房地產利益沖突現狀的應對機制

摘要：城市化與城市改建所實行的房地產政策帶來了房地產資源、公共權力重新分配，不同的利益群體的對話與分歧并存，國民經濟和居民生活都顯露某些風險性倪端，阻礙和諧社會的構建。

關鍵詞：房地產；利益沖突；社會風險；應對機制

中圖分類號：F293 文獻標志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２０11）17－０056－04

自房地產資源積累以來，房地產動向已成為公眾一致關心的焦點。房改的趨勢大潮在社會各界行動下雖已經形成，但利益的博弈沒有就此停止。我國經濟雖在高速發展，但原有住房質量的下降，商品房過熱開發與轉手投機，社會保障房滯后，仍無法滿足公眾對于住房改善的強烈需求。過剩流動性資金紛紛流入房地產產業鏈，土地出讓金屢創新高，房地產建設成本進一步上漲，國家雖然出臺嚴厲的“國十一條”及“國十條”政策調控房地產價格，也未能達到保障民生、穩定市場的預期目標，政府形象與公信力受到質疑，社會不穩定風險加劇。

一、我國房改境況剖析

我國的房改政策雖然在歷次的房價調控與住房保障中有過一定的效果，在短期內對房地產起到了降溫作用，但現實的房改問題依然嚴峻，并在改革的過程中暴露出了一定的問題。

（一）房地產的現實挑戰與未來風險

當前正處我國城市化的進程之中，住房如何改制的問題備受關注，城市化帶來的拆遷必定影響民眾的現實與未來生活。隨著城市化潮流的蔓延，遷移的人口面向農村人口，還涉及城鄉結合部的人口，同時城市化內在的自我規劃和改建，也將影響新舊城區人員的基本生活，決定了房地產政策針對范圍之廣，牽涉人群之多的事實，必須正視現實與未來可能存在的風險。

1.房地產的現實境況

農村因為集體土地的補償不足，農民失去只有在土地上從事農業生產的權益，失地農民只能在土地的農業產出而非實際市場價格獲得相應的補償，導致住房搬遷收入補償無法與社會生活成本相等，以及一些情感上的因素，使得房地產操作中面對經濟、思想等綜合性的現狀，引發在追求利益的過程中運用手段的不正當化、不合法化，使部分農村房地產運作受阻，沖突事件頻發，打亂了社會公眾的正常生活秩序，公眾最關心、最直接、最現實的利益受到影響。而城市隨著打工流動人口的急劇上升，保障性住房的缺少，廉租房與經濟適用房建設不足。面對廣闊的住房市場前景，大量流動性資金進入房地產，導致商品房進一步價格上漲，流入性人口因為自身收入的低下無法適應城市商品房購買力，這種弱勢群體在地鐵、公園、馬路等場所正在以地域性、地點性為基礎而相結識，他們往往無法得到基本的生活保障，給城市帶來治安隱患，影響城市形象，增加了城市日常公共管理的困難。

2.房地產的未來風險

現實中房地產建設以房價為基礎，將拆遷的居民遷往郊區與城鄉結合部，由于受到不斷上升的級差房租、農副產品價格以及通貨膨脹等因素的影響，城市以較高的生活成本將社會收入較低的群體“擠出”中心城區。郊區化的居民又在交通工具、醫療保障、教學教育等必要的支出節省存在劣勢，他們不得不在未來面對拆遷而衍生的社會保障問題，這種現狀不僅不對城市化構建有益，反而是增加了中低收入者的生存成本，對中低收入者在未來產生切身利益的影響，成為社會發展的未來風險。

（二）強勢與弱勢群體利益博弈

房地產商經過幾十年的資本積累與資本運作，操作技巧的日漸純熟，已經發展成為一個發育程度非常高的利益群體。這個群體憑借經濟的向心力，與公共權力、社會話語權相互結合。它已經實現了從一個單純的經濟利益團體向復合的強勢利益群體的轉變。

1.地方政府土地財政的沖動

我國行政權力占主導地位，行政體制中的政績評估、財政收支等諸多因素促使政府加速城市化進程。2005年4月16日，新華社發表了記者包永輝的一篇文章，披露某地方政府操縱地價抬高商品價格的做法，創下該市土地出讓價的新高[1]。這個案例闡述了房地產集團與地方政府的關系。在房地產運轉中政府官員在土地征收、土地補償、地皮拍賣、工程立項、承辦開工等環節中獲得高額收益，推動了經濟政治聯盟的形成。房地產在文化形象方面亦有其代言人，如江西萬載縣委書記所言：我們不拆遷，知識分子吃啥。文化人的收入不高的現狀為文化私權的發展提供了平臺，房地產商通過資助學術研討會，招募學者表述觀點等方式來主導話語權。

2.弱勢群體的貧困化

房價的居高不下，工薪階級、農民階級等中低收入者不僅要承受高房價帶來的壓力，更負擔物價上漲的基本生活費及子女入學、醫療保健等不可或缺的社會保障成本。弱勢群體往往想通過自己的能力及艱苦奮斗來試圖平均化或者改變現實的利益懸殊狀況，而強勢群體為了獲得更多的資源，往往在商業中心區的邊緣或商業區的地帶開始建造新型建筑，這過程中不可避免地要拆除大量的簡易廉價建住房，供給的下降又導致二手房價格的上升，造成居住成本的再次上升；投機性需求的干擾下，房地產價格上漲，公眾改善性需求與保障性需求無法得到訴求，這直接影響到弱勢群體日常生活保障。在市場主導的經濟運行下，“馬太效應”這一普遍現象無處不在，強勢群體往往是改革開放與政策改革的較大的受益者；而弱勢群體要面對改革的風險，這種風險對于承受能力最低的社會弱勢群體的沖擊最大。弱勢群體妄圖改革自身命運，在經濟上突破原有的受限消費；在政治上獲得地位來增強自己的話語權；在社交關系上更趨向于精英化團體，創造新生。人的進取欲望與人的能力之間的矛盾導致一系列的越軌行為的發生。另外，改革在普遍提高人民生活水平的同時，誘發了社會成員越來越高的社會期望，使在期望程度和現實生活水平之間形成了越來越大的差距。這種差異的存在，就造成了相對剝奪感的不斷產生和社會不滿情緒的普遍蔓延[2]。當強弱群體間的斷裂，一方群體利益行為對另一方構成直接的威脅時，社會沖突成為現實的風險加劇。

二、我國房改困境的原因解析

（一）行政利益博弈下的房改政策

在房地產政策推行中，我國的政治結構無法完成適應大城市的種種需要。在房地產政策的實行與推廣中，政府不得不面對行政利益博弈的現狀，正視中央與地方、地方與地方執行度不協調的狀況。由于各個省市，各個部門，這些由專家組成的半自治城市機構和官僚部門，這些機構決定重要的政策，其領導層傾向于自我永存而不愿意接受更高當層的約束，作為城市市長，在機構負責人和專家委員會都想得到更多既得利益的情況下根本無法作出任何決定[3]，導致優良政策執行度的缺乏實際落實性，往往變現為各部門的消極執行、虛假執行或者不執行。造成房地產調控成果見效緩慢，并且因為自身組織以及外部組織的阻撓，無疑加大了各級政府在政策推行中的人力、物力、財力的損耗。參考溫鐵軍對李昌平相關評論及報告，我們可知李昌平上書國務院總理，又獲得七常委批示后去地方實行改革，但因侵害了部門等利益集團的利益，最終受到地方勢力的排擠，改革最終失敗。李昌平的改革對象雖不針對房地產方面，但其中蘊含的道理是相同的，隨著中央權力的地區化，地區權力的部門化，部門權力的壟斷利益化，這使得在政治操作對于房地產這項政策有不同的主張，并可能帶來不正常的政策分歧，使政策質效大打折扣。

（二）房地產調控落實的不健全

貝克在研究風險的責任主體時，曾提到有“組織的不負責任”，用以解釋為什么現代社會的機構在肯定真實性的同時，卻否認其發生，隱藏其根源，組織賠償或管理[4]。房地產調控落實的不健全也應該從多方面進行認定，主要以經濟調控不健全與政治調控不健全兩大方面。

1．經濟調控不健全

房地產商把握了城市化的大機遇，并且捕獲了農村和城市自我改建的大時機。據國家規劃，在城市化的進程中，每年將近有1 000萬的農村人口轉進城市，并且伴隨流動打工人員流入與城市內部功能的改建，這些巨大的住房需求都為房地產的開發提供了一個強大的發展契機。在我國房地產調控政策推行中，房地產投機的手段也多樣化、高明化、隱性化，政府的宏觀調控受到牽制，我國房地產開發資金以預收房款和其他融資為主，自有資金比較低，房地產企業投入的開發資金中，商業銀行貸款占到20%左右，但定金及預收款中有一定比例的個人按揭貸款，實際銀行貸款比例達到了60%，一旦資金鏈斷裂，就可能造成大面積商品房空置，銀行貸款發生呆賬、壞賬，建筑商的工程款、材料商的材料款拖欠，引發一系列連鎖反應[5]。銀行貸款卷入房地產投機資金鏈中，房地產市場非正常化，沖擊了有序的市場買賣行為，正如經濟學家易憲容所言，房地產商利用民眾的錢去賺錢沒有風險，留給購房者的卻是巨大風險[6]。國家針對房地產市場的過熱現狀，出臺房產稅，預期能夠打擊投機性資金。但房產稅征收的是長期持有者，這類型人有兩種，一是富人，二是窮人，房地產稅影響最大的是買得起房的窮人[7]。房地產稅無疑更加提高了住房購買的門檻，對于短期擁有并且倒賣的投機客來說，打擊效果不明顯，在長遠來看而是限制了公眾對于住房條件的保障需求，商品房進入成本上漲，保障房建設滯后，現實中沒有從根本上解決公眾的住房需求。如果不能加大投資與供給，長期的供不應求現象無法緩解，政策的調控可以平衡一時的供求關系，但不等于滿足、釋放了需求，最終反而讓抑制中的需求膨脹，嚴重地沖擊市場穩定[8]。

2.政治調控不健全

房地產征集過程中，媒體常常爆料出因為強制拆遷而引起的公眾沖突性事件。在這些沖突性的發生中，參與者的利益訴求得不到解決，不良情緒長期積累后的一種不正當釋放所導致的結果，并且這些沖突性事件發生都是為了解決某些基本生活保障問題，而不是蓄意反對政府改革和推翻社會主義制度，具有非政治性，非對抗性。然而在部門機關的拆遷執行中，沒有充分聽取民情民意，在談判的過程中往往缺乏耐心做說服教育工作，沒有采取積極的疏導措施，使自身職能越位，采取了一系列震懾鎮壓行動，在強制執行的過程中與公眾直接對立，不正視不合理房地產拆遷手段將會造成的社會動蕩風險，無人為此負責，缺乏相關的懲治措施。

房價在GDP總數中所占的份額不斷上升，而政府經濟指標以GDP為首，部分地區出現了片面追求GDP增長，而忽視了地方階層分化和貧富差距的加劇，過高估計了我國居民的人均收入和生活水平。清華大學經濟管理學副院長、經濟學家白重恩表示：“目前居民收入占GDP比較低，從1995年到現在，這一比例下降了十幾個百分點[9] ”而在政府業績的評定中忽視了全視野地看待問題，只有看到了宏觀的GDP總量的上升，沒有看到微觀的公眾收入水平無法滿足對于住房的需求，部分地區為了追求政績，在行政中往往被金錢滲透，打著滿足公眾購房需求的旗號，加大房地產事業發展，不斷抬升土地出讓價，為房價上升推波助瀾，借此高稅收來謀求政治成績，使政策執行中出現了弊端。

（三）公眾常規收入保障不完善

改革開放以來，我國勞動力需求量進一步上升，勞動力素質要求進一步提升，這與我國現有高素質勞動者培育工作的滯后的現實情況相矛盾。教育保障缺失使貧困的人員無法負擔高額的學習費用，隨著學歷進修成本進一步升高，這也增加了中產階級的負擔。在技術化潮流中，缺少技術操作的培育，缺少信息知識的學習，他們的文化水平低下，能力素質太低，影響了收入。另外，伴隨經濟發展模式改變，部分的行業萎縮，技術科技缺乏，經濟盈利性降低，是一種粗放型的經濟發展模式，這導致他們所在單位的破產、兼并、改制等種種變化，社會發展導致他們直接性的失業，并且失業的生活保障水平偏低，再就業能力不足，直接影響到了一部分人群的收入。此外基于自身原因，他們自己主動放棄教育，從事低收入的職業。收入的不足更加面臨被侵害的可能，在問卷統計中對于自身利益損失中只有27.2%的人傾向到有關部門維護自己的利益，使公眾常規性收入無法正常保障，拖欠工資現象頻出，公眾維權意識的不足將會積壓矛盾，維權手段的暴力化對社會穩定也會具有一定的危險。

三、房地產改革路徑探索

房地產政策的實行效果取決于各方力量的合作與配合。在改革中要尋找一個利益的平衡點充分調節利益群體間的沖突，為房價市場的發展提供一個正常的運行平臺，對于促進民生發展，預防社會沖突風險具有重要意義。

（一）發揮政府調節作用

政府調節好房地產市場，在改革中充分保障公眾利益，打擊投機資金，認識政績問題，為社會的發展做好調節工作和服務性工作。

1．打擊房地產市場投機行為

公眾普遍收入不高，而我國房價偏高，房地產泡沫已經顯現[10]。現狀下政府的調節仍然要以市場為主導地位，正視房地產投機行為，在確保市場的合理供給與需求下，增加住房轉手買賣的成本，并相應減少初次購房成本，調低房產稅，在配合限購令的政策下，抑制住房壟斷局面發生，增加轉手成本價，打擊非正常營利性炒房行為，以此實現滿足需求性住房要求，打擊投機性住房購買的良好局面。尤其在期房的銷售中，必須防治囤積土地，哄抬價格的行為，在政策上積極打擊違約性尤其是以倒賣房產、期房獲利為目的的行為，穩定售房利潤，維護市場交易秩序。目前“新國十條”調控取得了初步成效，但整體來看，房價仍居高不下，4月份70個大中城市商品住宅銷售價格上漲17.3%，北京5月份新房開盤均價不降反升，以堅決的態度把“新國十條”貫徹執行好，絕不動搖，也可有效促進房地產市場健康發展。

2．建立住房保障體制

政府將土地出讓金落實到實處，將房地產資金投入廉租房、經濟適用房建設。對于租賃市場政府可以建立適當的非營利性公共租賃公司，提供完備的后續服務，讓租客放心，促進租房市場的發展，帶動形成一個強大的服務業，提供更多的就業崗位，進一步解決就業收入問題，此外對于租賃人員，政府應該確保其子女教育費的合理性，醫療保障費的本土價格性，支持租房市場的發展。對于住房困難的群體，政府可以提供經濟適用房，發展保障性住房市場，滿足公眾對于住房的需求，在保障房發展基礎上，政府的社會保障工程，基礎設施建設，往往提高了保障性住房的價值，提升公眾財富。并借助商品房的買賣，將高收入者的購房資金反哺保障房及社會保障，縮小貧富懸殊，保障苦難人群，減少流離失所的人員，維護城市形象，化解社會不滿情緒。

3．增加公眾的收入

滿足公眾的基本購房需求很可靠的辦法是增加自食其力能力，提高常規性收入。政府要處理好公平與效率的問題，把握兩者間“度”的分寸，通過常規性的渠道分配減少非常規性的渠道分配[11]。政府在收入分配中往公平的方面傾斜，尤其是在二次分配中必須更要注重公平，增加公眾常規性收入，保障勞動收入。針對低收入人群，可以實行威斯康辛的解決貧困的模式，將救濟行為更大程度上變為職業介紹行為，將更多投資用于職業培訓，實現培訓和上崗就業無縫對接，加強技能培訓、崗位培訓等專門性就業技能培訓，切實提高創業就業能力，增加收入，公眾對于住房的購買力會相應提高。

（二）加強監督監察力度

在政策推行中，諸多因素使政府面臨著行政利益博弈的現狀，克服利益沖突在政治垂直管理模式中的弊端，加強人大監督力度顯得尤為必要。在政策落實方面，人大應對政府消極貫徹、拖延貫徹、甚至不貫徹上級政策的行為要進行提醒，追究責任，對于過度的政策化的官員進行防治，對于強制執法的官員要在黨的指導下進行思想檢討，對已經發生的不妥善的事件要做好思想溝通工作，做好完備的補償措施，用和諧的手段處理好與公眾的關系，還利于民。在政績評定方面，對于政府利用房地產與民爭利而獲取的稅收要嚴查嚴打，在評定官員的政績方面應將GNP指標和SCC指標作為一項主要的考核指標（GNP：國民生產總值，它是一年內本國常住居民所生產的最終產品價值總和。SCC：社會綜合資產指標，它反映了一個國家或一個地區積累的所有國民財產和自然資源的總和）。避免追求GDP引起的一系列問題，減少引資而產生的土地壓價競爭，少占用耕地，較多的農民有土地作為生產資料，生計有長遠保障，緩解就業壓力。同時勞動者收入越高，GNP越高，這能提高勞動者素質和市場適應能力，增加公眾的現實收入[12]。使房地產征地補償費用相應能夠保障被拆遷戶未來的生活水平，在提高公眾收入同時，對房價的承受能力也就會相應提高，在生活中就可以增加國民幸福總值，降低沖突性風險發生機率。

在房地產利益博弈的過程中存在了沖突性問題與風險性問題，但我們所面臨的各種房改風險正是我國房改構建完善的一個動力機制。吉登斯指出：毫無疑問我們不能消極地對待風險。風險總要規避，但是積極的應對精神正是一個充滿活力的經濟和充滿創新的社會中最積極的因素。

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