買一座房

　　 中國人已經(jīng)成為美國房產(chǎn)市場的第二大買主，僅次于加拿大。
　　北京四環(huán)的100平方米公寓，能在加州買兩棟別墅。
　　而且，進可移民，退可投資。
　　不過，天上不會掉餡餅，在美國買房子，
　　也有各種意想不到的麻煩。
　　還是那句話，樓市有風(fēng)險。更何況是越洋樓市。
　　
　　范曉天帶著她的中國客戶，走進了位于洛杉磯的一棟REO法拍屋中。這一次更快，客戶幾乎只看了一眼，扭頭就走。
　　所謂的REO法拍屋（Real Estate Owned，又稱 Bank Owned），即買房者斷供后，被銀行沒收后重新上市的房子。很多被銀行趕出家門的美國人，為了泄憤，在走之前往往會破壞房子，拆門砸墻打浴缸，一派大毀滅的景象。
　　關(guān)于REO的傳言，聽起來比淘金熱那會兒還刺激。比如底特律有棟房子，銀行最終以1美元甩賣，而交易費用加起來，都不止1萬美元，被稱為最昂貴的“垃圾處理費”。
　　為了振興美國經(jīng)濟，拯救房地產(chǎn)業(yè)，今年11月3日，美國聯(lián)邦參議員舒默和李麥克正式向國會提交了“振興旅游投資簽證法案”。根據(jù)該議案，對于在美國購屋50萬美元以上的外籍人士給予3年居留簽證。3年期滿，這些外國居民只要還擁有其購買的房子，其簽證即可獲得延長，而這種簽證持有人的未成年子女可以進入美國公立中小學(xué)讀書。該議案得到了股神巴菲特、以及美國奧委會、美國旅游協(xié)會、美國酒店協(xié)會和美國商會的支持。雖然議案面向所有非美籍人士，但外界普遍認(rèn)為主要是針對中國人的。
　　事實上，不管議案能否通過，中國已經(jīng)有不少早起的“鳥兒”，悄悄踏上了美國置業(yè)之路。
　　根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2010年3月至今年3月，海外購房者在美國房地產(chǎn)市場上投資了大約820億美元。美國房地產(chǎn)外籍人士買主中，如果按交易金額算，9%的金額來自中國居民，達到了73.8億美元，僅次于加拿大，位居第二。
　　
　　北京的廁所換洛杉磯的House
　　四川人范曉天，曾經(jīng)是全美第四大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的“月份頂級經(jīng)紀(jì)人”（Top Agent of The Month）。一張華裔面孔，不知從什么時候開始成為一種優(yōu)勢，所有的賣家，在一群經(jīng)紀(jì)人中，總會率先注意到她，因為他們知道，華人經(jīng)紀(jì)帶過來的，一般都是中國客人。
　　美國人喜歡中國客人，因為中國客人口袋里裝滿了現(xiàn)金，比如郭媛一家。
　　郭媛2003年在北京西四環(huán)買了第二套房子，當(dāng)時房價是8000元一平方米。郭媛認(rèn)為：“無論怎么樣，在北京四環(huán)內(nèi)總會留一套住宅，要么自住，要么留給兒子。”
　　2009年年底，郭媛偶然路過一家房屋中介的門口，看到附近房子的價格已經(jīng)賣到近4萬。郭媛動心了，北京的房價在飛漲，幾乎沒有賣不出的房子，而中介也在到處尋覓房源。
　　郭媛的兒子David在2008年就到美國加州大學(xué)念書，從兒子的口中，郭媛也知道美國房價跌到了2006年以來的最低價，房市已經(jīng)在金融危機中崩潰。
　　北京有個時髦的說法是，住在北京三環(huán)以內(nèi)的人，只要把自家的廁所賣了，在美國洛杉磯就能買個洋樓。這讓郭媛產(chǎn)生了一個想法：賣掉房子、去美國抄底。
　　郭媛的房子在2009年底賣出去了，賣得非常順利，在看房那天，她家馬不停蹄地接待了上百個來看房的人，第二天，就簽下了合同。最后成交價是35000元/平方米，整套房子賣了350多萬。
　　與此同時，郭媛的兒子David開始在美國尋找合適的房子。“在我們學(xué)院，有30個中國學(xué)生，其中買了房子的有4個。”David告訴記者。
　　在David所在的區(qū)，2000英尺，也就是180平方米的一棟別墅，售價在20萬美元以內(nèi)。2010年初，David買了一套200多平方米的獨棟洋房（Single House），成交價為25萬美元，價錢差不多是北京那套房產(chǎn)的一半。
　　這是棟建于2003年的房子，2006年的售價高達50萬美元，現(xiàn)在相當(dāng)于打了對折。在David買下這個房子的過程中，還有一位買主同時競購，對方的開價比他高出一萬美元，但是賣家還是很高興地把房子賣給了David。因為后者支付的是從中國直接匯過來的現(xiàn)金。從中國匯款到美國，每人每年有5萬美元的額度限制，為此，郭媛特意找了幾個朋友幫忙，一人5萬匯到David在美國的賬戶中。
　　在整個賣買的過程，David一家都沒有掏過“額外”的錢。在北京賣房時，所有稅、雜費都由買方掏。到了美國，根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼撸兄薪橘M用都將由賣方承擔(dān)。
　　現(xiàn)在，David的美國生活過得更加愜意了，因為他的房子共有4個臥室，他以月租350美元和450美元出租了兩間臥室給同學(xué)，這在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)算是非常慷慨的友情價。
　　
　　投資，可進可退
　　與郭媛一家不同，上海人李奮和陳煜云，從上世紀(jì)90年代就開始投資房產(chǎn)，有更成熟的投資理念。
　　兩人都擁有很多海外投資經(jīng)驗，這些經(jīng)驗反過來指導(dǎo)其在中國的房產(chǎn)投資。1997、1998年時，盡管香港的房價已經(jīng)跌得很厲害了，但是在香港，400萬到700萬的房子比比皆是。“如果中國的經(jīng)濟發(fā)展了，上海2000元一平方米的房子，就是一件不可思議的事情了。”李奮在那段時間買了很多房子，一直到現(xiàn)在，他還享受著這些房產(chǎn)帶來的回報。
　　但是到了2005年之后，事情反過來了，中國的東西變得越來越貴。
　　陳煜云是上海一家物流公司的董事總經(jīng)理，手頭有閑錢，在美國也有廣泛的人脈。中國的限購限貸以及高企的房價，已經(jīng)讓他對投資國內(nèi)物業(yè)興趣索然。
　　對于在海外置業(yè)，陳煜云有他自己的判斷：“過去華人都移民去溫哥華，現(xiàn)在溫哥華房子的漲幅已超過60%，變得一房難求。而未來的移民潮，方向必定是美國。”
　　在陳煜云看來，“華人移民美國，不外乎四個地方。”不是在洛杉磯、舊金山，就是在紐約或波士頓。西岸一直是華人在美的聚居地，而東岸的兩個城市一個是經(jīng)濟中心，另一個擁有世界上最好的大學(xué)。
　　陳煜云選擇了氣候宜人的舊金山，今年三月他用了三天的時間，跟著中介看了多種房型，最后他選擇了一套售價120萬美元的服務(wù)公寓（Service Apartment），這是全舊金山最好的公寓。
　　“我知道100萬美金，可以在美國買三棟獨棟別墅，但那不適合我。”陳煜云沒有打算移民，也沒有精力去打理自己的房子。而服務(wù)公寓有專人服務(wù)，也有物業(yè)管理，正好符合他的需求。
　　這房子有一點讓陳煜云很得意，他為自己的房產(chǎn)，申請到了60%房價的貸款。一般外國人在美國買房，找當(dāng)?shù)氐你y行貸款，幾乎沒有貸出的可能性，因為你沒有美國的工作，也沒有信用記錄。只有兩種辦法可以搞定貸款，陳煜云是因為他的中介跟一家華資銀行有私人關(guān)系，同時，這家華資銀行也對陳煜云所要購買的服務(wù)公寓很了解，用這個房子作為質(zhì)押，他們覺得沒有什么風(fēng)險。還有一種辦法，就是購房者本身在中國有使用外資銀行的賬戶，并且有很高的信用評分。那他在美國購房，就有從外資銀行貸款的可能性。
　　陳煜云的房子在買進的第一天，已經(jīng)有人租住在那里，租金是5500美金一個月。其中公寓的管理費每個月高達1000美金，地產(chǎn)稅為1.4%，這樣子算下來，這房子一年的投資回報率不到5%，雖然這是一個比較低的水平。陳煜云已經(jīng)很滿意了，“我管這個投資叫做進退自如：退，就算我不移民，房子本身不愁租；進，如果我移民了，可以賣掉這個公寓，再買一棟獨立洋房。在美國的政策中，你把你的A物業(yè)賣掉，再買進一個B物業(yè)，如果這兩個動作在12個月內(nèi)完成，它是沒有稅的。”
　　
　　美國的競爭者
　　李奮的想法則和陳煜云有很大的不同，他幾經(jīng)考察之后，沒有選擇美國，卻轉(zhuǎn)到了新西蘭，他說，“美國太大了，我覺得我把握不了，但新西蘭是一個島國，很小，小盤股好炒嘛。”相比房子，李奮更喜歡地，“因為地在增值，而房子在折舊。”2009年，李奮在新西蘭一下子買了四塊地。“很過癮，真的很過癮，就像撿錢包一樣。”他說：“比如有塊地，2007年最貴賣到80多萬紐幣，但我買的時候（2009年）只要40多萬紐幣(依現(xiàn)時匯率，