地產商沒錢還是地產股沒錢?

“中央關于調控不放松的表態，說明了房企艱難的日子還將繼續，房價下降拐點已經形成。”很多業內專家如此判斷。

樓價大幅下滑，各地樓盤降價的消息不斷傳出，同時，新一輪的退房潮也在上海、南京、杭州甚至太倉等長三角城市大

規模爆發……面對號稱最嚴厲的調控政策，房價終于“hold不住”了。但此時的資本市場對地產板塊卻發生了分歧。

大多數人認為，房地產現金流已經惡化。但也有觀點認為，房價下跌和房地產板塊沒有投資價值之間，不能劃等號。

沒“錢”的開發商

監管正在倒逼銀行遠離開發貸。中金公司最新調研報告顯示，部分商業銀行開發貸的風險權重已經調整至150%。風險權重的提升，使得原本就是調控重災區的開發貸對商業銀行完全失去了吸引力。由于額度緊張，部分地區開發貸利率已上浮30%～50%。同時，個人住房按揭貸款市場已是一片蕭條，北京、上海、廣州等一線城市銀行上調了按揭貸款利率。

從銀行拿錢已如同海底撈月，信托則成了眾多開發商拼命抓住的救命稻草。為了融到錢，很多開發商幾乎可以說是不計成本。不過， 目前的房地產信托計劃絕大多數是為項目籌集開發資金。顯然，信托兌付的即時性和開發周期的長期性存在矛盾。在房地產業下行的趨勢下，部分房地產信托的標的項目銷售率很低，由此可能陷入兌付危機。

兌付危機和可能的違約跡象已引起監管層的重視，銀監會防控風險的措施也在升級。6月銀監會要求將房地產信托從“事后報備”改為“事前報備”后，又對項目立項“窗口指導”，實質上實行審批制。10月銀監會叫停渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托四家信托公司的房地產信托業務，為期3個月。

房地產項目抵押融資也正變得越發困難。

“降價銷售是房地產開發商們最后的救命稻草，近期地產板塊雖然出現了行情，但是仍以反彈為主。”

房價不等于投資價值

也有觀點認為，房地產板塊估值優勢已非常明顯。

“現在房地產具備兩方面的投資機會，一是土地資產高，二是估值低。”浙商證券張朋表示，目前房地產公司儲備土地大多列入其資產負債表的存貨一欄。據Wind資訊統計，將地產上市公司的存貨與其總市值簡單比較，發現國內目前140家地產上市公司中，已經有53家的存貨總量大于其總市值。也就是說，現在投資者購買上述房地產股票，某種程度就是在投資土地資源。

英大證券研究所所長李大霄對本刊記者表示，我絲毫不懷疑，政府調控的堅定性，房價肯定會調整。但房價調整不等于房地產板塊會大幅下跌。

國泰君安證券在近期的研報中指出，地產股票折價幅度現在已經和2008年最差時期持平，主流公司目前估值和股價反映房價已經下降35%、銷量下降55%的預期，而且現在市盈率估值普遍低于2008年最底部，市凈率估值低于或等于2008年最底部，重估凈資產估值和2008年最底部相當。

“事實上，房地產業分化特征十分明顯，還是有很多投資機會的。一些大的龍頭企業反而開始利用調整的機會開始了逆勢擴張。”李大霄表示。記者從相關資料了解到，2011年在持續調控的背景下，SOHO加速擴張，全年計劃拿出150億元用于收購。

同樣是業內人士的杜麗虹指出，在行業整體財務狀況惡化的同時，奉行高周轉戰略的全國性地產企業優勢彰顯。盡管上半年，行業平均的去化速度減慢了24%，但萬科的周轉速度與2010年持平，而中國海外、恒大地產和碧桂園的周轉速度在2010年基礎上又提高了20%以上，行業分化趨勢日益明顯——2011年上半年，前十大房企的市場份額已上升至13.95%，較兩年前提高了3.5個百分點。“上述行業分化趨勢為行業整合奠定了客觀基礎：盡管上市地產公司整體面臨相當于總資產8%、凈資產14%的資金缺口，但仍有20%的企業有10%以上的資金富余，有10%的企業有20%以上的資金富余，可動用的整合資金超過2000億元，我們預期在2012年地產行業將出現規模化的整合趨勢。”

“這兩年來，很多企業的拿地成本還是控制得非常低的，他們的保守反而主動留出了未來整合的資金空間。”長盛基金的王克玉對本刊記者表示。

據悉，雖然去年以來業績表現出乎預料的好，手頭“彈藥”也十分充足，但萬科在土地購置上卻并未如保利等企業一樣，持續加大購地力度，反而顯得比較謹慎，2010年以來，萬科堅持了“不囤地、不捂盤、不當地王”的基本策略。而超低的拿地成本，也讓其擁有了充足的現金流。

業內人士大都表示，未來，市場的集中度也將進一步提高。這預示著房地產企業不久的將來將迎來一波行業重組潮，而這將帶來新的投資機會。