樓市泡沫有多危險?

上世紀80年代末，日本曾爆發空前的房地產泡沫。到90年代初泡沫破滅，給日本銀行帶來成堆壞賬，日本經濟深陷停滯，迄今已逾20年。這一教訓，一直是研究討論的熱點。人們拿日本作為房產泡沫的反面教材，仿佛日本就是房產泡沫的終極標本了。

然而，中國眼下的房產泡沫，可能遠比日本可怕得多。日本樓市泡沫，主要參與者是企業，主要炒作對象是寫字樓和商業物業。當泡沫破滅，企業的資產負債表首先遭到破壞；企業淪陷，銀行也就被拖下水，因為企業是銀行的主要信貸客戶。住宅市場當然也出現了嚴重泡沫，不少家庭遭受重創，但總的來說，日本房產泡沫的主要受害者是企業和銀行，而不是家庭。

中國則正好相反。房產泡沫的參與者主要是家庭，主要炒作對象則是住宅。高房價榨干了家庭財富，使家庭消費潛力受到嚴重破壞。企業則以參與房產開發業務的形式參與房產泡沫，直接效果是產業資本外流。家庭萎縮和產業資本外流當然使經濟結構轉型變得愈發不可能。

問題如此嚴重，中央政府卻沒有表現出應有的決心。自去年4月17日至今，限購政策推出三輪，近期還在醞釀三四線城市限購政策。在這長達一年半的時間里，中央政府投鼠忌器，欲調還休，令市場日日提心吊膽。買房的怕跌，不買又怕漲，開發商買地怕，不買也怕。

其實，房價畸高是人人都知道的事實，也都知道高房價不可能長期維系。但人們又總是不甘心。過去6年，在中央連串的所謂房產調控政策下，房價如火箭般瘋狂上漲。人們已經被調怕了。因為大家都相信，政府需要高房價，一定會設法挺住房價。

但與我們每個人一樣，政府也不是單目標系統，它有各種訴求。房價只是政府關注的問題之一，而決不是問題的全部。假如政府不打算再挺房價，或挺房價的代價過高，房價真的大幅下跌了，那會是一個什么場景呢？

想到這一點，便讓人不寒而栗。中國每年銷售的住宅數量，按平米計是6億多平方米，以套數計不低于500萬套。中國房價2010年見頂（不同城市有數月差異，但大致不差）。到今年年底，將有大約1000萬套房在天花板上售出。保守估計，1000萬套房對應1000萬個家庭，以每家3人計，就是3000萬人。這些人將被套牢在房價的巔峰，不知何日才能解套。如果目前狀況再多維持一年，被套牢的家庭將達到1500萬戶，也就是整整4500萬人被套在天花板上。這還只是購房家庭，如果將買房家庭的雙方父母也包括在內，那么，在房價巔峰期被卷入樓市的家庭數量可能達到4500萬戶——整整1億多人！

希望這個數字是高估了，因為情形實在不樂觀。以中國目前的房價水平，一套房子掏空一個甚至幾個家庭已是常態。這種全副身家壓一套房子的豪賭是無論如何輸不起的。幾代人的全部財富都壓在一套房子上了。如果房價如預期般上漲，雖然不會賣出套現，但終究賬面有收益，心理上容易接受；倘若房價下跌，哪怕只是跌百分之二三十，這家人的財富就會被洗得干干凈凈，要是再跌多一點，還會成為負資產——自己白白付出一大筆辛苦錢，反欠一屁股債。

當然，也許有人會說，買房是自愿的，沒人強迫他們，虧了錢也只能自己承受。這些都對。但我總覺得缺了一點同情心。沒有房產調控一次次將房價抬高，沒有地方政府瘋狂炒房，沒有一群所謂專家學者天天忽悠房價還要再漲20年，這些普通百姓又怎么會把幾代人的積蓄投入買房？

高漲的房價已經撕裂了中國社會。那些高位入市的普通人，與買不起房的另外一些普通人，本來同屬一個階層，但現在卻因房價而對立起來。買了房的盼著房價繼續暴漲，買不起的則詛咒房價崩盤。房產泡沫惡化了代際關系，使兩代人喪失了創業動力，這是中國與日本最大的不同之處。

而政府還在左右為難。這也許就是限購的邏輯：最好不漲不跌，房價定格，混一天算一天吧。