土地資源經濟安全評判指標及模型研究

摘 要:我國土地資源經濟安全問題的相關研究可從資源及資產兩個角度進行分類，從資源角度出發的研究主要以可持續發展思想為指導，考慮土地的供給保障能力，從資產角度出發的研究主要以土地市場的穩定性為主，分析地價波動狀況。本文以土地資源經濟安全相關評價指標及模型為研究對象，研究認為:(1)我國土地資源經濟安全問題的研究處于起步階段，尚未形成完善的研究體系。(2)土地資源經濟安全問題在內涵界定、研究內容、研究方法等方面存在很大的探討空間。

關鍵詞:土地資源 資源安全 土地資源經濟安全

中圖分類號:F301\t\t\t文獻標識碼:A\t\t\t文章編號:1672-3791(2011)10(a)-0234-02

1 基于資源角度的評價研究

雖然根據不同城市、地區的自然、經濟條件所設置的評價指標有所不同，但總體來看，學者們在構建評價指標時基本上是從土地利用程度、土地投入水平、土地產出水平、土地可持續發展幾個方面加以考慮。

常見評判指標。

(1)土地利用程度方面:如人口密度、建筑密度、城市綜合容積率、人均城市建設用地等指標，謝敏等人(2006)以及楊樹海(2007)均在文章中提到了上述指標。洪增林、薛惠鋒(2006)認為該類指標能夠最直接反映土地集約利用的狀況，并采取了土地空置率指標來反映土地的閑置情況。

(2)土地投入水平方面:如單位土地固定資產投資額、單位土地職工數等指標。此外，謝敏等人(2005)還將人均道路面積、排水管道密度等指標作為基礎設施投入加以考量。姜仁榮等人(2006)則用單位土地環保投資額、單位土地農業生產經營投入額、單位土地農業生產設備投入額、平均企業財政支出科研投入比重等指標對土地的環境投入、資源投入、勞動投入、技術投入方面進行測度。

(3)土地產出水平方面:如單位土地GDP值、單位土地零售商品銷售額、單位土地農業產值、單位土地工業產值、人均住宅面積、商品房均價等。

(4)土地可持續發展方面:如污水處理率、綠化覆蓋率、環境噪聲達標區覆蓋率、生活垃圾無害化處理率、城市空氣環境質量等。楊樹海(2007)將這類指標命名為生態環境協調度指標，認為“提高土地集約利用水平，不能以生態環境和人的生活品質惡化為代價，而應該實現二者之間的互相協調”。

測度方法。

在進行土地資源集約利用評價時，需要根據評價區域的特征確定各評價指標的權重。權重的測度方法可分為主觀賦值法與客觀賦值法兩類。

(1)主觀賦值法:常見有特爾菲法與層次分析法。特爾菲法通過專家憑借以往經驗進行賦值打分從而確定指標權重的做法，具有匿名性、反復性的特征。層次分析法通過確定系統目標、系統等級分解、相關指標重要性排序、指標合成權重過程模擬了人們進行決策的思維特征，將一些定性的判斷轉為定量的數據分析。

(2)客觀賦值法:朱有法等人(2007)在文中對集約利用評價模型進行了分析，其中協調度模型首先設置了城市土地利用評價指標變量，隨后引用協同理論構建模型，并采用線性加權法對每一個指標功效配以加權系數從而構建出協調度函數表達式，最終計算出城市土地利用的系統集約度;總分值-極限修正模型中的總分值為城市土地利用系統的功能效率，極限值為評價指標的標準值或合理值，模型認為，當系統功能中的一項或是多項因素受到限制時，系統的綜合集約度就會下降。

除上述綜合評價的測度方法外，還有一些相關的模型如用地面積潛力測算模型通過考慮現狀土地面積、期望容積率、現狀容積率等指標可用于衡量土地的利用潛力;用地效率潛力測算模型可用于對土地的經濟產出潛力與資產產出潛力進行評價。此外，一些統計分析法也運用于土地利用集約度評價之中，如熵值法、秩相關系數法、聚類分析法。

總體說來，有關土地集約利用定性的研究理論和方法比較多，而定量研究方面由于地域的差別尚未形成統一的方法和標準，處于不斷探索階段。

2 基于資產角度的評價研究

常見的評判指標有。

(1)房地產價格增長率/實際GDP增長率:類似指標有地價增長率/實際GDP增長率。周方明(2006)認為由于GDP增長率中剔除了通貨膨脹因素，而房地產價格增長率中未剔除通貨膨脹因素，且用單價增長率與總量增長率相比較也欠妥當，因為GDP總量的增長率會被人口增長抵消，因此建議用房地產價格增長率(剔除價格因素)/人均GDP增長率或當年價房價增長率/當年價人均GDP增長率替代。

(2)房地產價格增長率/GDP平減指數:其中GDP平減指數為當年變價國內生產總值與該年不變價國內生產總值的比值。周方明(2006)指出，GDP平減指數既反映了私人消費品，又反映了公共部門、生產資料和成本、進出口商品和勞務的價格變動程度，比一般的物價值指數更綜合。認為該指標的有效性非常高。

(3)地價增長率/造價增長率:很多學者認為，房地產泡沫很大程度是地價泡沫，因為建筑造價的上升是有限的，造價對房價的推動也有限的。相反，地價由于其虛擬性，在泡沫時期，地價的增長率將明顯高于造價增長率。

(4)個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率:韓國波，張麗華(2005)認為由于信貸杠桿在很大程度上支持了民眾在房地產市場上投機需求，信貸規模與房地產泡沫有同步擴張的趨勢，因此指標越高，投機程度越高。

(5)房價收入比:房價收入比長期以來作為衡量房價高低的一個因素。曹振良(2006)認為房價收入比高除了房價高的因素外，還與住房面積，家庭收入等因素相關，并且不同國家由于經濟發展速度不同，房價收入比的安全警戒線也不相同，因此不能簡單的進行國際比較。

(6)空置率:衡量房地產相對過剩的指標，在數據準確可測的前提下，該指標是最能反映房地產投機度、泡沫度的指標。

泡沫度測量模型。

(1)基于收益還原法的測量:收益還原法是房地產評估中的重要方法。曹振良，傅十和(1999)在對土地合理價格的描述中提到，地租的資本化而成的價格就是土地的合理價格，是土地利用純收益貼現值之和，反映了社會對土地的真實需求。日本學者野口悠紀雄(1989)既是用該方法對東京市中心寫字樓用地和住宅用地的現實地價與理論地價進行了對比分析，從而度量出土地資產中的泡沫。王雪峰(2005)采用的資本邊際收益率法可看作是在該方法基礎上的發展。

(2)需求因素模型:張洪力(2003)將房地產泡沫度的確定分為兩大步驟，一是建立房地產“標準價格”計算模型，確定房地產標準價格，二是確定房地產泡沫度。其中“標準價格”設定時涉及到的參數包括房地產價格、人均收入、短期貸款利率、人口規模等。

(3)基于模糊識別模式的測量:翁少群，張紅(2004)認為線性分析方法在測度房地產泡沫發育程度時與房地產市場的動態發育特征不盡吻合，為此在測度過程中引用模糊識別模型。具體運用可分為兩步，首先綜合考慮影響房地產發展的各種指標，將指標與劃定的等級標準相比較，結合各指標在指標體系中的地位確定其權重;然后，依據隸屬度原則，利用模糊模式識別模型計算出房地產市場狀況處于不同階段的概率。

(4)投機度檢驗模型:周京奎(2004)以房地產過去價格對將來價格的影響程度來反映投機度，并提出投機度檢驗模型，該模型分為兩步，首先建立近似線形方程進行回歸分析，估算出居民可支配收入、貸款利率、房地產價格實際增長率等參數的參數值，其次利用估算的參數值代入公式中計算分析，得出投機度。投機度越高說明市場上存在著較大的投機行為，泡沫存在的可能性較大。

事實上，在泡沫度的測量過程中，統計學原理得到了充分的利用，正如章嫦華等人(2005)文中所述，除投機度檢驗法外，運用于泡沫度測量過程中的各類統計學方法還有方差上限檢驗法、單位根協整檢驗法、共積分檢驗法等。

泡沫預警系統的研究及構建。

(1)基于預警機制的理論研究:謝經榮、曲波(2002)提出了兩種地產泡沫的預警方法，一種是設定指標臨界值和權重，將實際指標和鄰近指標進行比較，發出預警信號的指標越多，地產泡沫發生的概率越大，另一種是劃定預警段，不同預警段劃定不同數值，代表泡沫的嚴重程度。

胡明，呂杰(2007)將預警方法按照其運行機制進行了分類，并認為統計預警方法適用于房地產泡沫預警系統的設計。在構建模型中認為可通過設置先行指標、同步指標、滯后指標構建預警系統。其中先行指標包括全社會固定資產投資增長率、年貨幣共給增長率、土地出讓面積及開發面積等8項;同步指標包括GDP增長率、物價指數、商品房銷售均價等6項;滯后指標包括就業率、租金收益率等6項。

(2)基于功效系數法的預警模型:李維哲，曲波(2002)在選取重要指標的基礎上，采用功效系數法對各類指標在觀測期的數值進行運算，計算出綜合預警系數。通過我國綜合預警系數與地產泡沫發生國綜合預警系數的比較衡量出我國地產泡沫的發生程度，及時對地產泡沫進行監測預警。

(3)基于短視理性預期理論的預警模型:閆妍，成思危等人(2005)在短視理性預期均衡模型框架下，用Matlab擬合了日本8個督道府1986～1990年實際地價四年環比增長率的走勢圖，設置其函數表達式。認為在實際地價已知的情況下，求得的環比增長率越高，泡沫度越大，泡沫破滅的可能性越大。隨后，以日本1986～1990年地產市場的數據為例，界定了地產泡沫的預警區間。

3 問題與研究趨勢

雖然隨著越來越多研究人員的重視及參與，土地資源經濟安全問題的研究已經取得了一定的成果，但是目前對該問題的認識仍處于不斷探索的起步階段，由于不同研究人員知識背景、研究視角的不同，土地資源經濟安全問題無論在內涵界定、研究內容、研究方法等方面均未形成相對一致的研究思路。在內涵界定上，相關研究或偏向于土地的資源本質、或偏向于土地的資產本質，缺乏對這個涉及到資源安全及經濟安全的問題進行合理的、全面的框定;在研究內容上，由于研究人員對問題的理解程度各不相同，急需尋求一個準確的切入點，把握土地資源經濟安全問題的核心，抓住問題的本質，使研究內容明晰、深入;在研究方法上，可借鑒的評判指標及模型林林總總、各有千秋，如何吸收運用這些研究成果，形成具有合理性、可操作性的評價體系，這些都是值得深入探討的。

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