農(nóng)民工公租房需求意愿影響因素的實(shí)證分析

摘要：金錢影響、住房改善、工作生活便利性、獲取過程、小區(qū)環(huán)境是影響農(nóng)民工公租房需求意愿的主要因素。因此，滿足農(nóng)民工公租房需求意愿，需合理確定公租房租金，科學(xué)布局公租項(xiàng)目規(guī)劃，均衡交通、教育和生活配套設(shè)施。

關(guān)鍵詞：農(nóng)民工；公租房；需求意愿

中圖分類號(hào)：F249 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003－3890(2011)11－0089－05

一、引言

農(nóng)民工在我國(guó)城市化和工業(yè)化進(jìn)程中發(fā)揮了重要作用。在各大城市，農(nóng)民工活躍在各個(gè)行業(yè)，為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了人力資源保障。由于諸多方面的原因，多數(shù)農(nóng)民工始終難以融入城市生活，首要就是住房問題。農(nóng)民工群體處于“經(jīng)濟(jì)吸引、行政管制、社會(huì)邊緣”的尷尬境地，加之這一弱勢(shì)群體短期內(nèi)難以完成城市融入和“再社會(huì)化”，因而成為一個(gè)缺乏社會(huì)認(rèn)同的脆弱鏈條，農(nóng)民工群體被整體性地排斥在中國(guó)城市住房體系之外。大量農(nóng)民工只能居住在建筑工地或者以低廉的價(jià)格租住城市各類簡(jiǎn)陋的房子，以滿足基本的居住需求。農(nóng)民工住房問題已經(jīng)成為社會(huì)的一個(gè)重大問題，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。

2010年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》指出：公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。在外來務(wù)工人員集中的開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)按照集約用地的原則統(tǒng)籌規(guī)劃，引導(dǎo)各類投資主體建設(shè)公共租賃住房，面向用工單位或園區(qū)就業(yè)人員出租。2011年3月5日國(guó)務(wù)院總理溫家寶在十一屆全國(guó)人大四次會(huì)議上所作的政府工作報(bào)告中指出：要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，由此可見，未來保障房將以公租房為主體。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，將農(nóng)民工住房等納入城市住房保障體系統(tǒng)一考慮的效益將大于成本，同時(shí)以住房問題為突破點(diǎn)解決農(nóng)民工問題也會(huì)產(chǎn)生事半功倍的效果。

現(xiàn)有關(guān)于農(nóng)民工住房保障問題的研究，缺乏針對(duì)農(nóng)民工住房需求意愿進(jìn)行實(shí)證分析的文獻(xiàn)，更沒有農(nóng)民工公租房需求意愿影響因素方面的研究。在這種形勢(shì)下，農(nóng)民工公租房需求意愿如何，影響因素有哪些等問題值得關(guān)注。因此，用科學(xué)的方法分析農(nóng)民工公租房需求意愿影響因素就成為當(dāng)前十分必要的研究課題。本文利用農(nóng)民工調(diào)查資料，對(duì)上述問題進(jìn)行了實(shí)證分析。

二、農(nóng)民工公租房需求意愿的主要影響因素

當(dāng)前關(guān)于農(nóng)民工住房保障問題的研究較多，但是已有研究主要從農(nóng)民工居住現(xiàn)狀出發(fā)，簡(jiǎn)單分析農(nóng)民工居住方面存在的問題和原因，然后提出政策建議。吳維平和王漢生(2002)在調(diào)查京滬兩地流動(dòng)人口住房現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，提出工作機(jī)會(huì)多、容易租到房子是影響流動(dòng)人口住房決策的環(huán)境因素，呼吁必須要完善流動(dòng)人口管理法規(guī)以改善流動(dòng)人口居住質(zhì)量。馬萬里和陳瑋(2008)通過對(duì)杭州市850位農(nóng)民工住房狀況的實(shí)地問卷調(diào)查和訪談，揭示了在杭農(nóng)民工住房特征和存在的問題，提出了建立健全城市農(nóng)民工住房保障體系的政策建議。周達(dá)(2010)認(rèn)為農(nóng)民工是構(gòu)成城市移民的主要成分，通過分析城市移民住房需求的特點(diǎn)，計(jì)算了每年新增城市移民住房需求的規(guī)模，提出政府應(yīng)該多方面籌措資金加大對(duì)城市移民保障性住房的建設(shè)、供應(yīng)力度，給城市移民享受保障性住房提供優(yōu)惠政策。張志勝(2011)研究了新生代農(nóng)民工的居住取向與現(xiàn)實(shí)境遇，提出新生代農(nóng)民工住房保障存在的問題，認(rèn)為應(yīng)進(jìn)一步推動(dòng)戶籍制度改革，逐步將新生代農(nóng)民工納入城鎮(zhèn)住房保障體系，拓展為新生代農(nóng)民工提供住房服務(wù)的渠道。陳春和馮長(zhǎng)春(2011)以重慶市為例研究了農(nóng)民工住房狀況與留城意愿之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)住房狀況對(duì)農(nóng)民工留城意愿的影響最大，提出政府部門應(yīng)努力制定相應(yīng)的農(nóng)民工住房保障政策，對(duì)部分農(nóng)民工的住房問題提供必要的救濟(jì)和援助，盡快出臺(tái)改善農(nóng)民工居住條件的相關(guān)政策。

通過文獻(xiàn)閱讀和資料的分析，發(fā)現(xiàn)目前還沒有農(nóng)民工公租房需求意愿影響因素方面的研究。基于此，為了獲取第一手資料，筆者隨機(jī)訪談了50位農(nóng)民工，采用德爾菲法并征求相關(guān)專家意見確立了農(nóng)民工公租房需求意愿的主要影響因素。

三、研究模型與研究假設(shè)

(一)研究模型

根據(jù)專家討論的結(jié)果，本文構(gòu)建了農(nóng)民工公租房需求意愿影響因素模型，如圖l所示。

(二)研究假設(shè)

1.金錢影響與需求意愿。金錢影響是指農(nóng)民工相信使用較少的金錢可以幫助他們?cè)谧》扛纳粕先〉捷^好的效果。如果確實(shí)能夠達(dá)到這樣的目的，那么可能會(huì)使農(nóng)民工對(duì)公租房產(chǎn)生需求。因此本研究建立假設(shè)1。

H1：金錢影響農(nóng)民工公租房需求意愿。

2.住房改善程度與需求意愿。住房改善是指當(dāng)農(nóng)民工認(rèn)為公租房可以改善居住環(huán)境，提高生活水準(zhǔn)時(shí)，他們會(huì)有意向進(jìn)行這一活動(dòng)。因此本研究建立假設(shè)2。

H2：住房改善程度影響農(nóng)民工公租房需求意愿。

3.工作生活便利性與需求意愿。工作生活便利性是指居住在公租房，農(nóng)民工感到無論是工作還是日常生活都十分方便。當(dāng)情況確實(shí)如此時(shí)，將會(huì)提高農(nóng)民工對(duì)公租房的需求意愿。因此本研究建立假設(shè)3。

H3：工作生活便利性影響農(nóng)民工公租房需求意愿。

4.獲取過程與需求意愿。獲取過程是指公租房申請(qǐng)資格要求不高，申請(qǐng)程序簡(jiǎn)單，房源及時(shí)公開，分配公正。因此，當(dāng)公租房的獲取過程不那么復(fù)雜時(shí)，農(nóng)民工將會(huì)積極申請(qǐng)公租房。因此本研究建立假設(shè)4。

H4：獲取過程影響農(nóng)民工公租房需求意愿。

5.小區(qū)環(huán)境與需求意愿。小區(qū)環(huán)境包括硬件環(huán)境和軟件環(huán)境兩個(gè)方面，當(dāng)公租房在兩個(gè)方面都很理想時(shí)，農(nóng)民工會(huì)十分愿意居住在公租房。因此本研究建立假設(shè)5。

H5：小區(qū)環(huán)境影響農(nóng)民工公租房需求意愿。

四、研究設(shè)計(jì)與實(shí)證分析

(一)問卷設(shè)計(jì)和調(diào)查

《農(nóng)民工公租房需求意愿的影響因素問卷》包括基本信息和需求意愿影響因素兩個(gè)部分。影響因素是由專家小組討論形成的18個(gè)因素項(xiàng)目組成。問卷采用里克特(Likert)5級(jí)量表進(jìn)行測(cè)量，要求調(diào)查對(duì)象在5個(gè)等級(jí)上做出選擇。在進(jìn)行小規(guī)模預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上對(duì)初始問卷進(jìn)行了相應(yīng)的修正，形成了正式調(diào)查問卷。正式調(diào)查發(fā)放問卷400份，回收有效問卷328份，有效回收率為82％。調(diào)查對(duì)不同性別、年齡、學(xué)歷、職業(yè)的對(duì)象均有選取。

(二)樣本情況

在本次的調(diào)查中，從性別來看，男性182人，占55.5％，女性146人，占44.5％。從年齡來看，年齡層次以18.40歲為主體，占調(diào)查總數(shù)的84.8％，平均年齡為37.6歲。從婚姻來看，已婚的占72.8％，未婚的占27.2％。從月收入來看，450元－900元的占4.3％，900元～1350元的占28.3％，1350元～1800元的占29.9％，1800元一2250元的占26.1％，2250元以上的占11.4％。另外調(diào)查顯示，農(nóng)民工平均房租每月為340元左右，人均居住面積為9.5平方米左右，有近90％的農(nóng)民工表達(dá)了希望被納入公租房保障體系的意愿。

(三)數(shù)據(jù)處理

1.信度與效度檢驗(yàn)。本研究采用克龍巴赫(Cronbach’sα)一致性系數(shù)對(duì)6個(gè)部分和整個(gè)問卷進(jìn)行信度檢驗(yàn)，通過使用SPSSl7.0軟件來對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。結(jié)果顯示各部分的Cronbach’sα值為.0.755－0.883，問卷總體的Cronbach’sα值為0.872，均大于0.7，表明問卷具有很好的信度，通過了一致可靠性檢驗(yàn)，適合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。具體值如表2所示。

效度檢驗(yàn)包括對(duì)問卷進(jìn)行內(nèi)容效度和結(jié)構(gòu)效度兩方面的檢驗(yàn)。在正式問卷形成后，再次請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)域的專家學(xué)者對(duì)問卷的內(nèi)容進(jìn)行評(píng)定，確保問卷符合調(diào)查內(nèi)容范圍并具有代表性。評(píng)定結(jié)果表明，該問卷適合于進(jìn)行農(nóng)民工公租房需求意愿影響因素的調(diào)查。

本研究采用因子分析來對(duì)結(jié)構(gòu)效度進(jìn)行檢驗(yàn)，并采用KMO測(cè)度和Bartlett球體檢驗(yàn)，從而確定研究變量是否適合進(jìn)行因子分析。通過檢驗(yàn)，得到KMO值為0.755，因子分析的結(jié)果可以接受。從Bartlett球體檢驗(yàn)結(jié)果看，達(dá)0.000水平顯著，本研究適合做因子分析(見表3)。

根據(jù)各因子相關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容和含義，將M1、M2、M3、M4、M5、M6分別命名為：金錢影響、住房改善、工作生活便利性、獲取過程、小區(qū)環(huán)境、需求意愿6個(gè)維度。然后對(duì)328個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析，各個(gè)變量旋轉(zhuǎn)后的因子負(fù)荷矩陣(見表4)。

由表4可知，每個(gè)測(cè)試項(xiàng)的因子載荷值都大于0.6，說明收集的問卷數(shù)據(jù)具有比較高的信度和效度。

2.相關(guān)分析。為探討模型中研究變量與需求意愿之間的關(guān)系，采用Pearson(皮爾遜)相關(guān)分析法對(duì)研究變量進(jìn)行相關(guān)分析(見表5)。

統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，金錢影響、住房改善、工作生活便利性、獲取過程、小區(qū)環(huán)境都與需求意愿在0.01水平上顯著，并與需求意愿成正相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)分別為0.392、0.475、0.429、0.274、0.383。

3.多元線性回歸分析。本文采用多元線性回歸法把農(nóng)民工公租房需求意愿和影響因素進(jìn)行回歸分析，構(gòu)建農(nóng)民工公租房需求意愿與影響因素的標(biāo)準(zhǔn)回歸方程。統(tǒng)計(jì)結(jié)果見表6。

分析結(jié)果顯示，回歸分析的方程滿足檢驗(yàn)的要求，即Sig.＜0.05，因此所檢驗(yàn)的自變量能夠描述因變量，并且滿足建立回歸方程的要求，模型整體的回歸效果是顯著的。

在上述相關(guān)分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)Beta，得到回歸方程。結(jié)果顯示：各影響因素對(duì)需求意愿均有顯著影響，因此假設(shè)H1、H2、H3、H4、H5成立。

五、結(jié)果討論

1.從分析結(jié)果來看，金錢影響、住房改善、工作生活便利性、獲取過程、小區(qū)環(huán)境均通過了假設(shè)檢驗(yàn)，表明這幾個(gè)因素都積極影響農(nóng)民工公租房需求意愿。

2.金錢因素對(duì)農(nóng)民工公租房需求意愿有顯著的影響。這反映出農(nóng)民工由于收入的有限性，對(duì)于住房選擇他們考慮的首要因素就是住房支出。長(zhǎng)期以來，我國(guó)城市住房保障體系一直將農(nóng)民工排斥在外，農(nóng)民工只能依靠自己的力量來改善居住環(huán)境。對(duì)于公租房這樣的新事物，農(nóng)民工在盼望的同時(shí)也理性看待，他們期待公租房租金能夠承受，物業(yè)管理費(fèi)不高，日常生活成本能夠低一些。

3.獲取過程、工作生活便利性、住房改善等幾個(gè)因素對(duì)農(nóng)民工公租房需求意愿也有顯著的影響。這表明農(nóng)民工在考慮金錢因素后，將會(huì)重點(diǎn)考慮住房的獲取和居住問題。受文化程度和時(shí)間成本的制約，農(nóng)民工希望公租房申請(qǐng)程序能夠最大化簡(jiǎn)便，申請(qǐng)資格要求能夠盡量放寬，信息獲取及時(shí)，分配能公平公正。工作生活是否便利是居住的一個(gè)重要問題。公租房如果距離上班地點(diǎn)太遠(yuǎn)，會(huì)嚴(yán)重影響農(nóng)民工對(duì)公租房的需求。公共交通便捷，生活設(shè)施齊全則能保證日常出行的便利和生活的舒適。在城市工作生活之后，農(nóng)民工也期望能夠享受城市生活，他們期望公租房能夠增加人均居住面積，滿足家庭居住的需要；廚房、衛(wèi)生間等齊全，具備水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、有限電視等，方便日常生活起居和家庭休閑娛樂。

4.小區(qū)環(huán)境也是一個(gè)需要注意的影響因素。該因素能在很大程度上影響農(nóng)民工對(duì)公租房的需求。因?yàn)殚L(zhǎng)期以來，多數(shù)農(nóng)民工居住在城市城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部，治安和環(huán)境衛(wèi)生較差，他們期望新的住房附近能夠有良好的治安狀況和衛(wèi)生環(huán)境。如果公租房小區(qū)有齊全的公共設(shè)施，專業(yè)規(guī)范的物業(yè)管理，那么農(nóng)民工將會(huì)十分愿意入住公租房。

六、對(duì)策建議

本文提出了農(nóng)民工公租房需求意愿影響的模型，采用實(shí)證的方法對(duì)模型進(jìn)行了檢驗(yàn)。根據(jù)研究結(jié)果，提出以下對(duì)策建議。

(一)公租房租金和相關(guān)費(fèi)用要合適

農(nóng)民工收入有限，城市的生活成本也比較高，因此，公租房的租金水平和相關(guān)費(fèi)用必須切實(shí)考慮農(nóng)民工的實(shí)際承受能力。公租房的基本出發(fā)點(diǎn)是改善農(nóng)民工住房條件，滿足農(nóng)民工基本的住房需求，這就要求為農(nóng)民工提供舒適、廉價(jià)的住房。

(二)公租房的申請(qǐng)政策要簡(jiǎn)便可行

公租房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量放寬，申請(qǐng)人需要提交的證明材料應(yīng)該簡(jiǎn)化，以最大程度地方便農(nóng)民工申請(qǐng)公租房。另外公租房房源信息應(yīng)及時(shí)發(fā)布，使農(nóng)民工可以了解最新的住房信息，方便他們選擇自己滿意的公租房。同時(shí)還應(yīng)保證公租房分配的公正性，使每個(gè)申請(qǐng)者都有平等競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。

(三)公租房項(xiàng)目規(guī)劃布局要均衡合理

公租房應(yīng)該選址在一些便利交通、環(huán)境良好的區(qū)域。公租房項(xiàng)目的用地面積、建筑面積、綠化面積、容積率、配套設(shè)施應(yīng)該合理規(guī)劃，要在實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上，建設(shè)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的項(xiàng)目。另外，公租房項(xiàng)目要均衡布局，滿足城市各個(gè)區(qū)域不同農(nóng)民工群體的居住需求，方便他們就近選擇自己喜歡的房子。

(四)公租房戶型應(yīng)該設(shè)計(jì)合理，屋內(nèi)配套設(shè)施齊全

公租房應(yīng)該考慮農(nóng)民工現(xiàn)實(shí)的居住需要，提供多種戶型以供選擇，有良好的配套設(shè)施：如衛(wèi)生間、廚房、臥室、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、有線電視端口、管道天然氣等，讓農(nóng)民工享有較舒適的居住環(huán)境。

(五)公租房的交通、教育、商業(yè)等生活配套設(shè)施要齊全

公租房附近要有學(xué)校，使農(nóng)民工子女能夠就近入學(xué)，解決農(nóng)民工子女上學(xué)難的問題；要有醫(yī)院、銀行、健身場(chǎng)所等，滿足農(nóng)民工的多種需求；另外要考慮公共交通問題，方便農(nóng)民工出行。