房產中介生死六個月

　　“京15條”新政的出臺，將北京二手住宅的成交量瞬間打壓至谷底。這讓對價格并不敏感，而更在意成交量的中介行業，就此陷入生死大考。
　　
　　2月14日至16日，北京二手住宅成交量，分別為993套、827套、2057套，而“京15條”新政后的2月17日，瞬間變為248套。
　　在房源和成交量雙雙下跌的情況下，北京越來越多的中介公司開始淡出人們視野，而依然存活的中介公司日子似乎也不好過。
　　3月7日，在美國上市的21世紀不動產公布2010年財務數據，全年凈虧損逾1億元人民幣。該公司相關人士表示，主要是在其拓展門店的同時遇上了國家對房地產行業的調控。
　　而在此之前，盡管國務院相關部委連續公布了包括“新國十條”、“國八條”等一系列調控措施，國內房價松動的跡象依然不夠明顯，成交量也無如此大的回落。而成交量的真正萎縮或許只是第一步，市場這只無形的手將就此顯現其神秘力量。
　　如何能夠應對調控政策下的活命現實，北京的中介公司使出了渾身解數，以各種方式進行著掙扎。是死扛等死，還是及時脫身？北京的房地產中介公司面臨生死大考。
　　留給他們的時間，可能只剩下六個月。
　　
　　
　　關店！關店！
　　3月末，北京的氣溫升到了同期最高。知春路上，楊絮輕輕飄散，北京一家知名中介連鎖公司的加盟店店長王華，正看著自己的6名經紀人起勁地交流八卦新聞。這在以前顯然是不允許的，但現在，王華不想管也懶得管。
　　突如其來的調控政策，讓本就處于淡季的北京二手房交易市場，愈顯疲軟。“今天沒有一個人上門看房。”這一天是星期三，王華想，到了周末也許會好一點。
　　這一切都是因為“京15條”。“實際上，‘新國十條’和‘國八條’的出臺并沒有太多影響到房價，但‘京15條’頒布后，大大限制了外地人購房，成交量一下跌到低谷。”
　　快到下班時間，突然有人走進店內，詢問區域里的一套住房。王華馬上迎上去，極力推薦。他告訴《商界》記者：“我們現在的策略是，只要是想買的，我們都接待，先看了再說。等到真的想買的時候，再看客戶有沒有資格，能不能想想辦法，讓其滿足購買條件。”
　　而除了知春路的這家店面，王華在其他區域還有兩家自己的店鋪，但其中一家，王華已經選擇在一周之前關閉了。
　　這家關閉的店位于學院路，是王華加盟的另一個店面，開業不到一年。
　　王華給《商界》記者算了筆賬，包括人力成本、房租、水電及其他固定設施維護費用在內，在三環周邊熱點地區，一家包含10名經紀人的連鎖中介門店，每月的運營成本約為10萬元。以3%的中介服務費用計算，門店平均每月至少得賣出近400萬元的房產。
　　所以說，營業少于一年的中介連鎖店，很難盈利。加上連續的數次調控，王華選擇了關店。他認為，現在關店，屬于主動止損，再扛下去，損失會更大。而作為關閉的第一家店鋪，王華準備轉型做其他生意，“待到中介回暖之日，可能還會重新來過。”
　　選擇關店的不止是王華這樣的小中介。作為北京中介市場排名第三的鑫尊置業，也選擇了關閉門店。而且動手最早，數量也多，一次性便關閉了50家店面，從而引發了北京中介行業的“關店潮”。
　　鑫尊從2月19日開始陸續關閉其在北京多處店面，至2月20日，分布于雙井、原宣武區、酒仙橋、木樨地等區域的鑫尊下屬的50家門店全部關閉。這時，離“京15條”頒布僅僅過去4天。
　　鑫尊董事長劉軍透露，之所以選擇一口氣關閉50家門店，主要是鑫尊預計今年二手房成交量將縮減30%，硬撐下去只會加大虧損。
　　鑫尊地產關閉哪些門店，主要有兩個標準，一是財務標準，包括業績、盈利等方面；二是區域的調整，關閉的門店，主要是在一些投資客較多、房屋單價和總價較高的區域。
　　實際上，早在2008年樓市調控初期，鑫尊便引領了“關店潮”，一次性關閉30家店鋪。在樓市回暖后，鑫尊又逐步恢復這些地區的業務，依然坐在北京中介市場前三甲的位置上。
　　
　　
　　六個月——死限突圍
　　“六個月？”面對《商界》記者的詢問，胡景暉感到詫異。胡景暉是北京市中介市場排名第二的偉業我愛我家公司的副總裁，2001年進入地產界。
　　“其實中介對價格并不敏感。”胡景暉告訴《商界》記者，即使在過去價格高的時候，依然有各種渠道的顧客前來購房。價格過高，反而會影響到購買的人數。房價如果下調，則有更多的人購房。畢竟中介公司主要依靠在出售房屋中的傭金抽成，成交量對傭金總量起決定因素。
　　新房市場上，由于開發商已經積攢了很多資金，仍可撐過半年以上。很多開發商都已經布局全國，北京市場對其影響不大。但如果北京限購政策不放松，北京有一半的中介公司要關門。也就是說，“京15條”對于本地的存量房市場交易影響要大于對開發商資金鏈的影響。
　　而政策考驗中介公司的這個時間段，業內一般認為是六個月。
　　不過，胡景暉認為，六個月只是一個大概的時間點，一些小的中介公司可能最多撐過三個月，而大一點的公司，也只能有六個月到一年的時間來支撐。
　　胡景暉表示，如果要保持北京中介市場的存活，保守的交易量，至少要保持在每個月1萬套以上，“這是房產中介的一個‘盈虧點’。”也就是說，如果月整體成交量低于一萬套，那么，北京市中介行業便真正進入到整體虧損狀態。
　　“前三個月，北京市二手房的總成交量在4.3萬套左右。”胡景暉說，就現在看來，也許中介真正的死期還沒有來到。
　　六個月死期還沒到，但許多中介公司已經開始以各種方式應對這次史上最嚴厲的調控政策，以期能夠度過這六個月的死限。
　　在銷量明顯萎縮的情況下，“我愛我家”已經開始了新平臺的建立，諸如通過加入網店的推廣。4月起，偉業我愛我家集團與淘寶網旗下的淘寶房產的全面戰略性合作已啟動，合作涉及新房交易、二手房買賣、房屋租賃、貸款理財，旅游地產和商業地產投資及品牌推廣等諸多領域。
　　而作為偉業我愛我家的兩部分——分別負責新房經紀和二手房買賣的“偉業顧問”和“我愛我家”，則成為“我愛我家”多年來推行的“一二手房聯動”機制在新時期下的秘密武器。如果顧客需要賣掉一套二手房再買一套新房，這種買賣聯動的方式就會備受青睞。
　　同時，胡景暉向《商界》記者透露，我愛我家現在正在與政府溝通，以期通過一定的渠道獲得政策性住房的售房代理權。
　　胡景暉一邊向記者介紹情況，一邊收拾下午開會的東西，“下午要去市里開會，今晚可能會有新的政策出臺。”
　　就在胡景暉參加完政府“吹風會”的3月29日當晚，北京市政府發布今年新建普通住房價格控制目標：加大住房保障力度，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高。可見，如果能夠與政府達成協議，獲得諸如廉租房和公租房的代售權，那么將是中介公司的又一個春天。
　　
　　
　　正在洗牌……
　　室外艷陽高照，勞務市場的室內一樣熱火朝天。
　　楊陽手持牌匾，上書“3000元底薪招聘中介經紀人”，格外顯眼。
　　楊陽是北京一家中介公司的店長助理，這次代表店鋪來招人。
　　楊陽所在的中介店鋪，受到一系列調控政策的巨大沖擊。招聘的新人們很難通過試用，因為“幾個月時間都不能賣出一套房”，而那些有經驗的老手，由于近期交易量驟降，業績和收入大打折扣，認為“中介行業已經沒什么發展前途了”。越來越多的人離開了店面。要想找到合適的中介經紀人，也成為中介公司需要考慮的事。
　　實際上，在“京15條”頒布之前，北京中介市場中介經紀人的底薪均價在1500元左右。雖然中介市場現在不景氣，但有經驗的中介經紀人依然搶手。
　　
　　為了留住一些經驗豐富的中介經紀人，中介公司開出比以往高出不少的工資。今年年初以來，許多中介公司普通員工的工資都有了實質性的增長。
　　但房市依然蕭條，依靠傭金收入的中介行業對底薪本來就不太看重，沒有了成交量，再高的底薪也很難留住人，而沒有了成交量的地產中介，也只能選擇關門大吉。
　　越來越多的中介公司開始撐不下去時，政策再次降臨。《房地產經紀管理辦法》，自4月1日起正式實施，從中介資質和房地產經紀人的從業資格等多方面進行了進一步限制，讓本身已經舉步維艱的中介公司雪上加霜，越來越多的中介公司開始關門歇業。
　　不過，有倒下的便也有擴張的。在越來越多的中小中介公司受成交量和資金鏈的影響，開始撐不下去時，較大規模的中介公司開始了擴張的步伐，迅速搶占市場份額。
　　“如果滿意，連人帶店一起轉讓。”在朝陽門附近一家已經關門的中介門店的卷簾門上，寫上了這樣一條廣告。
　　這些已經有一定經驗的中介公司被一些有實力的經紀人公司看中，很快被納入旗下。而還有一些中介則采取強強聯合，為自己的業務注入更多的新鮮血液。
　　雖然財務數據中，跌幅巨大，但21世紀不動產依然不忘進行擴張。就在公布其2010年財報的當天，21世紀不動產便以大手筆獲得了北京上古房地產經紀有限公司的控股權，似乎在向業界宣告，21世紀不動產資金鏈不成問題。當然這次并購也將有效補充21世紀中國不動產現有的住宅類新房代理業務，從而擴大集團在商業地產的市場份額。
　　如果調控政策繼續從嚴，中介門店數量或許將面臨不同程度的縮小，中小房屋經紀機構將首當其沖受到影響。而接下來更多的并購或將繼續。
　　而除了關店、收購拓展業務外，房產中介開始嘗試拿地。3月9日，北京青田房地產經紀有限公司及其聯合體以1.94億元的價格，拿下房山區青龍湖水庫北庫一期項目用地，試圖進入更多的獲利領域。
　　
　　
　　風暴的“陽面”
　　當然，任何一場風暴都有它辯證的一面。
　　戴雨洪是北京處于中介市場首位的鏈家房產在西城區一家店鋪的店長。當記者電話聯系她時，她表示自己正在簽單，于是采訪排在了稍后。
　　實際上，在戴雨洪所在的區域，像南露園、百萬莊這樣的上世紀60年代的房子，依然搶手。受奧運會利好，從2008年1月開始，北京房價順勢全線飄紅。臨近奧運村的房子，每平方的價格在年初達到1.7萬元，而到年底奧運結束，這些地區的房子價格也僅僅到2.5萬元左右。但像戴雨洪負責區域內的這些早年的二手房，在2008年年初的價格大約在2萬元左右，而到年底卻已經漲到了大約3.8萬元，漲幅近一倍。
　　不過，受調控政策影響，如今這些區域的中介公司的主要亮點也主要突顯在租賃市場上。
　　與房屋銷售大相徑庭的是，當一系列調控政策頒布后，房屋租賃市場卻異常火爆，不僅租金狂飆，交易量也走上了一個新臺階。一季度北京租房市場呈現量價齊升的態勢，租賃數量同比、環比分別上漲3.1%、8.2%，租金均價同比、環比分別上漲17.6%、1.8%。戴雨洪現在每天都能接待10~20個看房的租客，并且幾乎只要有房便能租出去。
　　值得一提的是，在住房銷售成交量都處于萎縮的狀況下，為了爭取到更多的收入來源，許多中介都將注意力投向租賃市場。要想在本已競爭激烈的中介市場中，分得租賃市場的一杯羹，各大中介公司都開始使出渾身解數，以期獲得最多的市場份額。
　　李先生是外地人，希望出租位于望京的一套房子，但是又不想和租戶來回的討價還價。這時中介給他介紹了一種房屋托管的形式。
　　“我們共同商量一個合理的價格，然后立即和你簽訂合同。”中介告訴李先生，他們熟悉市場，對于按照這個價格成交，他們很有把握，可以承諾在一個月以內將房子租出去。如果一個月內無法成交，他們也會按照商量的價格給付租金。
　　對于租房人來說，如果選擇了房屋托管的方式，中介一般會主動推薦你的房屋，所以一般來說，一個月以內將房子租出去，也就基本不成問題。而如果靠原來的方式，一個月無法成交是很正常的事。
　　而中介也是受益者。一方面，他們照樣會在租客那里收到中介費；另一方面，如果他們能在一個月內成功租出房子，這部分租金是由中介收取。另外，他們一般按季度向租戶收取租金，并一次性收取押金，而只需要按月向房東支付房租，從資金鏈上還會獲得一些收益。
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　　顯然，在六個月大限內，北京樓市中介的陣痛還將持續，這個行業將就此告別“一張桌子幾個人”就能掙錢的時代。最終的勝利者，將是那些能夠創造新模式、提供深度服務、玩出新花樣的人。而北京中介行業的今天，也許就是各高房價城市中介的明天。