非農化收益的絕大部分應該給農民。
　　事實上1962年“人民公社60條”宣布宅基地為集體所有前，宅基地一直歸農戶私有。而《物權法》明確，農民享有的宅基地使用權，是一種物權。既然如此，宅基地使用權合法轉移后的收益，絕大多數應歸農民。
　　當前，在農民宅基地置換中，各地可謂“八仙過海，各顯神通”，做法差別較大，缺乏統一的規范。一些地方矛盾突出，因缺乏法律依據，農民投告無門。目前要防止在農民集中居住中，無償收回農民的宅基地，或者只給農民象征性的補償。
　　農村宅基地的主人是農民，而非政府和集體經濟組織。中國過去的城市化，一直以犧牲農民的土地權利為代價，這種格局必須盡快改變。在推行農民集中居住時，實行土地入股，探索土地股份合作是可行的思路。
　　目前江蘇、北京等地都在探索讓農民以承包地、宅基地入股，然后分享城市化的收益。這與上個世紀80年代浙江溫州、臺州和廣東佛山、南海的土地股份合作制探索殊途同歸，在農民以土地分享城市化收益方面有所突破。
　　中共十七屆三中全會中提出，要dtg7EllmRD1YGbKGvDSJv+qOmIi+GcYBxQmRkwgp2/I=探索集體經濟的有效實現形式，這給農民通過土地分享城市化收益帶來了新的契機。農民土地入股，土地就可以變成資產，然后量化為資本，再量化成股權。
　　如此一來，土地可成為農民財產性收入的重要來源，而且是可以繼承的收入。農民由此就成為有產者，享有了村集體資產和村莊事務的決策參與權、資產處置權、收益分配權以及管理人員的選擇權。這是農村社會穩定的基石。
　　
　　咨詢臺
　　
　　問：教育用地能否轉化為商業用地？如果可以，需要履行一些什么手續？
　　答：您好！根據您提供的信息，就有關問題做以下答復：
　　根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的相關規定，劃撥的教育用地不可以轉讓、出租、抵押為商業用地。如果您的土地不是劃撥取得，可以根據《土地管理法》的相關規定，經有關土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。
　　
　　問：您好！我家前兩年和開發商簽訂協議，將住宅土地供其開發樓盤，承諾一比一置換同等面積的門面。當時發現土地證上的土地面積少了，但開發商說沒關系，一比一補就是了。現在樓起來了，開發商不認，只給土地證上的面積。請問這種情況應該怎么辦？怎樣讓國土局更改原來錯誤面積登記？
　　答：您好！根據您提供的信息，就有關問題做以下答復：
　　根據《土地登記辦法》的相關規定，土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權利證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記。您可以先申請更正登記，變更土地面積后讓開發商置換同等的面積。
　　
　　問：現有一公司要把一處住宅抵給我所在公司，但該處房產現在是在房產開發商手里，對方已經付過全款了。抵房產時開發商說房產因為是住宅性質的，只能掛在個人名下，不能放在單位名下，請問這個有什么依據嗎？
　　答：您好！根據您提供的信息，就有關問題做以下答復：
　　掛個人還是法人名義是依房子的性質決定的。如果房子的性質是住宅，那就只能以個人名義；若房子的性質是商住房，就可以掛法人。如果此房產的土地是住宅立項，登記名義就只能是個人，公司作為法人是不能被登記注冊的。