基于層次分析法的房地產(chǎn)投資評(píng)估

摘 要:房地產(chǎn)由于存在風(fēng)險(xiǎn)，給開發(fā)帶來很大的不確定性。所以房地產(chǎn)投資評(píng)估建模具有明顯的現(xiàn)實(shí)意義。本文基于層次分析法進(jìn)行定性與定量相結(jié)合的分析，建立了考慮多種因素的房地產(chǎn)投資評(píng)估建模。另外，本文以青島市的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為例詳細(xì)展示了了層次分析法AHP在評(píng)估房地產(chǎn)投資，并從宏觀上分析了結(jié)果的合理性和可靠性。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)層次分析法投資評(píng)估

中圖分類號(hào):F224文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1674-098X(2011)08(a)-0225-01

1房地產(chǎn)投資模型建立

(1)數(shù)據(jù)歸一化與標(biāo)準(zhǔn)化。為了綜合考慮房地產(chǎn)的各個(gè)因素，建立綜合的評(píng)估模型。首先要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行歸一化和標(biāo)準(zhǔn)化。為了消除量綱影響和變量自身變異大小和數(shù)值大小的影響，在這里我們采用離差標(biāo)準(zhǔn)化:

(2)層次分析法的原理。根據(jù)人的思維規(guī)律，將問題房地產(chǎn)投資評(píng)估分解成各個(gè)組成因素，再將這些因素按支配關(guān)系分組形成樹狀的遞階層次結(jié)構(gòu)，通過兩兩比較的方式確定層次中諸多因素的相對(duì)重要性，然后綜合決策者的判斷，確定決策方案相對(duì)重要性的總的排序，從而做出選擇和判斷。這一思維過程的關(guān)鍵是層次的劃分、權(quán)重的確定和排序的并合規(guī)則。

(3)模型的建立。

1)層次結(jié)構(gòu):考慮房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際情況，建立如下的三級(jí)樹狀結(jié)構(gòu)。以房地產(chǎn)項(xiàng)目為目標(biāo)層，選取準(zhǔn)則層，每層下面又有一系列具體的影響因素。（如圖1)

2)計(jì)算各個(gè)子因素的權(quán)重的計(jì)算以及矩陣的一致性檢驗(yàn):設(shè)為判斷矩陣，其計(jì)算步驟如下:

①將矩陣A的每個(gè)列向量歸一化得到，，i，j=1，2，...，n

②，i=1，2，...，n

③

④計(jì)算一致性指標(biāo)CI和選定平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI，其中;RI見表1。

⑤計(jì)算一致性指標(biāo)比率:，當(dāng)CR<0.1時(shí)，判斷矩陣的具有滿怠的一致性。

2 算例分析

青島市積極實(shí)施各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。全市經(jīng)濟(jì)回升向好勢(shì)頭得到進(jìn)一步加強(qiáng)。為此，我們用上面的模型目來評(píng)估房地產(chǎn)投資一個(gè)待建項(xiàng)。

2.1 確定準(zhǔn)則層權(quán)重

由準(zhǔn)則層的結(jié)構(gòu)判斷矩陣采用MATLAB求得最大特征值的特征向量為:

由一致性比率，可知通過一致性檢驗(yàn)。由工程因素確定判斷矩陣，采用MATLAB求得其最大特征值特征向量為，計(jì)算一致性比率，可知通過一致性檢驗(yàn)。

由于企業(yè)因素僅考慮投資收益，沒有其他子層需要加以計(jì)算，直接按W中的值取。

由社會(huì)因素確定的判斷矩陣:，采用MATLAB求得最大特征值的特征向量為:

。

由一致性比率，可知通過一致性檢驗(yàn)。綜合得到各影響因素的權(quán)值:

2.2 青島市房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)的歸一化

對(duì)上述8個(gè)因素作歸一化和標(biāo)準(zhǔn)化處理，得到青島市房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合指標(biāo)向量Mi為:

Mi=[0.3737 0.1871 0.2222 0.2500 0.2597 0.7309 0.6089 0.6814];

綜上所述，該房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合評(píng)估指數(shù)Q為:

可見Q<0.5，故青島的該房地產(chǎn)的綜合評(píng)估指數(shù)偏低，風(fēng)險(xiǎn)性較大。從宏觀上講，國(guó)家目前正在大量出臺(tái)整治樓市的政策，另外，由于目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)泡沫的增長(zhǎng)和通貨膨脹的繼續(xù)，所以基于AHP對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估是合理的，認(rèn)為評(píng)價(jià)結(jié)果比較符合實(shí)際情況。

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