上世紀80年代末,日本曾爆發空前的房地產泡沫。到90年代初泡沫破滅,給日本銀行帶來成堆壞賬,日本經濟深陷停滯,迄今已逾20年。這一教訓,一直是研究討論的熱點。人們拿日本作為房產泡沫的反面教材,仿佛日本就是房產泡沫的終極標本了。
然而,中國眼下的房產泡沫,可能遠比日本可怕得多。日本樓市泡沫,主要參與者是企業,主要炒作對象是寫字樓和商業物業。當泡沫破滅,企業的資產負債表首先遭到破壞;企業淪陷,銀行也就被拖下水,因為企業是銀行的主要信貸客戶。住宅市場當然也出現了嚴重泡沫,不少家庭遭受重創,但總的來說,日本房產泡沫的主要受害者是企業和銀行,而不是家庭。
中國則正好相反。房產泡沫的參與者主要是家庭,主要炒作對象則是住宅。高房價榨干了家庭財富,使家庭消費潛力受到嚴重破壞。企業則以參與房產開發業務的形式參與房產泡沫,直接效果是產業資本外流。家庭萎縮和產業資本外流當然使經濟結構轉型變得愈發不可能。
問題如此嚴重,中央政府卻沒有表現出應有的決心。自去年4月17日至今,限購政策推出三輪,近期還在醞釀三四線城市限購政策。在這長達一年半的時間里,中央政府投鼠忌器,欲調還休,令市場日日提心吊膽。買房的怕跌,不買又怕漲,開發商買地怕,不買也怕。
其實,房價畸高是人人都知道的事實,也都知道高房價不可能長期維系。但人們又總是不甘心。過去6年,在中央連串的所謂房產調控政策下,房價如火箭般瘋狂上漲。人們已經被調怕了。因為大家都相信,政府需要高房價,一定會設法挺住房價。
但與我們每個人一樣,政府也不是單目標系統,它有各種訴求。房價只是政府關注的問題之一,而決不是問題的全部。假如政府不打算再挺房價,或挺房價的代價過高,房價真的大幅下跌了,那會是一個什么場景呢?
想到這一點,便讓人不寒而栗。中國每年銷售的住宅數量,按平米計是6億多平方米,以套數計不低于500萬套。中國房價2010年見頂(不同城市有數月差異,但大致不差)。到今年年底,將有大約1000萬套房在天花板上售出。保守估計,1000萬套房對應1000萬個家庭,以每家3人計,就是3000萬人。這些人將被套牢在房價的巔峰,不知何日才能解套。如果目前狀況再多維持一年,被套牢的家庭將達到1500萬戶,也就是整整4500萬人被套在天花板上。這還只是購房家庭,如果將買房家庭的雙方父母也包括在內,那么,在房價巔峰期被卷入樓市的家庭數量可能達到4500萬戶——整整1億多人!
希望這個數字是高估了,因為情形實在不樂觀。以中國目前的房價水平,一套房子掏空一個甚至幾個家庭已是常態。這種全副身家壓一套房子的豪賭是無論如何輸不起的。幾代人的全部財富都壓在一套房子上了。如果房價如預期般上漲,雖然不會賣出套現,但終究賬面有收益,心理上容易接受;倘若房價下跌,哪怕只是跌百分之二三十,這家人的財富就會被洗得干干凈凈,要是再跌多一點,還會成為負資產——自己白白付出一大筆辛苦錢,反欠一屁股債。
當然,也許有人會說,買房是自愿的,沒人強迫他們,虧了錢也只能自己承受。這些都對。但我總覺得缺了一點同情心。沒有房產調控一次次將房價抬高,沒有地方政府瘋狂炒房,沒有一群所謂專家學者天天忽悠房價還要再漲20年,這些普通百姓又怎么會把幾代人的積蓄投入買房?
高漲的房價已經撕裂了中國社會。那些高位入市的普通人,與買不起房的另外一些普通人,本來同屬一個階層,但現在卻因房價而對立起來。買了房的盼著房價繼續暴漲,買不起的則詛咒房價崩盤。房產泡沫惡化了代際關系,使兩代人喪失了創業動力,這是中國與日本最大的不同之處。
而政府還在左右為難。這也許就是限購的邏輯:最好不漲不跌,房價定格,混一天算一天吧。