高層居民住宅樓消防監督管理若干問題探析

摘 要:筆者結合消防監督執法實踐，從法規政策與管理措施角度，對高層居民住宅樓消防安全管理責任主體確定、相關當事人消防管理職責、消防設施維護費用籌集與管理等問題進行了深入的法理分析，全面推廣物業管理企業消防安全管理方式等方面提出了對策建議。

關鍵詞:高層居民住宅樓消防監督管理

中圖分類號:ＴＵ７１文獻標識碼:A文章編號:1674-098X(2011)05(c)-0214-01

1 引言

高層居民住宅樓因建筑層數多、防火要求嚴、維護成本高、產權多元化等特點，給公安消防部門的監督管理帶來許多新難題。筆者結合實踐，從法規政策與管理措施角度探討高層居民住宅樓的消防監督管理。

2 高層居民住宅樓消防安全管理的責任主體確定

2.1 高層居民住宅樓的消防管理形式

當前，高層居民住宅樓的消防管理形式主要有以下幾種:(1)業主成立業主委員會，并選聘物業企業負責日常消防管理;(2)被選聘物業管理企業又轉委托其他單位負責消防管理特別是建筑消防設施的專業維護;(3)業委會雖然選聘了物業企業，但雙方簽訂的《物業服務合同》沒有明確由物業企業負責居民樓的消防管理，或又另行聘用其他單位負責居民樓的消防管理;(4)成立業委會，委托當地居委會管理;(5)未成立業委會，由全體業主共同協商聘用其他除物業企業以外單位或人員管理;(6)由全體業主自行管理。

2.2 國家現行法律法規有關高層居民住宅樓消防管理主體規定

《高層居民住宅樓防火管理規則》規定:“居民委員會負責高層居民住宅樓的日常防火工作”;“高層居民住宅樓的房產管理部門、房屋產權單位和供電、燃氣經營單位，應當指定有關機構和人員配合街道辦事處、居民委員會進行防火管理工作，協助他們采取措施加強防火工作”;“樓內消防設施和器材的維修、保養和更換由房屋產權單位負責。房屋產權不屬房產管理部門的，房屋產權單位可委托房產管理部門代管代修，費用由房屋產權單位負擔。”《中華人民共和國消防法》第14條規定“居民住宅區的管理單位負有履行消防安全職責，做好住宅區消防安全工作的義務”。《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》確定了建筑物產權人、使用人、居民住宅區的物業管理單位的責任主體地位。從法律、規章的規定看，高層居民住宅樓的消防管理責任主體包括了居民委員會、房屋產權單位、物業管理單位、產權人、使用人等。

2.3 高層居民住宅樓消防管理主體的厘定

結合上面提到的6種管理模式，分析其責任主體劃分:

2.3.1 在成立業主委員會聘用物業企業的情況下，如雙方的合同中明確約定物業企業負責高層居民住宅樓日常消防安全管理的，物業企業是住宅樓消防管理的責任主體。

2.3.2 在業委會與物業企業沒有明確約定的情況下，應當推定物業企業負責居民住宅樓的日常消防安全管理，物業管理企業負有居民住宅樓的消防安全管理是法律的強制性規定，業主委員會與物業管理企業的合同約定不應違反法律的強制性規定，否則約定無效。

2.3.3 在業委會與一家物業企業簽訂物業管理合同，又與另一家物業企業簽訂消防管理服務合同的，這一行為違反了《物業管理條例》中有關“一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理”的規定，屬違法行為，根據《合同法》有關合同效力的規定，該約定應歸于無效，在此情況下，公安消防部門在實施監督時，應區分雙方過錯，確定由業委會單獨承擔或由業主委員會與被另行選聘的物業管理企業共同承擔法律責任。

2.3.4 在業主自行管理高層居民住宅樓消防管理的情況下，由成立的業委會或全體業主共同作為責任主體。

2.3.5 如果業主委員會在選聘了物業管理企業后，該物業管理企業又轉委托其他專業公司負責日常消防管理，物業管理企業應當就其轉委托負責，受托公司在轉委托確定的范圍內承擔相應的法律責任，公安消防部門在監督執法中，仍應將原物業管理企業確定為責任主體。

3 高層居民住宅樓相關當事人消防管理的主要職責

3.1 建筑物產權人、使用人的消防安全管理職責

(1)購買、使用符合國家消防技術規范并經公安消防機構驗收合格的建筑物;(2)在實行租賃、無償讓他人使用時，產權人應提供符合消防安全要求的建筑物，并在合同中與承租人等實際使用人明確各方的消防安全責任，消防車通道、涉及公共消防安全的疏散設施和其他建筑消防設施應當由產權人負責管理;(3)建筑物產權人可依照《物業管理條例》，聘用物業企業管理居民樓的，按照合同約定，接受物業企業提供的服務，對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權，監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。

3.2 物業管理企業的消防安全管理職責

(1)物業企業承接物業時，應對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并接收有關消防設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;(2)對物業管理區域內違反有關消防法律、法規等方面的行為應制止，及時向有關部門報告;(3)制定消防安全制度、操作規程;(4)實行防火安全責任制，確定各崗位的消防安全責任人;(5)針對居民、員工進行消防宣傳教育;(6)組織防火檢查，及時消除火災隱患;(7)按照國家規定配置消防設施器材(依法由產權人配置的消防設施除外)、消防安全標志，定期組織檢驗、維修;8、保障疏散通道、安全出口暢通。

3.3 其他管理主體的職責

如果高層居民樓未選聘物業管理企業或委托居民委員會管理，全體業主、業主委員會、居民委員會或統一委托的其他單位履行上述物業管理企業的消防安全管理職責。

4 高層居民住宅樓消防設施維護費用的籌集與管理

4.1 現行有關法律法規

《物業管理條例》第54條規定住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。建設部《物業服務收費管理辦法》第11條規定物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用包含在物業服務成本或者物業服務支出構成中，物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支。

4.2 消防設施維護費用的籌集管理

維護資金經業委會同意，可交由物業企業代管，由物業企業提出年度使用計劃，經業委會審定后實施，定期接受業委會的檢查監督，在維修基金不敷使用時，經業委會研究決定，按業主占有的住宅建筑面積比例向業主續籌，物業企業變換時，代管維修基金帳目經業委會審核無誤后辦理帳戶轉移手續。聘用物業企業的高層居民住宅樓消防設施日常運行、維護費用可以由物業企業向業主依法收取，業主負有交納的義務，在委托居民委員會管理或其他單位管理的情況，由居委會或單位根據有關委托協議向全體業主籌集并負責管理使用。

參考文獻

[1]公安部消防局編《消防法律法規文件匯編》北京:中國人民公安大學出版社，2006.

[2]山東省公安消防總隊編《社會單位消防安全標準化管理指導手冊》中國文化出版社，2008年12月.

[3]公安部消防局編《中國消防手冊(消防管理)》上海:上海科學技術出版社，2010年.

[4]《建筑內部裝修設計防火規范》GB50222-95(2001年局部修訂)，2001年4月，中華人民共和國建設部發布.