外商投資我國(guó)房地產(chǎn)階段變化及影響分析

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人民生活中的地位舉足輕重，而且房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)系緊密，因此房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很容易波及其他產(chǎn)業(yè)，影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全和社會(huì)穩(wěn)定。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和開(kāi)放度的不斷提高，境外資本通過(guò)以外商投資為主的各種渠道進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了重要影響，引發(fā)了各方面對(duì)房地產(chǎn)外資的討論。本文從外商投資我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀入手，分析了外商投資房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的影響，認(rèn)為應(yīng)理性看待外商對(duì)房地產(chǎn)的投資，進(jìn)一步提高外商投資我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管。
　　
　　一、外商投資我國(guó)房地產(chǎn)的階段性分析及政策變化
　　
　　上世紀(jì)80年代，外商逐漸開(kāi)始對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，到目前為主，房地產(chǎn)已經(jīng)成為外商對(duì)我國(guó)投資最多、外商投資規(guī)模和增速最快的行業(yè)之一。來(lái)自商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)顯示，2010年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新設(shè)立外商企業(yè)689家，同比增長(zhǎng)21.1%；實(shí)際吸收外商投資239.9億美元，是我國(guó)吸收外資最主要的行業(yè)和服務(wù)業(yè)吸收外資最多的行業(yè)，占當(dāng)年服務(wù)業(yè)吸收外資比重的近一半（48.0%），同比增長(zhǎng)42.8%，高于全國(guó)外商投資增幅25.4個(gè)百分點(diǎn)。超過(guò)70%的房地產(chǎn)外資來(lái)源香港地區(qū)；超過(guò)70%的房地產(chǎn)外資投向了東部沿海地區(qū)尤其是北京、上海、廣州等一線城市。
　　2011年，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)收緊，開(kāi)發(fā)商融資渠道受限的條件下，外商在房地產(chǎn)投資空間繼續(xù)增大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源40991億元，同比增長(zhǎng)21.6%，其中，國(guó)內(nèi)貸款7023億元，增長(zhǎng)6.8%；利用外資438億元，增長(zhǎng)75.5%。
　?。ㄒ唬┩馍掏顿Y房地產(chǎn)三階段及政策變化
　　從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和外商對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模變化來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)利用外資大致可以分為以下三個(gè)階段：
　　1. 上世紀(jì)80年代-1992年：外商投資起步階段，政策開(kāi)始探索。上世紀(jì)80年代初，我國(guó)開(kāi)始住房制度改革，住房由福利分配向商品化和貨幣化分配轉(zhuǎn)變，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)育，這一階段是外商投資房地產(chǎn)行業(yè)的起步階段。1985-1987年間，外商投資房地產(chǎn)實(shí)際金額在12億美元左右，外商投資占我國(guó)全部房地產(chǎn)投資的20-30%左右。1988-1990年，外商投資房地產(chǎn)出現(xiàn)了低谷，平均外商投資額僅為6.2億美元，最低年份1990年僅為4.8億美元，1991年外商投資房地產(chǎn)又開(kāi)始出現(xiàn)回升，到1992年，外商實(shí)際投資房地產(chǎn)金額已達(dá)到18.1億美元。此階段的特點(diǎn)是：以港商為代表的外資首先意識(shí)到我國(guó)巨大的住房市場(chǎng)，開(kāi)始涉足我國(guó)房地產(chǎn)，但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛剛發(fā)育階段，因此外商總體投資量少且中間波動(dòng)幅度大。這一階段我國(guó)對(duì)于外商投資房地產(chǎn)行業(yè)的政策也處于初級(jí)探索階段，分別出臺(tái)了《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》、《發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》，允許外商在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、沿海開(kāi)放城市和沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)投資開(kāi)發(fā)成片土地，積極引導(dǎo)外資投向我國(guó)鼓勵(lì)類項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
　　2. 1993年-2005年：外商投資穩(wěn)步發(fā)展階段，政策趨于規(guī)范。從1993年開(kāi)始，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的不斷健全和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的不斷完善，外商加快了對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的投資。1993年外商實(shí)際投資我國(guó)房地產(chǎn)金額為44.5億美元，增長(zhǎng)145.9%，1994年同比增幅也達(dá)到78.4%。此階段的特點(diǎn)是：外商對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的投資相比起步階段金額大幅增長(zhǎng)，實(shí)際平均金額達(dá)56.8億美元，但由于房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，歷年外商對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資金額沒(méi)有太大起伏，而我國(guó)實(shí)際利用外資的較快增長(zhǎng)導(dǎo)致房地產(chǎn)利用外資在我國(guó)非金融領(lǐng)域的比重出現(xiàn)持續(xù)下降，從1994年的23.5%下降為2006年的9.0%，下降了14.5個(gè)百分點(diǎn)。伴隨外商加快進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的步伐，以及我國(guó)加入WTO，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放，國(guó)家對(duì)外商投資房地產(chǎn)的政策也進(jìn)一步規(guī)范。1997年發(fā)布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，提出“高端賓館、別墅、高端寫(xiě)字樓、國(guó)際會(huì)展中心、成片土地開(kāi)發(fā)”不允許外商獨(dú)資。2002年發(fā)布新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，開(kāi)始鼓勵(lì)外商開(kāi)發(fā)普通住宅。2003年內(nèi)地與港澳簽署CEPA，內(nèi)地進(jìn)一步提前向香港、澳門開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　3. 2006年-2010年：外商投資高速增長(zhǎng)階段，政策不斷收緊。從2006年開(kāi)始，由于我國(guó)房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)，房地產(chǎn)利潤(rùn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均行業(yè)利潤(rùn)，以及在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)、人民幣升值預(yù)期不斷加大的條件下，外商對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資高速增長(zhǎng)。2006年外商投資房地產(chǎn)實(shí)際金額達(dá)到82.3億美元，同比增長(zhǎng)51.9%；2007年外商投資房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新階段，突破100億美元，同比增長(zhǎng)107.3億美元。HhJyfTYvfOnqtjNmbrdfLQ==此階段的主要特點(diǎn)是：房地產(chǎn)成為外商投資我國(guó)的重點(diǎn)行業(yè)，在我國(guó)非金融領(lǐng)域利用外資中的比重不斷上揚(yáng)，從2006年的9.0%上升為2010年的22.7%，增加了近14個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)際上的熱錢通過(guò)外商投資進(jìn)入房地產(chǎn)迅猛增加，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，為此，國(guó)家出臺(tái)了相應(yīng)政策不斷加大對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管。2006年出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入制度和管理的意見(jiàn)》，規(guī)定只有符合一定條件的非居民才能在中國(guó)境內(nèi)買房，同時(shí)提高了外資房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻。自此，開(kāi)始了限制房地產(chǎn)外資的階段。2007年先后出臺(tái)相關(guān)政策，規(guī)定設(shè)立外資房地產(chǎn)企業(yè)必須經(jīng)過(guò)審批；2007年6月1日以后取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書(shū)的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)將不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)手續(xù)，同時(shí)要求對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行備案。2007年新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》發(fā)布，限制外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司，對(duì)鼓勵(lì)外資進(jìn)行普通住宅開(kāi)發(fā)的規(guī)定被取消。2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人需要繳納房地產(chǎn)稅。2010年1月，出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》的文件，加強(qiáng)了對(duì)信貸資金和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)管，防止熱錢沖擊我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　?。ǘ┩馍掏顿Y房地產(chǎn)新趨勢(shì)
　　 國(guó)家對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格準(zhǔn)入后，我國(guó)房地產(chǎn)外商投資出現(xiàn)了新趨勢(shì)。
　　1. 房地產(chǎn)投資領(lǐng)域不斷向上游伸展。外商對(duì)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域逐步從住宅物業(yè)轉(zhuǎn)向了商業(yè)、工業(yè)等非住宅物業(yè)。同時(shí)，外資不再是簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)投資者，而是更多地向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上游延伸，包括建筑材料、施工、設(shè)計(jì)、中介服務(wù)和投融資等各個(gè)環(huán)節(jié)。此外，房地產(chǎn)外資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也已成為主流方式。
　　2. 房地產(chǎn)投資的區(qū)域更多轉(zhuǎn)向二三線城市。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，相關(guān)產(chǎn)業(yè)不斷從東部向中西部梯度轉(zhuǎn)移，相應(yīng)外商對(duì)內(nèi)地城市的關(guān)注不斷提高，房地產(chǎn)外商投資也逐漸向二三線城市擴(kuò)散。同時(shí)，由于目前國(guó)內(nèi)一線城市的土地成本和進(jìn)入門檻越來(lái)越高，政策不確定性強(qiáng)、投資風(fēng)險(xiǎn)太大，因此外商投資這些城市非常謹(jǐn)慎，如果要投資一線城市也只會(huì)選擇商業(yè)寫(xiě)字樓、物業(yè)等具有穩(wěn)定出租回報(bào)率的行業(yè)。而二三線城市的剛性需求仍然很強(qiáng)，相對(duì)較低的土地交易成本，地方政府對(duì)引進(jìn)外資積極性高，所以外商房地產(chǎn)投資將重點(diǎn)放在了二三線城市。商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)顯示，2009年，外商對(duì)西部房地產(chǎn)實(shí)際投資額達(dá)到30.8億美元，占全國(guó)的比重為18.4%，比2005年提高了8.4個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，2009年外商投資房地產(chǎn)最多的省市是遼寧，為90.4億元，占當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)利用外商投資的22.4%，遠(yuǎn)超于北京、上海的房地產(chǎn)外商投資金額。
　　
　　3. 以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主的長(zhǎng)期投資成為主要方式。我國(guó)對(duì)外商進(jìn)入房地產(chǎn)的設(shè)限，導(dǎo)致外資并購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)加大，更多的外資企業(yè)將選擇項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式作為今后投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的主要方式。在具體操作上，外資企業(yè)主要采取與境內(nèi)公司合作方式，成立合資公司，共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，外資一般不直接參與具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，而是為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商提供資金支持，并根據(jù)投資比例來(lái)分配利潤(rùn)。
　　
　　二、外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析
　　
　?。ㄒ唬┓e極影響
　　1. 增加房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)外投資者為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了成熟的管理體系和先進(jìn)的操作經(jīng)驗(yàn)，促使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念，使用先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備，不斷創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)機(jī)制和改革管理體制，提高了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，促進(jìn)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、施工、開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)金融等各領(lǐng)域的成熟和發(fā)展，并促使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在理念上與國(guó)際接軌，使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)更有機(jī)會(huì)參與到國(guó)際市場(chǎng)，從而推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融入國(guó)際市場(chǎng)的進(jìn)程。
　　2. 緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資難困境。一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式過(guò)于單一，絕大部分來(lái)源于銀行貸款。近年來(lái)為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，很多房地產(chǎn)企業(yè)處于資金不充足的狀態(tài)；此外由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要大量資金，且資金占用時(shí)間較長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)較高，因此開(kāi)發(fā)商經(jīng)常面臨資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題。而外商直接投資的進(jìn)入，有效緩解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的資金短缺現(xiàn)象。外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般實(shí)力較為雄厚，因此外資的進(jìn)入使國(guó)內(nèi)一些大型項(xiàng)目尤其是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目得以開(kāi)展，促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)。
　　3. 提升房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)水平。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和開(kāi)放程度的進(jìn)一步提高，國(guó)外先進(jìn)的房地產(chǎn)服務(wù)公司逐漸進(jìn)入國(guó)內(nèi)，如國(guó)際知名的房地產(chǎn)五大代理行第一太平戴維斯、戴德梁行、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕和高力國(guó)際都己進(jìn)入我國(guó)開(kāi)展業(yè)務(wù)，并且逐漸向二三線城市滲透。作為具有多年物業(yè)運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，五大行在世界各大城市均設(shè)有自己的辦事處或分公司，業(yè)務(wù)范圍涉及物業(yè)與設(shè)施管理、房產(chǎn)銷售及租賃、不動(dòng)產(chǎn)投資、顧問(wèn)研究、物業(yè)估值、市場(chǎng)推廣、酒店及休閑物業(yè)投資、建筑測(cè)量和工程顧問(wèn)等，經(jīng)驗(yàn)豐富，管理理念十分先進(jìn)，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估和高端物業(yè)代理領(lǐng)域占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。與國(guó)外的房地產(chǎn)服務(wù)公司比起來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)服務(wù)公司顯然還停留在一個(gè)比較低級(jí)的層面，因此國(guó)際知名房地產(chǎn)服務(wù)公司的進(jìn)入，直接帶來(lái)了先進(jìn)的房地產(chǎn)服務(wù)管理理念和新的經(jīng)營(yíng)管理模式，引發(fā)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)理念與服務(wù)方式上較大的改變，帶動(dòng)了房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)的提高。
　　（二）負(fù)面影響
　　1. 推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲，引發(fā)房地產(chǎn)過(guò)熱。外資進(jìn)入房地產(chǎn)容易抬高房?jī)r(jià)。一般來(lái)說(shuō)，在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于嚴(yán)厲、開(kāi)發(fā)商融資渠道受限的時(shí)候，外資容易大量涌入。外資利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張，借機(jī)與開(kāi)發(fā)商等市場(chǎng)主體合作，但外資的成本相比國(guó)內(nèi)貸款和發(fā)行債券是昂貴的，這些成本又必然計(jì)入房?jī)r(jià)中，轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，從而引發(fā)房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，以外商直接形式進(jìn)入的熱錢進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一般以大城市為主，在房地產(chǎn)投資類型中又以投資中高檔市場(chǎng)為主，由于對(duì)高利潤(rùn)的追逐，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商不斷跟進(jìn)中高端市場(chǎng)，中高檔市場(chǎng)的供給增多，造成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過(guò)熱，使中高檔市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大。此外，外資的大規(guī)模進(jìn)入，推動(dòng)非居民機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房比例的不斷增加，容易形成較強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“標(biāo)桿效應(yīng)”，推動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。而中國(guó)居民實(shí)際消費(fèi)能力的限制，在一定程度上會(huì)促成中國(guó)一些地區(qū)出現(xiàn)“高空置率高房?jī)r(jià)”的現(xiàn)象，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)過(guò)熱和房地產(chǎn)泡沫。
　　2. 制約貨幣政策的有效性，加大了宏觀調(diào)控的難度。近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的大幅攀升，央行推出了加息等系列調(diào)控措施，收緊了房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈。但是外資的大量涌入為房地產(chǎn)企業(yè)提供了資金，制約了我國(guó)宏觀調(diào)控政策的有效性，增大了調(diào)控難度。由于外資在外匯、信貸、土地和產(chǎn)業(yè)政策等方面具有相應(yīng)的優(yōu)勢(shì)，不僅可以有效逃避宏觀政策的制約，而且迎合了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。同時(shí)，外資的進(jìn)入也進(jìn)一步加劇了人民幣升值的壓力，加大我國(guó)宏觀調(diào)控的難度。一旦人民幣升值預(yù)期不存在，以外商投資名義進(jìn)入的短期投資者就會(huì)迅速撤資，引發(fā)房?jī)r(jià)泡沫的破裂，影響經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
　　3. 民怨加大，對(duì)外商投資產(chǎn)生質(zhì)疑。外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)，尤其是一線城市，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生了助推的作用。尤其是2008年金融危機(jī)之后，發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)房?jī)r(jià)一直處于低位，而我國(guó)的房?jī)r(jià)卻高速增長(zhǎng)，即使目前在國(guó)家大力調(diào)控的下，大部分城市的房?jī)r(jià)依舊比2008年翻了一番，普通工薪階層買房壓力急劇加大，全國(guó)70%以上的民眾對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了不滿，同時(shí)也對(duì)我國(guó)外商投資產(chǎn)生了質(zhì)疑。官方公布的數(shù)據(jù)顯示，危機(jī)后我國(guó)外商投資質(zhì)量不斷提升，服務(wù)業(yè)利用外資超過(guò)制造業(yè)。而民眾看到的是大多數(shù)外資進(jìn)入的是房地產(chǎn)這樣的高利潤(rùn)服務(wù)業(yè)，而過(guò)多外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響大于正面影響。此外，地方政府官員為政績(jī)又熱衷于引入房地產(chǎn)外資這類資金密集型企業(yè)，如重慶超過(guò)60%的外商投資是進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的。因此，在目前法律監(jiān)管和政策體制下，外資的大量進(jìn)入影響了我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)的政策效應(yīng)，加大了房?jī)r(jià)上漲壓力，也對(duì)外資質(zhì)量的提升產(chǎn)生了負(fù)面作用。
　　
　　三、進(jìn)一步規(guī)范外商投資我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的對(duì)策
　　
　　雖然2006年我國(guó)開(kāi)始收緊對(duì)外資投資房地產(chǎn)的政策，但是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)巨大的利潤(rùn)空間以及監(jiān)管法規(guī)政策的不完善使得外資大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致區(qū)域房?jī)r(jià)的大幅上升，引發(fā)了一系列負(fù)面影響。因此，必須進(jìn)一步引導(dǎo)民眾正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)外資，同時(shí)加強(qiáng)規(guī)范外商對(duì)房地產(chǎn)的投資，防止“熱錢”沖擊市場(chǎng)。
　　（一）引導(dǎo)民眾正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)利用外資
　　首先，我國(guó)對(duì)于外資應(yīng)該有一個(gè)客觀公正的認(rèn)識(shí)，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的諸多問(wèn)題根源并不在于外資，而在于政策法規(guī)的漏洞以及政府角色的錯(cuò)位。資本的本質(zhì)都是逐利的，因?yàn)橛懈呃麧?rùn)，政策法律又不完善，房地產(chǎn)外資才會(huì)大量進(jìn)入，導(dǎo)致推高房?jī)r(jià)，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)總體過(guò)熱、供求失衡，在結(jié)構(gòu)上逐漸偏離了弱勢(shì)群體。另外，外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)也有積極的一面，關(guān)鍵在于政府要對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)正確引導(dǎo)和積極監(jiān)管。因此，政府應(yīng)該提供更加開(kāi)放的國(guó)家氛圍，引導(dǎo)民眾正確認(rèn)識(shí)外商對(duì)房地產(chǎn)的投資，消除不必要的民怨，理性看待外商投資。
　?。ǘ﹪?yán)格外資準(zhǔn)入，限制外資房地產(chǎn)投機(jī)
　　各國(guó)出于土地資源的稀缺性、公共利益、限制非居民炒作等原因，基本都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了程度不一的準(zhǔn)入限制。而我國(guó)對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資開(kāi)發(fā)和銷售房地產(chǎn)等環(huán)節(jié)沒(méi)有太多實(shí)質(zhì)性限制的國(guó)家，熱錢只要借助符合條件的非居民機(jī)構(gòu)和個(gè)人就能順利進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，我國(guó)也應(yīng)借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)格外資準(zhǔn)入，限制外資房地產(chǎn)投機(jī)。具體操作上，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，可以限制非居民投資或購(gòu)買房地產(chǎn)的區(qū)域；同時(shí)在允許購(gòu)買的城市，限制非居民投資或購(gòu)買房地產(chǎn)的面積，對(duì)超過(guò)一定面積、規(guī)模的房地產(chǎn)必須要審批；限制投資者的身份，如規(guī)定與本國(guó)公民結(jié)婚滿一定年限、獲得本國(guó)永久居留權(quán)或居住滿足規(guī)定年限才允許進(jìn)行房地產(chǎn)交易活動(dòng)；限制非居民投資或購(gòu)買房地產(chǎn)的金額；規(guī)定非居民持有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間，規(guī)定不同類型的房產(chǎn)滿足不同的時(shí)間才能轉(zhuǎn)讓等等。
　?。ㄈ┩晟品康禺a(chǎn)稅收政策，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
　　目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的各種法律法規(guī)并不健全，為防止各類資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，我國(guó)應(yīng)盡快完善產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策。一方面政府應(yīng)加快保障房建設(shè)，讓大部分工薪階層有房住，另一方面健全房地產(chǎn)稅收政策，通過(guò)稅收政策減少房地產(chǎn)投機(jī)。盡量在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開(kāi)征較高的物業(yè)稅；并且針對(duì)我國(guó)房屋空置率較高的現(xiàn)象，建議征收空房稅；居民住房人均住房超過(guò)一定面積應(yīng)高額征收房產(chǎn)稅；未滿5年房本的買房者營(yíng)業(yè)稅稅率提高10%以上，以減少炒房人的利潤(rùn)，并開(kāi)征利差稅；對(duì)以外商投資形式進(jìn)入的短期資本征收托賓稅等。
　　（四）建立監(jiān)測(cè)體系，把握外資動(dòng)向
　　建立房地產(chǎn)外資的監(jiān)測(cè)體系，明晰目前外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)具體數(shù)據(jù)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)外資的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)和分析，建立外資購(gòu)買房地產(chǎn)的登記體系，全程跟蹤資金的流動(dòng)。完善風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資流動(dòng)的監(jiān)管，隨時(shí)把握跟蹤外資動(dòng)向。定期發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，引導(dǎo)企業(yè)和消費(fèi)者理性投資和消費(fèi)。