陳玉宇,房價一定會打敗通脹

歐債危機引發對全球經濟“二次探底”的擔憂，美國不斷放出貨幣，導致全球通脹形勢愈演愈烈，與此同時，中國經濟也面臨嚴峻挑戰，“硬著陸”的憂慮不絕于耳。抑通脹、保增長的雙重目標又是一個兩難。

北京大學光華管理學院副教授陳玉宇認為，“通脹失控的狀況十五年不會發生，不管是美國還是歐洲的經驗，通貨膨脹失控一定是在財政衰敗的情況下發生的。但這幾年大家太關注通貨膨脹了。十五年后通脹之所以可能失控，原因在于這時候養老和醫療等問題開始顯現了。”

不必過度關注CPI

陳玉宇分析，大眾之所以對通貨膨脹敏感，是因為CPI的主要構成是食品價格，在中國，中低收入群體中食品占家庭支出的權重較高，因此CPI上漲會嚴重影響這些家庭的正常開支。但是，過度關注CPI漲幅而盲目實行緊縮的貨幣政策，將可能引發經濟衰退，進而引起更嚴重的社會問題。

根據陳玉宇的觀察，資金從2010年年底全面緊張，黑市利率在2010年11月前的數年，基本在15～20%之間，2011年，黑市利率迅速上升到70%，少數極短期資金利率到達100%。沒有哪個經濟在利率如此高企和資金如此緊張情況下，不會發生衰退的。

長期負利率的背后，是因為利率沒有市場化。“現在利率完全由央行制定，各個金融機構照著執行。為什么金融機構不自己來定貸款利率、存款利率？如果利率市場化，好處是允許資金的價格更準確地表達宏觀經濟的貨幣政策，還能引導資金走向，壞處是整個銀行體系要適應一個市場決定的利率，內部要進行大量的調整。在現在這種情況下，由央行來定利率，銀行也很高興，既可以一起壟斷市場，政策還允許貸款利率上浮。而實際上這幾年，央行利率市場化的步伐明顯減緩了。”

陳玉宇認為，利率市場化對老百姓和國家都有好處。按理說，利率上升，說明資金緊缺了，貨幣政策就可以松一松。但是，“現在是兩套體系，規定的利率和黑市利率懸殊過大，大家都拿錢去放高利貸了。這時候，你根本分不清楚利率相差得這么大是因為項目的風險大，才收那么高的利息，還是因為市場上資金太緊張。”

對30%的人來說，房價并不高

和其他人不同，陳玉宇的觀點中國的房地產行業不健康、沒泡沫。因為過去10余年買房子的主要是富裕的1/3家庭，對他們而言沒有泡沫，可以對富人限購，但是不用壓制房地產市場供給。而對全部人口而言，房地產價格增長這么快，大家都買不起，肯定是不健康的。

陳玉宇分析，如果用房價與平均的家庭收入比，中國大約是10，顯得高了。如果與前30%富裕家庭（大約3億人口）的平均收入比，大約是5不到。房價剛剛與這個群體的購買力匹配。而對70%的低收入人群而言，則很絕望，解決方案是依賴未來十五年的經濟增長和大力促進房地產市場發展。

很多社會矛盾可以通過通貨膨脹得到稀釋和緩解，這個力量非常大，陳玉宇說，銀行每年通過對居民和企業征收了“通貨膨脹稅”，大約在3萬億到4萬億之間，反而房價的漲幅不會比通貨膨脹快，可以實現保值甚至增值，起碼比存在銀行的形式好。

“中國的經濟在過去每年增長10.5%，未來的經濟增長約在8%～9%，維持5%的通脹，房價每年比通脹高1到2個點的增長，這是健康的。再通過勞動力市場的改革，中國經濟轉型能使得我們中等收入群體收入增長速度和GDP一致，你是可以買得起房的。如果現在你的收入和房價之間的差距是四十倍，十年后，這個差距會縮小到二十倍，十五年后就十倍了”陳玉宇說。

陳玉宇認為可以考慮熬到明年上半年再買房，但自用房無所謂時機，因為房價一定會打敗通貨膨脹。