皇明豪賭“蔚來城”

　　德州住宅均價區(qū)區(qū)5000元/平方米，而“蔚來城”則動輒上萬。皇明太陽能董事長黃鳴自己也承認：“蔚來城是豪宅，這是用太陽能生態(tài)環(huán)保做一場豪賭，在三線、四線城市的一場豪賭。”
　　
　　“蔚來城”的未來會怎樣？
　　不知道。但皇明太陽能董事長黃鳴對此卻很有信心。
　　“蔚來城”坐落在山東德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)太陽谷大道皇明日月潭大廈北區(qū)附近，由中國皇明太陽能股份有限公司（下稱“皇明”）旗下的皇明太陽能房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。其背后的控制人當(dāng)然是母公司董事長黃鳴。
　　
　　無處安放的太陽能
　　
　　如果不是來自新能源市場的逼迫，黃鳴可能不會讓他的皇明去碰房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，更別提加入房地產(chǎn)高端項目的豪賭。
　　2000年以前，包括上海、北京等一線城市在內(nèi)，城市建筑大多是6~7層，樓頂均可安裝太陽能設(shè)備。可是隨著房地產(chǎn)發(fā)展，高層建筑大量發(fā)展，太陽能無處安裝，即使安裝也不美觀。加之家電下鄉(xiāng)對于太陽能的影響，“現(xiàn)在的太陽能企業(yè)處于城市、農(nóng)村都受局限的境地，前途堪憂。”黃鳴說。
　　1999年，皇明試圖與萬科實現(xiàn)一個太陽能建筑一體化小區(qū)的合作。超前的思想并未獲得萬科的肯定。“萬科提出很多苛刻條件，這令談判不歡而散，對方主要意思是對太陽能設(shè)備不放心，當(dāng)時太陽能行業(yè)還沒有達到令人信服的程度。”萬科董事長王石當(dāng)時認為，搞太陽能的企業(yè)都能搞房地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)人的悲哀。
　　不甘失去地盤的黃鳴，為了能讓房地產(chǎn)開發(fā)商信任太陽能行業(yè)，制造了“蔚來城”概念——將太陽能技術(shù)與房地產(chǎn)項目相結(jié)合，即所謂的“太陽能一體化建筑小區(qū)”。其建筑設(shè)計大量采用太陽能、光電、溫屏等較高的節(jié)能材料和設(shè)備進行全面系統(tǒng)的節(jié)能優(yōu)化。此外，“蔚來城”主要是利用可再生能源、太陽能解決日常生活用熱水、部分建筑供暖、照明等。常見豪宅中的名貴大理石和花木草本被太陽能設(shè)備取代。
　　一開始，“蔚來城”只不過是太陽谷的幾十棟太陽能樣板房。然而，沒有做成餃子的面是缺乏市場的。黃鳴決定在此基礎(chǔ)上啟動“蔚來城”項目。2010年4月份“蔚來城”第一期開盤。
　　
　　豪宅推高了房價
　　
　　如黃鳴所言，“蔚來城”一期于2010年開盤。其所坐落的地塊曾在2006年多次流拍。而皇明正是于當(dāng)時出手，以最高競價摘得。
　　有未經(jīng)核實的消息稱，據(jù)說當(dāng)年該區(qū)每畝地價只需大約800元。
　　隨后經(jīng)過皇明太陽谷的一番“折騰”，德州城市形象逐步興起，而房價也開始出現(xiàn)上升。由原本每平米3500元的均價上升至超過4000元。
　　根據(jù)黃鳴計算，在“蔚來城”2010年開盤的第一期，綜合拿地、建筑安裝等成本約每平米3500元。而太陽能設(shè)備的成本也是4000元每平米。“所以第一期我們賣6500元一平米還不掙錢。”據(jù)說沒過多久，一期便銷售一空。
　　2009年，“蔚來城”周邊的住宅單價即便只有區(qū)區(qū)2500元/平方米，在皇明工作的員工亦認為“房價太貴”。
　　如今，即便德州城區(qū)最好地段的住宅，均價也只有4000元/平方米～5000元/平方米左右。而來自皇明的消息說，“蔚來城”二期已經(jīng)達到了均價11000元/平方米~12000元/平方米的高位，并且主流戶型為280平米到大約370平米的單層和復(fù)式大戶型。甚至有極個別戶型為1400平米三層復(fù)式。“蔚來城”二期現(xiàn)為期房，需到2012年底交房，目前已銷售過半。據(jù)悉，來“蔚來城”購房的人大多是德州本地的老板，以及祖籍為德州的高端人士。
　　同時，京滬高鐵對德州房價的助推作用也不可忽略。黃鳴說，“高鐵一通，這個地方?jīng)]準是第一（北京人第一置業(yè)選擇區(qū)域）。”
　　“有人說是‘蔚來城’提高了房價，我也認為多少有些關(guān)系。”黃鳴在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時坦承。他認為“蔚來城”的出現(xiàn)帶動了周圍土地的價值。“周邊的一個樓盤聽說要建‘蔚來城’，單價一下提了800元。”
　　黃鳴告訴記者，目前“蔚來城”已經(jīng)實現(xiàn)了盈利。“現(xiàn)在二期每天都能賣好幾套。”盡管黃鳴表示“蔚來城”的盈利水平與一般的房地產(chǎn)項目大概一致。
　　有匿名的房地產(chǎn)協(xié)會人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“一般的房地產(chǎn)項目毛利率大約在20%～30%。而純利潤則在15%～20%。” 而動輒數(shù)百萬一套的住宅在德州顯然要高于一般住宅項目盈利率。
　　
　　“蔚來城”的未來真不用擔(dān)心嗎？
　　
　　面對如此高的樓盤價格，黃鳴已明白他在進行一場豪賭。“‘蔚來城’依然是豪宅，這可以說是用太陽能生態(tài)環(huán)保做一場豪賭，在三線、四線城市的一場豪賭。”其實在三四線城市運營如此高價位的豪宅項目，賭輸?shù)慕Y(jié)果當(dāng)然是“人仰馬翻”。
　　上述匿名人士認為，這種在三四線城市開發(fā)的高端項目一旦銷售不暢，那么資金鏈必將崩潰，并有爛尾的風(fēng)險。
　　不過，黃鳴并沒有將此看作負擔(dān)，反而計劃向二三線城市甚至一線城市擴張。“我們正在與幾家基金以及房地產(chǎn)開發(fā)商談‘蔚來城’開發(fā)的事情。”黃鳴透露，下一個在德州以外的“蔚來城”將于3~4年內(nèi)面世。“我們計劃每個城市只開發(fā)一個‘蔚來城’。”在他看來，“蔚來城”盈利是一個方面，推廣“蔚來城”的模式是主要目的。
　　在6月15日舉辦的 “首屆人居環(huán)境與未來地產(chǎn)發(fā)展趨勢國際高峰論壇”的間隙，黃鳴風(fēng)塵仆仆地走進坐滿記者的會議室。這個祖籍江蘇、側(cè)面有點像趙本山的中年男人說話直率且謹慎，但他衣著并不考究，上身只穿印有企業(yè)標識的白色汗衫，腳下的皮鞋早已沒了光澤。
　　這次論壇，黃鳴邀請了不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加，他希望借此將“蔚來城”推廣出去，而要實現(xiàn)這個理想，皇明自身顯然還遠遠沒有在全國拿地的能力。黃鳴需要依靠房地產(chǎn)商，“因為他們的行動直接影響著太陽能的市場。”
　　“‘蔚來城’模式完全可以復(fù)制，但必須以皇明的策劃及營銷，以‘蔚來城’的品牌運行。皇明可以不控股，但是必須具有策劃權(quán)和營銷權(quán)。皇明會培養(yǎng)一支自己的營銷隊伍。說到底是吃兩端，一個是技術(shù)端，技術(shù)端全是吃我的；另外一個品牌營銷端也是我的。” 黃鳴說。
　　“‘蔚來城’是高端項目，絕對不會降低，而且在二線城市有上升空間。”黃鳴認為，即便在限制房價的時候，房價的增值部分都用于可再生能源、用于節(jié)能減排，國家會寬容和允許。
　　6月18日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國70個大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價格環(huán)比下降和持平的城市數(shù)量均比4月份有所增加。但房價降溫的節(jié)奏比較慢，總體上依然上漲，房價拐點并未出現(xiàn)。
　　而南昌、蘭州、西寧、烏魯木齊、秦皇島、丹東、吉林、牡丹江等二三線城市卻出現(xiàn)環(huán)比、同比雙增長的現(xiàn)象。
　　房地產(chǎn)調(diào)控政策仍在繼續(xù)。陽光100副總裁范小沖在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時認為：“國家對于房地產(chǎn)調(diào)控的政策不會無牌可打。下半年房價將出現(xiàn)更加明顯的下降。而當(dāng)前凡是擴張的房地產(chǎn)企業(yè)都處于資金鏈緊張狀態(tài)。”
　　記者問及黃鳴在開發(fā)“蔚來城”時是否考慮了國家的調(diào)控政策時，黃鳴搖頭：“任何產(chǎn)品做到極致的時候都不會跟大形勢有關(guān)系。”