徐滇慶 12億人沒有購房能力

　　中國有12億人口不在房地產市場，這部分人已經沒有購買商品房的能力了
　　自去年12月份開始，中央決定對包括北京、上海、杭州在內的全國105個重點城市的地價進行監控，高地價需要及時上報。有媒體報道，截至5月5日，各地上報的“交易異?！钡貕K總共已達90宗。近日，“地價監控”政策再次升級，國土資源部已將土地價格監控范圍擴大到縣市一級行政單位。“地價監控”對于遏制房價有無作用，本刊就此采訪了經濟學家徐滇慶教授。
　　
　　國土部曾組織調研，認為“地價推高房價”說不成立，是這樣嗎？
　　徐滇慶：地價高了，肯定會影響開發商成本，會推高房價，這是直接的影響。
　　有人認為，目前的土地供給是政府壟斷模式，只有通過行政手段才能調控地價，是嗎？
　　徐滇慶：是的。因為現在土地都為國有，只有一個供配方，由國家統一調配地價，是可以做到的。
　　土地財政已經成為地方的主要財源，在中央政府嚴厲的調控下，地方政府要保證收入不減，會如何應對？
　　徐滇慶：如果用一些優勢地段來蓋廉租房和經濟適用房，地方政府在土地出讓金上的收入當然會減少，他們會不會把窮人趕到交通不便的地段，來蒙蔽政策，就需要有監督。所以說，地方政府上還有很大的運作空間。
　　目前在房地產問題上產生了中央和地方博弈的現象，中央調控地價會否受到來自地方政府的阻力？
　　徐滇慶：當然會。讓土地開發出讓金歸地方所有，會產生激勵機制，你不讓他從出售土地上多賺錢他當然不高興，但是地方政府和企業不同，它畢竟歸中央和上級領導指揮。
　　值得一提的是，過去在中央出臺調控政策的同時往往會同時產生新的地王，其實調控最不利的是中小開發商嗎？
　　徐滇慶：央企參與土地拍賣活動，一般的開發商很難競爭。控制地價能夠避免央企和大企業拍出地王，對于穩定地價肯定有好處。對中小企業來說，如果競爭規則明確，而且大量引導投入廉租房和經濟適用房建設，中小企業就有了廣闊的用武之地。如果只做豪宅和大型商務建筑，會把中小企業擠出行業，對房地產市場的健康發展是不利的。
　　中央參與調控地價會否使開發商和地方政府的關系發生改變？
　　徐滇慶：不會。開發商的目標是利潤最大化，這點不需要懷疑。
　　地價監控政策和先前的“限購”或“一房一價”有何關聯？
　　徐滇慶：“限購”和“一房一價”是合理的，但不能持續，是火燒眉毛的應急之作；控制地價如果運作得好，可以長期做下去?！耙环恳粌r”帶來的負面影響可能會傷害社會道德、鼓勵弄虛作假，甚至促進貪污腐敗。如果土地政策能正確執行，對于理清房地產市場的亂象會有根本性好處。
　　按照國土部的說法，這項政策是為了防止房價泡沫流向二三線城市，您覺得這些地區是否存在房價暴漲的可能？
　　徐滇慶：由于一線城市限購，資金會流向二線、三線，但目前來看，一線城市投機活動仍然要比二線、三線城市猖獗，很多人愿意在一線、二線城市炒房，因為三線、四線城市升值的空間不大，到縣城炒房回報率太低。
　　有預測今年房價總體將下降一到兩成，您對此樂觀嗎？
　　徐滇慶：說今年房價能夠跌30%，不行的話跌10%也好，這都是老百姓善良的愿望，我很理解，但能不能成為現實，我們還要好好分析。不是說我力挺房價，我也希望降，但要吸取教訓。
　　現在國家政策和民間預測多而雜，老百姓該如何穩定心態？
　　徐滇慶：大部分老百姓還是心里有數，跟著外界忽悠亂轉的越來越少了。很多人觀望的原因是兜里沒那么多錢，因為貧富差距太大，13億中國人有12億不在房地產市場，這部分人已經沒有購買商品房的能力了。