房地產價格影響因素研究

摘要：通過選取2009年中國31個省市（除去香港、臺灣、澳門）的相關數據作為樣本，利用probit模型實證分析了房地產價格的主要影響因素，最后得到居民儲蓄額與城鎮人口數均與房地產銷售價格呈顯著正相關的關系。

關鍵詞：房地產價格 probit 實證分析

中圖分類號：F293.3文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）24-0153-02

一、引言及文獻述評

近些年來，中國房地產市場快速發展，房地產價格也是急劇上漲，并吸引了大量的投資者，房地產因此也成為了國民經濟的基礎性、先導性產業，房地產行業直接或間接影響到了60多個行業，但是少數城市房地產價格的快速上漲也導致了一些家庭的購房困難，直接影響到了國民經濟的健康發展，不利于社會的和諧穩定。政府先后也出臺了一系列的宏觀調控政策以調控房價，但卻收效甚微，未能取得預期的效果，因此深入分析影響中國房地產價格的影響因素，實證探討房地產行業，具有很強的現實意義。

經濟學的經典理論認為，居民消費水平與其收入密切相關，從生命周期的角度來規劃消費支出，家庭的資產配置將對消費產生影響。在世界范圍內，住房也被越來越多的人作為一項重要的家庭資產來配置。20世紀90年代以后，各國學者就開始采用宏觀經濟模型來研究房價的變化，他們得出宏觀經濟變量在一定程度上可以解釋房價波動的結論。國外代表性的有以美國四大城市從1970年第一季度至1986年第三季度的數據為樣本，并采用時間序列截面分析的方法，得出房價和成年人口比例、人均收入以及隨后若干年的價格變化呈正相關關系。國內也有不少對此做出研究的，危冠元從八個方面闡述了影響房地產價格的經濟因素，有房地產供求因素，社會因素，人口因素，房地產投機因素等。王金明、高鐵梅利用變參數模型對中國房地產市場的需求與供給函數進行了動態分析，認為收入是影響需求的主要因素，房價是影響供給的主要因素，因此將房地產價格控制在合理的范圍是保證房地產發展的根本前提。于淼也認為，房地產的供不應求導致了價格的不斷上揚，并作出了預測，他認為，在國家宏觀調控的大背景下，房價在短時間內小幅上漲，在長期內上漲趨勢不會過快。

二、房地產銷售價格的實證分析

在對房地產的發展情況簡單了解的基礎上，本文從《中國統計年鑒》和中經網產業數據庫選取了2009年中國31個省市（除去香港、臺灣、澳門）的相關數據作為樣本來分析房地產價格的主要影響因素，相應的變量名稱及具體含義（見表1）。

表1中各省市教育經費的投入會使得當地教育質量的上升，從而使得學生的人數增多，增加了人口流動，但是具體教育經費與商品房價格之間的相關性不明。城鄉居民儲蓄存款越多說明居民有能力購買房產，但是是否與商品房銷售價格有很強的相關性則不清楚。城鎮人口數越多則往往會對商品房的需求越大，但是還要考慮到當地商品房供給因素的影響。商品房銷售面積和居民消費價格指數與商品房銷售價格是否具有相關性都不清楚。

對于被解釋變量只取兩個不同值的情形，本文采取二元選擇probit模型進行回歸，模型形式為yi=β0*x1i+β1*x2i+β2*x3i+β3*x4i+β4*x51+εi，其中，yi為二元選擇變量，即yi=1，（y>4 681）0，（y>4 681）（其中，4 681為從中經網產業數據庫得到的全國商品房的平均價格）。即可以理解為大于全國均價的為高房價取1，小于全國均價的低房價取0。

為消除掉單位不同的影響，本文首先對他們取對數，再使用Eviews軟件進行回歸分析，并刪去回歸檢驗不顯著的解釋變量，回歸估計結果（見表2）：

由表2可知，回歸得到居民儲蓄存款與房地產銷售價格呈顯著正相關，城鎮居民數與房地產價格負相關的關系。我們可知居民儲蓄存款越多，其家庭富余財產就越為充足，在有購房能力的前提下，面對火熱的房地產市場也有能力加入到買房大軍中來，因此會在需求方面對房地產價格有了正相關的影響。對于實證得到的城鎮人口數對房地產銷售價格呈正相關關系，符合我們的主觀認知。因為城鎮人口數越多，會推動對商品房的需求，從而會引起商品房房價的上漲。比如東南沿海一帶，經濟發達且人口密集，房價是一升再升，而新疆內蒙古一帶地廣人稀（城鎮人口少），房價則相對來說比較低。

對于其他解釋變量如教育經費的投入、商品房銷售面積、居民消費價格指數因為其p值檢驗沒通過因而被剔除，但并不能說明其對房地產價格沒有影響，在進行逐個回歸時，均顯示出對房地產價格或正或負的相關關系，或是由于其中存在的多重共線性因素，或是由于所得數據的局限性使得在模型中對房價的影響不顯著。

三、結論與政策建議

用城鎮居民儲蓄額的增加可以用來反映人民生活水平的提高，進而可以反映居民住房消費能力的提高，同時也使居民有了改善居住水平的愿望，這樣就刺激了對房地產的需求，從而在一定程度上推動了房價的上漲。房地產的需求主體是人，一般而言，人密度高的地區，對房地產的需求相應增加，因此導致房地產價格水平趨高；且由于人口密度高，促進了商業、服務業、娛樂和旅游觀光等事業的發展，從而也會推動房地產價格上升。

但是房地產價格的提升也給城市居民都來了沉重的負擔，比如中國一些大城市，像北京、上海、杭州等的房價已經相當于甚至高于美國中等城市的房價，因此很有必要抑制房價的過度增長。

相對于房產的需求，政府可以加大房屋的供給，就像政府在推廣的“經濟適用房”的建設，房屋供給的增多會在一定程度上抑制房價的上漲。對于居民儲蓄額的增加，政府可以增加炒房者的成本，來抑制房地產的投機需求。政府也可以在各方面支持“衛星城”的建立，這樣可以緩解城區的人口壓力，減少對城區房產的需求。政府也可以適當加強公共產品的供給，比如改善交通可以使購房者有更多的選擇，而不是全部集中于主城區。

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