保障房建設:如何把好公平公正這桿“秤”

國土資源部日前發布公告顯示，2011年全國保障房用地已經落實4萬余公頃，落實率超過100%。與此同時，住房城鄉建設部公布了截至2011年10月底，全國城鎮保障性安居工程開工已超過1000萬套，實現了年初計劃的目標任務。這兩組數據表明，保障房的建設，正按照年初規劃得以落實。但事實上，開工建設僅是保障房這項大工程中的其中一個環節，正如國務院副總理李克強此前在加強保障性安居工程質量和分配管理工作座談會上指出的：“在當前大規模開工建設的情況下，尤其要重視確保住房建設質量和分配公平。”中央高層的表態發出明確信號，隨著3600萬套保障房的最終竣工，未來幾年中國將進入保障房“建、分、管”并舉的時期，如果把握不好公平公正這桿“秤”，保障房就難以發揮應有作用，而這也將是關系房地產調控成敗的關鍵之舉。

現實問題

——開工不易竣工更難

2011年3月，國務院提出2011年我國要新建1000萬套保障性安居工程，其中包括400萬套棚戶區改造住房、200萬套經濟適用房和“兩限房”（限套型面積、限價位）、160多萬套廉租房、220萬套公共租賃住房。然而，一季度全國保障性住房開工率為10.8%，隨后地方政府在監管層重壓之下開工率在三季度實現猛增。2011年7月底，遼寧和陜西兩地的保障房開工率就已超過100%，提前完成全年任務；而到9月底，提前完成任務的省份達到15個。住房城鄉建設部10日公布了截至10月底，全國城鎮保障性安居工程開工已超過1000萬套，實現了年初計劃的目標任務。

然而，幾乎就在宣布全年保障房1000萬套開工計劃已經實現的同時，住建部副部長齊驥在接受媒體采訪時首次承認，1000萬套已開工房源中，約1/3開工較早的項目以及體量較小的項目初步完成結構封頂；1/3開工較晚的項目完成地基，開始地上部分的建設；其余的確實存在“挖坑待建”和比較急促開工的情況。而包括鋼材等上下游產業的持續下滑讓業內對于開工率的真實性一再表示質疑。更有開發商向媒體爆料稱，部分地方政府存在拿地次日便緊急審批開工許可證的情況。為此，住建部已經下發通知，要求此類房屋年底前務必完成地基結構的施工。

對于住房城鄉建設部10日公布的消息，業界普遍表示，“作為一項政治任務，按時完成保障房開工并不困難”。但相對于開工數據而言，更讓市場關心的是，2010年的590萬套保障房開工后是否已經建成？相關部門迄今尚未發布相關竣工數據。

事實上，相對于商品房，保障房開工的門檻并不高，保障房項目投資的最低資本金比例僅為20%。在這種情況下，地方政府的投資就可以成為支撐開工的重要保證，而開工之后，要實現按時竣工，保障房的后續資金如何保證到位是關鍵。相關數據顯示，2011年上半年商業銀行在新增4萬多億元人民幣貸款的情況下，除國家開發銀行之外的商業銀行新增保障房貸款僅占新增貸款約1%，商業銀行因保障房建設“盈利有限”而態度謹慎。

相比開工率，應更看重竣工率，保障房建設從開工到后期建設各環節都需要大量資金，地方政府為籌集開工所需的資金已經頗費周折，后續所需資金量更大，這對地方政府而言將是更大的壓力。住建部《中國房地產企業社會責任實踐研究報告》顯示，在房企百強名單中，僅有30家在2007年至2010年參與了保障房建設。從長期而言，還應考慮如何把參建企業的資金還給企業，從而鼓勵更多的企業投入進來，解決保障房項目長期資金來源問題。

公平分配

——一招不慎滿盤皆輸

保障房建設不易，分配更難，這是個公認的事實。比如在陜西山陽縣，曾出現過在900多戶經濟適用房申請人公示名單中帶職務者多達100多人的情況，這些“團購者”中不乏“鄉長、鎮長、執法隊長、所長”等；而在深圳的一次檢查中，曾查出有300戶涉嫌造假騙購保障房，其中有一些造假家庭的資產甚至超過了百萬元人民幣。最為關鍵的是，這樣的現象并不是個案。此前，全國人大常委會審議2010年度審計工作報告中稱，在全國16個城市中，2010年開工建設的公共租賃住房出租2.97萬套，其中就有4407套廉租住房被違規租售或另做他用，有4247套廉租住房被分給了不符合條件的家庭。開著豪華轎車住保障房，或者將分配的保障房轉手出租。就連住建部部長姜偉新日前也坦言，由于家庭和個人住房、收入以及金融資產等情況基礎信息不足，核定有一定難度，一些地方出現了騙租、騙購的情況，有的家庭收入增加了，但仍然不退出申購保障性住房的行列。

由此可見，把保障房分配和管理好，關系到政府的公信力，也是群眾的熱切盼望。相對而言，現在的保障房建設還是較為簡單的環節。未來幾年，保障房市場除面臨資金、土地問題外，其后續管理中還存在分配、退出等一系列問題，任何一個環節出現漏洞，就可能滿盤皆輸。

如何解決公平分配的難題，業界多有討論。根據經濟適用房、公租房、限價房等不同形態的保障房，設置合適的門檻條件，建立完善的分配制度。與此同時，對于實施過程中的管理問題也是一大難關，不僅僅是公租房需要專門的運營機構，經適房和限價房同樣需要。在保障房公平分配方面，應更加嚴格審核準入對象、嚴格退出機制，增強符合條件者獲得保障房的預期。

國務會議

——及時回應民眾關切

2011年9月19日舉行的國務院常務會議，研究部署進一步做好保障性安居工程建設和管理工作，一系列新舉措釋放出明確信號：政府對于社會廣泛關注的保障房建設管理中的難題正逐一破解，加快實現住有所居目標的決心堅定不移。

針對公租房的建設標準和租金標準問題，國務院常務會議明確：“以小戶型為主，單套建筑面積以40平方米為主，租金標準由市縣政府結合當地實際、按略低于市場租金的原則合理確定。”這無疑給地方推進公租房建設提供了可供操作的基本標準，同時又給各地制定具體租金標準留有余地，體現了原則性與靈活性相結合。

針對資金籌集問題，國務院常務會議不僅決定中央繼續增加資金補助，同時給出了新政策，如公租房項目可以規劃建設配套商業服務設施，統一管理經營，以實現資金平衡。眾所周知，在保障房大規模推進過程中，由于公租房運營周期長、社會資金進入積極性不高，國務院常務會議出臺的新政策無疑為公租房的可持續運營提供了新的資金來源。

針對保障房質量誰來保障的疑問，國務院常務會議要求項目法人對住房質量負永久責任，逐步推行參建單位負責人和項目負責人終身負責制。讓保障房成為放心房既是群眾的期盼，也是政府的承諾，推行質量終身責任制，無疑從制度建設上為保障房質量加了一道安全鎖。

針對當前出現的借保障房分配變相進行福利分房的現象，國務院常務會議要求切實防范并嚴厲查處騙購騙租保障性住房、變相福利分房和以權謀私行為，切實糾正將保障性住房違規出售、轉借、出租或轉租、閑置、改變用途等行為。這給種種不法行為下了禁令，傳遞出政府堅決維護住房困難群體合法權益、確保公平分配的決心。

執行效果

——制度建設最為關鍵

可以說，保障房分配中接連出現違規或者騙購騙租現象，根源在于相關政策存在漏洞。業內人士曾尖銳指出，如果最終這些保障房不是給了專有的保障對象，而是演變成了特定權力階層的內部分配，這對中國未來影響會很大。如果分配不公，不僅達不到保障民生的目的，還會引發諸多社會矛盾。因此，在加快保障房建設步伐同時，更要重視保障房分配制度的建設與完善。

保障房分配過程發生的種種違規行為，早已引起各方高度重視。2011年10月21日，國務院總理溫家寶指出，必須盡快建立和完善法規，規范投入、建設、分配、監管、退出等制度。此前，國務院副總理李克強也強調，不僅要投入大量公共資源建設好保障性安居工程，而且要通過健全制度把保障房分配好，這關系到政府的公信力，也是群眾的熱切盼望。如果把不好公平公正這桿“秤”，保障房就難以發揮應有作用，群眾就不會真正滿意。

實際上，各項配套制度并非沒有。國務院已經專門下發了《國務院辦公廳關于保障房建設和管理的指導意見》，不僅對公租房、經適房等進行了規定，并明確要求，堅持分配過程公開透明，分配結果公平公正；建立健全分配和運營監管機制，嚴禁以任何形式向不符合住房困難標準的家庭供應保障性住房。同時，有專家建議，應將保障房分配的公平、公正性列為地方政府考核的重要標準之一，比如應明確公布入住人口中，有多少是公務員、有多少是低收入者等指標。

除了從制度上進行完善外，關于保障性住房的公平分配問題，更大的缺失是在立法層面。住建部部長姜偉新表示，由于現行住房保障政策都是以規范性文件形式發布的，未形成法律制度約束，工作中出現的如政策邊界不夠清晰、利益調節和退出機制不夠完善等問題，需要以法規的方式加以規范。可以說，要確保保障房分配公平公正，除了要保持公開，嚴格審批程序外，還要有好的糾錯機制以及嚴厲的懲罰措施，這些都需要從法律法規層面加以規范。

保障性安居工程建設在中國還是一項新事物，隨著工程的大規模推進，還會出現這樣或那樣的問題。但是，只要各級政府勇于面對問題，開動腦筋解決問題，敞開大門歡迎社會監督，相信一定能把保障性安居工程建成廉潔、平安和放心工程。