全過程工程造價管理與控制的探討

摘 要:房地產(chǎn)項目投資巨大，成本的有效控制成為房地產(chǎn)公司關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)項目的全過程工程造價控制與管理，是企業(yè)為實現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理目標(biāo)而進行的成本控制、計價、定價的系統(tǒng)活動，全過程控制由決策階段的設(shè)計、招標(biāo)、實施、結(jié)算階段的動態(tài)管理組成。房地產(chǎn)公司要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須加強對開發(fā)項目的工程造價管理和控制，減少商品住宅建設(shè)成本，力求取得最大的經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目 全過程 造價控制 造價管理

中圖分類號:F284\t\t\t文獻標(biāo)識碼:A\t\t\t文章編號:1672-3791(2011)10(a)-0162-01

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營環(huán)境急劇變化，競爭日趨激烈，各地商品住宅銷售價格的漲幅呈現(xiàn)逐步回落態(tài)勢，壓縮了開發(fā)企業(yè)的利潤空間，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。隨著土地獲取成本、材料漲價、國家貸款利率提高，需求增幅下降等多種內(nèi)外因素的影響，其資金的合理利用、成本的有效控制就成為各房地產(chǎn)公司贏利的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中應(yīng)該全方位的控制開發(fā)成本，提高經(jīng)濟效益。下面就談?wù)勛约簩Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)工程造價的控制與管理的膚淺看法。

1 工程全過程造價控制

所謂工程全過程造價控制，就是在投資決策階段、設(shè)計階段、建設(shè)項目發(fā)包階段、建設(shè)實施階段和竣工結(jié)算階段，預(yù)先主動進行工程相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的預(yù)算、估算，積極參與項目建設(shè)的全過程。工程造價控制是建設(shè)管理的一個核心部分，它始終貫穿于工程建設(shè)的全過程。正確處理先進技術(shù)與經(jīng)濟合理兩者間的對立統(tǒng)一關(guān)系，保證項目管理目標(biāo)的實現(xiàn)，提高工程投資效益。

2 房地產(chǎn)工程全過程造價控制措施

2.1 項目決策階段是夯實全過程工程造價控制的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)項目的投資決策是公司全過程工程造價控制的基礎(chǔ)。投資決策的目的是實現(xiàn)投資利潤最大化或?qū)崿F(xiàn)投資效益最大化，投資決策的好壞會給整個公司的財務(wù)狀況造成一系列不可低估的影響。因此，夯實市場分析基礎(chǔ)，進行科學(xué)的房地產(chǎn)投資決策顯得十分重要。房地產(chǎn)投資決策的過程大致分為:項目的尋找及跟蹤、項目的分析、項目的決策。房地產(chǎn)投資決策，是對長期投資進行估價、選擇的過程。它主要回答需要多少投資，在什么資產(chǎn)上投資的問題，進行詳細(xì)的成本分析[1]。

(1)土地開發(fā)成本。土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)場地)所發(fā)生的各種費用支出。有針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調(diào)研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬。(2)前期工程費用估算。前期開發(fā)費一般占項目總支出的3%左右，但因各地實際收費差異也有很大差別。前期工程費用的其它費用較為繁多，規(guī)定費率與實際收費有差異，開發(fā)商應(yīng)同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發(fā)利益。

2.2 工程設(shè)計是鋪墊全過程工程造價控制的前提

設(shè)計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75%以上。在此階段，成本控制人員通過恰當(dāng)?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計院的設(shè)計師密切配合，可取得事半功倍的效果。

(1)實行限額設(shè)計。對于一個建設(shè)項目，開發(fā)商要做到心中有數(shù)。設(shè)計人員在建筑平面、結(jié)構(gòu)設(shè)計、機電設(shè)備、材料選用等方面在分配的投資額度內(nèi)最大限度地滿足和提高使用功能。要用數(shù)據(jù)說話，改變先設(shè)計、后算賬的習(xí)慣作法。根據(jù)工程的實際情況對設(shè)計方案提出合理的限額設(shè)計要求。(2)設(shè)計單位專業(yè)化管理。設(shè)計單位的管理工作具有較強的專業(yè)性，開發(fā)商要增強事前控制的力度。與設(shè)計單位簽訂的合同，應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。

2.3 工程招投標(biāo)是營造全過程工程造價控制的核心

2.3.1 嚴(yán)格審查承包商和供應(yīng)商的資質(zhì)

工程招投標(biāo)是有效控制工程造價的核心，有力的監(jiān)控招投標(biāo)工作將避免決策失誤、成本失控。詳細(xì)審查其單位的信譽、經(jīng)濟狀況、操作能力。加強對標(biāo)底的審核。標(biāo)底的計算過程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點。避免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來困難。質(zhì)量可靠、誠實信用、資產(chǎn)良好的施工承包商和供應(yīng)商，非常有利于開發(fā)商進行工程造價管理和住宅建設(shè)成本的控制[2]。

2.3.2 重視工程承包合同的簽訂

合同管理對經(jīng)濟效益影響很大，開發(fā)商起草招標(biāo)文件居于合同的主導(dǎo)地位，確定一些重要的合同條款，最大限度地維護自己的權(quán)益，對建設(shè)成本進行有效控制。如:以采用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方米造價包干或總價包干方式，對于有規(guī)模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，同樣實行單方造價包干。明確合同結(jié)算方式，合同價變更規(guī)定，材料、設(shè)備的供應(yīng)方式，分包工程管理等內(nèi)容，避免“低報價、高索賠”發(fā)生。

2.4 竣工結(jié)算是解決全過程工程造價控制的關(guān)鍵

竣工結(jié)算是有效控制工程造價的關(guān)鍵，堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定及合同為依據(jù)，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進行審核計算，認(rèn)真核實每一項工程變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是。工程結(jié)算主要包括工程進度款結(jié)算(又稱中間結(jié)算)和竣工結(jié)算。中間結(jié)算反映了工程進度，能按定期考核工程成本、工程進度計劃目標(biāo)的執(zhí)行情況。結(jié)算工作的突出特點是:“大量性、集中性、復(fù)雜性”。竣工結(jié)算階段的造價管理是控制商品住宅建設(shè)成本的根本保證，只有通過竣工結(jié)算才能真正反映出建筑項目的建設(shè)成本，才能使開發(fā)商正確評估開發(fā)項目的收益情況。

3 堅持“以人為本”是控制工程造價的基礎(chǔ)

“以人為本”是眾多企業(yè)所強調(diào)的一個管理理念，在工程造價管理中，人的因素更顯重要。每個環(huán)節(jié)都需要以人為出發(fā)點和中心，圍繞著激發(fā)和調(diào)動人的主動性、積極性、創(chuàng)造性展開的，以實現(xiàn)人與企業(yè)共同發(fā)展的管理活動。要提高工程投資效益，企業(yè)就必須在工程造價控制所涉及的重要環(huán)節(jié)上，有膽有識地重視以人為本，要強化激勵和懲罰約束機制。以人的全面發(fā)展為核心，人的發(fā)展是企業(yè)發(fā)展和社會發(fā)展的前提，人才的競爭，真正是企業(yè)生死存亡的競爭。自覺實踐以人為本的理念，我們的事業(yè)才能蓬勃發(fā)展[3]。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)工程造價管理與控制應(yīng)貫穿于項目開發(fā)的全過程，目的不僅是審減工程費用，更重要的是通過審查和控制來發(fā)現(xiàn)項目投資管理上存在的問題和薄弱環(huán)節(jié)，促使投資管理的不斷完善，提高投資效果。

參考文獻

[1]\t張傳玲.淺述施工企業(yè)工程造價的全過程管理[J].科技致富向?qū)В?010(12):187，194.

[2]\t馬榮.工程項目實施階段的全過程造價控制[J].科技致富向?qū)В?010(11):174～175.

[3]\t蔣歷飛.淺論建設(shè)工程造價管理的常見問題及應(yīng)對措施[J].魅力中國，2010(9):29～30.