大連城市商業網點空間布局探討

摘要：城市商業網點布局及其內在演變規律是影響城市空間結構的重要推動力之一，也關系到城市商貿業繁榮程度和可持續發展能力。對大連城市商業網點空間布局的演變形態、機理進行了深刻剖析，以求更好地推動大連商貿業的健康發展。首先對大連市四代商業網點布局演變過程進行了調查研究，然后深刻分析了大連市商業網點空間結構的特點，并總結得出了大連市商業網點空間布局演變的動力機制，最后對大連市商業網點的發展趨勢進行了預測。

關鍵詞：商業網點；商業中心；空間布局；大連

中圖分類號：F29 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）16-0129-05

引言

商業作為第三產業的重要組成部分，是影響城市空間形態的重要因素之一。商業空間是城市地理學和城市規劃研究的重要領域，與城市居民的生活息息相關。國外在這個領域的理論和實際研究較為廣泛和充實，中國的許多學者也從1990年開始了對城市CBD理論以及商業設施的區位、規模、等級、結構、動力機制的研究。但相比較而言，國內學者在研究城市空間結構要素時，往往更加關注產業空間和居住空間（管馳名，2004），而利用多學科理論對商業和城市空間進行的研究較少[1]。

大連市一直是以舊城為基礎，不斷向西部、北部擴散的帶狀單核心結構形態，隨著城市經濟的發展，正在向多核心城市空間結構形態發展，而商業空間是城市向多中心擴散的重要動力因素之一，因此商業網點的集聚與擴散對城市空間結構形態的研究也有著重要的意義。

一、大連城市商業網點空間布局演變過程

1.第一代商業網點（1898—1945）。這一時期為日俄占領時期，城市規模較小，城市空間結構簡單，為集中塊狀單核心結構形態.地域空間結構上基本形成了東部的道路網，南山腳下的住宅區，西部、南部的住宅地區，西部的工業區和北部的工業區，以中山廣場為核心的商業地區，至此奠定了大連市第一代商業中心的雛形。這一時期的大連市商業空間形態同城市總體空間結構形態一致，為簡單的單核心商業空間形態。

2.第二代商業網點（1958—1980）。這一時期，大連市的商業空間也呈現單核心商業空間結構，中山廣場商業金融中心的形成，友好廣場為文化中心的設立，使天津街、青泥洼橋成為大連市的市級商業中心，并帶動了勝利廣場、民生街、上海路，友好路、普照路一帶次級商業中心的形成。這一時期商業網點的空間布局與城市空間拓展的方式保持一致，即是一種外延型單核心發展模式[3]，商業網點的集聚度較高。

3.第三代商業網點（1980—1999）。改革開放以后，大連市經歷快速城市化及行政區劃調整后，城區面積迅速擴大，城市空間形態也開始走向群體化、區域化[4]，即從單中心城市向雙核心的城市區域演進，大連市的城市空間持續西進北拓。這一時期，隨著人流、物流、資金流、信息流和技術等商業要素的擴散，商業網點也隨著城市規模的擴大而西進北拓。原有的單中心的商業空間布局模式被打破，商業網點密度大大增加，形成了東部中山區的天津街、青泥洼橋，西部沙河口區的西安路兩個市級商業中心，形成了雙核心的商業空間布局，還形成了金南路、新興涉外的斯大林路、開發區的五彩城等次級商業中心。

4.第四代商業網點（2000年至今）。這一時期，隨著大連市城市結構形態在不斷向多核心城市形態發展演進，大型商業中心不斷的積聚和擴散，城市空間具有商業價值的節點增加，這種商業空間節點也是人流、物流和車流的集聚點，有力的推動了多核心商業空間的形成。大連市目前已經形成了兩個市級商業中心、十二個區級商業中心以及三十個社區級商業中心。這些商業中心呈現明顯的等級圈層結構，與城市發展的結構形態大體相似，即多核心商業結構等級體系[5]。

二、大連市商業網點空間結構特點

1.商業網點布局沿城市規劃的方向拓展。自大連建市以來一直到20世紀80年代，大連市商業網點的發展范圍主要集中在中山區青泥洼橋、天津街一帶。隨著大連市城市形態的西拓北進，商業網點的規模和數量也逐漸隨著城市形態的西拓北進而不斷向西部和北部新市區以及城鄉結合部擴張 [6]。20世紀90年代，大連市西部沙河口區新興的西安路市級商業中心的崛起就是城市規劃“西拓北進”的明顯標志。

2.等級圈層結構。根據中心地理論以及商圈理論，某一購物中心和商業地產項目的商品銷售活動通常都有一定的地理界限，即有相對穩定的商圈，即一個購物中心或商業地產項目吸引消費者的有效空間范圍 [7]。根據大連市一級商業中心以及部分次級商業中心的分布和服務范圍，可以看出大連市商業網點呈現中心地等級體系的圈層結構分布。城市空間的拓展，使得青泥洼橋、天津街一帶的老商業中心的服務范圍難以覆蓋全市。商業網點布局呈現多中心等級圈層結構的拓展。隨著城市范圍的擴大，原來處于城鄉結合部的西安路，成為了第二個市級商業中心。環繞青泥洼橋、天津街一帶老市級商業中心商圈外圍出現了次級商業中心，也即區級商業中心，三八廣場—二七廣場—港灣橋區為主體的商業區域、奧林匹克廣場商業中心、以桃園商城為核心的嶺前商業中心。環繞西安路市級商業中心的外圍也形成了區級商業中心，春柳地區、馬欄地區、奧林匹克廣場以及黑石礁地區四個次級商業中心。此外，大連市北三區城市發展水平明顯低于中山區、西崗區以及沙河口區南部的發展水平，不具備形成市級商業中心的條件，形成了中華路、金三角、老甘百、機場前等區級商業中心。

3.沿交通干線或步行道形成的條帶狀商業街（帶）。大連市兩大市級商業中心青泥洼橋和西安路商業中心，以及區級商業中心奧林匹克廣場是典型的沿交通干線或步行道分布集聚的條帶狀商業街區。青泥洼橋商業中心毗鄰兩大交通干線——中山路和長江路，商業網點分布沿著中山路和長江路的中間夾帶成楔形分布。奧林匹克廣場商業中心被高爾基路、中山路、長春路、東北路環抱，形成了一個接近正方形的商業街區。西安路商業中心沿著西安路和黃河路兩大交通干線，形成了從南至北的矩形商業街區。

4.分散結構形態。近幾年來，大連市中心因其人口流動、交通便捷等區位優勢，吸引商業要素集聚，形成市級商業中心。一方面，零售業網點中有競爭力的業態（新型百貨商場、專業專賣店、新興超市等）實行市場滲透式空間擴展戰略，不斷選址市級商業中心。另一方面，傳統的零售業態由于激烈的市場競爭，高昂的地價以及市場新定位，或因城市發展規劃影響，紛紛遷出市級商業中心區。或采取連鎖經營，在新的交通干線結點處、人口居住區、（高新）技術開發區、城郊交通帶等地段集聚，形成新的次級商業中心，這些商業中心吸引其他零售業網點“扎堆”逐步壯大升級，但與市級商業中心存在“親緣關系”。如大商集團下的大連商場、新瑪特購物中心、麥凱樂集聚在青泥洼橋和西安路市級商業中心，其連鎖商業機構主要分布在西崗區奧林匹克廣場、沙河口區馬欄廣場、錦繡小區、黑石礁、開發區等次級零售業中心，并吸引其他商業機構入駐。

5.商業網點分布不均勻。全市的網點分布不均衡，老居民區和鬧市區網點密集，新居民區和偏遠地區網點稀少，如天津街和青泥洼橋商業中心網點高度密集，商流、人流、物流負荷過大。其他地區商業中心則相對不足，既缺乏骨干網點，商業街的規模也偏小，居民生活不夠方便。與大連作為對外開放城市和建設社會主義現代化的國際的要求極不適應。例如，甘井子區北部郊區的大部分地區遠離市中心，也不在核心商業區和次級商業區的輻射范圍之內。

三、商業網點空間布局分布動力機制分析

1.購買力機制。商業網點布局沿購買力分布發展也是大連市商業網點布局的一個重要特征。哪個區域的居民具有較高的收入水平，那個區域的居民相應的消費支出也就越多，購買力也就越強 [8]。從全市來看購買力的分布，20世紀90年代中期以來，普遍存在著城區明顯好于近郊區，近郊區好于遠郊區 [9]。因此，商業設施的布局呈現出滿足消費群體的需求和不同消費結構水平下的整體變化，如中山區青泥洼橋商業中心和沙河口區西安路商業中心的消費結構中高等水平突出，符合其所在區域穩定高收入人群較多，購買力強。其周邊的區級商業中心，以中檔消費為主，高檔消費缺乏，主要吸引中低收入的消費者前來光顧。而隨著近郊區人們收入水平的提高，商業網點布局隨著其所在區域人們購買力的提高而得到了極大的發展，從而促進了商業網點進一步向著人們消費水平逐漸提高的區域擴張。

2.交通可達性。零售業網點的分布大致是與城市交通道路的發展息息相關的，市級商業中心、區級商業中心大都位于城市主要交通干道周邊[10]，大連市也不例外。交通越便利的地區，經濟越發達，相關的商業配套設施也就越完善，商業網點也就越多，規模也就越大，集聚效應也就越強。市級商業中心青泥洼橋商業區南北緊鄰長江路、中山路兩大交通干線，西接交通樞紐大連火車站，為該商業中心帶來了巨大的客流量。奧林匹克購物中心處于東西主干道中山路、高爾基路和南北主干路長春路、東北路的交叉位置，交通條件非常優越，作為區級商業中心有著良好的交通基礎。其他社區級商業中心同樣也紛紛布局在交通干道附近。近年來，在城鄉結合部陸續出現不少大中型商業網點，遠郊區縣由于其交通不夠發達，因而這一特點表現得更為明顯，僅有的主干道和交通節點往往就是零售業網點聚集的場所。例如，甘井子區的中華路、金三角兩個區級商業中心。中華路商業中心位于華東路和華南路交匯處，金三角地區位于西南路和松江路交匯處。

3.人口密度與分布。 一定規模和密度的人口是商業網點布局的必要條件，而已形成的商業網點又反過來吸引人口，人口分布與商業網點布局存在明顯的相互吸引效應 [11]。大連市人口空間分布很不均衡。市內中山區、西崗區、沙河口區最為密集，分別為每平方公里8 822人、12 829人、18 524人[12]。大連市中心人口密度最高，隨著離開市中心距離的增大，人口密度也隨之減少，這與商業網點的分布密度一致，大連市商業網點主要集中在人口最為密集的三區，西安路和青泥洼橋兩個市級商業中心分別分布在中山區和沙河口區。距離市中心較遠的南三區，隨著人口密度的下降，商業網點的數量和密度也逐漸減少。此外，近年來，沙河口區、甘井子區人口密度急劇增長，使得購買力迅速提升，強有力地推動了西部西安路市級商業中心和北部商業網點的形成。

4.土地價值。一般而論，地價是影響城市商業網點空間布局的重要因素。地價高，土地成本高，往往地理位置優越，且多處于市中心地帶，交通線路多，四通八達，各種配套設施齊全，金融業、商業、服務業發達。相反，地價低，地理位置較差，多處在城市邊緣地帶，交通不便，各種基礎設施薄弱。中山區、西崗區、沙河口區和甘井子區的商業地價基本上呈遞減趨勢，即商業用地租金從市中心向邊緣郊區遞減。大連市的兩個市級商業中心——西安路商業中心和青泥洼橋商業中心地價最高，其他大部分區級商業中心均分布在兩個市級商業中心外圍地價相對較低的地區，其他社區級商業中心的地價較區級商業中心而言則更低。也即，大型商業中心占據城市中心地價最高地區，小型商業中心則在邊緣區。

5.城市空間結構。大連未來城市形態的空間表現為雙城結構，即按照“西拓北進”的總體思路，西拓至旅順，北進到金州，形成“兩城”——大連主城區和大連新市區。隨著人口不斷流入城市邊緣區以及新城區，這些有條件逐步演化成為城市中心區外圍的另一核心區，城市中心區外圍以及新城區的購買需求不斷提高，從而促進大連市商業網點沿著“西進北拓”的路線發展擴張。隨著大連市城市空間的拓展，傳統的商業中心已經不能滿足人們的購物需求，青泥洼橋商業中心的輻射范圍已經不能覆蓋全市，因此，隨著城市的“西拓北進”，大連市商業網點布局也同大連城市空間形態一樣，呈現多中心發展的態勢，例如，近年來沙河口區西安路市級商業中心的興起，“北拓”重點區域形成了甘井子區的中華路、金三角、老甘百和機場前四個區級商業中心，就是商業網點隨著城市空間拓展而發展的鮮明例子。

四、大連市商業網點發展趨勢

1.商業網點向遠離市中心的大型交通樞紐集中。現有交通樞紐地段大多分布在核心商業區的邊緣地帶，如大連火車站與大連港瀕臨青泥洼商業區和天津街商業區，而飛機場坐落在城市場邊緣地帶。未來大連交通樞紐的規劃將遠離市中心，同時分散市中心的商業職能[13]，如火車站、飛機場、長途客運站將分布在郊區，這就成為該地段未來十余年開發新商業中心的重要機遇。同時，大連市地鐵線路即將建成，地鐵的修建增加了老城區居民出行的便利性和出行距離，交通系統的完善，使得老城區居民置業的選擇途徑也因此不斷延伸，遷往郊區的人口將會不斷增加。地鐵線路的修建將會帶來巨大的客流，地鐵樞紐建成后的影響是巨大的，它使零售店鋪等商業資源，特別是一些優質的商業資源，向一些樞紐站點或者是比較大的站點集中，因此大連在郊區化腳步加快的同時，商業網點將會向大型地鐵樞紐站集聚，特別是城市近郊區、遠郊區客流密集的大型交通樞紐站集聚。

2.集聚和擴散同時進行。各種競爭力強的業態，如百貨商場、大型超級市場、專業店、大型購物中心將繼續向核心商業區集聚，一方面在市區中心聯合經營提升競爭力和凝聚力，另一方面通過連鎖向新的市場地域集中，實行壟斷市場布局形成區級商業中心。超級市場、倉儲商場步入快速成長期，將率先在城鄉結合部、新興城鎮、快速干道、大型樞紐等空間實體集聚[14]。競爭力相對較弱或新興的業態將會更多的選址區級商業中心或社區級商業區。新開發的區級商業區、社區級商業區將會成為新興業態或競爭力較弱的傳統業態的首選地點。伴隨著大連更多區級商業區以及社區級商業區的建設，尤其是區級商業中心核心吸引力的增強，所在區域的購物中心將愈加享受到商業區輻射范圍擴大的好處，也在逐漸增強自己同市級商業中心的競爭力。同時，社區級商業區的購物中心雖然規模受限，但是中小型的購物中心已經成為開發商分散核心商業區競爭壓力的有效途徑，也可以迅速搶占邊緣市場。

3.商業網點圈層結構將會弱化，出現新的市級商業中心。隨著城市空間持續的“西拓北進”，人口、經濟要素不斷向城市外圍擴散，現有的區級商業中心不斷吸引更多的經濟要素向其所在區域集聚，隨著人口的不斷涌入，購買力以及購買需求的膨脹，將會有更多的商業機構入駐現有的區級商業中心，區級商業中心的職能不斷被強化，在原有老商業中心商圈的外圍將會形成新的市級商業中心[15]。例如，區級商業中心奧林匹克廣場，正處在西安路和青泥洼橋兩個市級商業中心商圈外圍的交匯處，正是兩大商圈輻射薄弱的地帶，且該商業中心毗鄰兩個交通大動脈——中山路和長春路，交通便利，再加上奧林匹克體育場的搬遷以及地鐵站點的建成，會吸引大量的優質商業資源在這里集聚，且該中心客流量巨大，因此，加大商業資源的整合力度，很有可能形成大連市第三個市級商業中心。但就整個城市而言，商業空間將會出現次級零售業中心向內插入高級中心的逆發散結構和高級零售業中心外擴形成，表現出相對均衡的網絡化空間結構，商業網點的圈層結構將會弱化[16]。

結語

本文通過對大連城市商業網點空間布局演變過程的研究，總結了大連市商業網點空間結構的特點，分析了商業網點空間布局的動力機制，并預測了未來大連商業空間形態發展方向。大連商業空間發展方向應該是立足于城市發展階段和特點，因地制宜的進行商業中心開發，加強研究、管理，開發建設的過程避免盲目性，對城市建設的發展產生好的影響。大連商業中心作為中國購物中心發展最前沿的城市之一，其商業空間結構變化的經驗和教訓都值得全國其他城市借鑒與思考。

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