房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的成本控制

摘要：當(dāng)前，在隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與居民生活水平不斷的提高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)也得到了空前的發(fā)展。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)主要是以經(jīng)濟(jì)效益為主要目的，其作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的成本是衡量開發(fā)建設(shè)投資收益的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在開發(fā)的前期工作中只有把開發(fā)的成本控制在一定的范圍之內(nèi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)才會(huì)得到有利的效益保證。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的前期規(guī)劃與決策是控制成本的主最重要的階段，也是作為市場導(dǎo)向投資的關(guān)鍵因素，以確保開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)在控制總成本實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，就必須要著重加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的控制工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā)建設(shè) 成本控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的建設(shè)當(dāng)中成本控制問題作為管理非常關(guān)鍵的因素之一，同時(shí)也作為建設(shè)工程施工的一個(gè)特別重要的環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開發(fā)市場日益競爭激烈的今天，在建設(shè)施工中是否可以控制好前期的成本工作會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的主要發(fā)展與收益成果，因此，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)，將其重要的問題都擺在了成本控制方面。所以，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程當(dāng)中只高效地控制好建設(shè)施工的成本管理，并且必須要注重建設(shè)前期的成本控制管理，才可以獲得良好的效果。

一、前期建設(shè)的成本控制的主要基礎(chǔ)構(gòu)成

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段主要是以全面規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目階段的實(shí)施意圖，也是作為工程建設(shè)的主要因素，生產(chǎn)力的重要紐帶，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)關(guān)系中非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)和重點(diǎn)階段。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的成本控制方面主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：招投標(biāo)、投資策劃、施工、完工的結(jié)算階段以及在建設(shè)使用階段的主要成本，不可缺少每一階段的管理工作。通常在工程實(shí)踐過程中只是強(qiáng)調(diào)在投資控制與施工階段的控制管理工作，但經(jīng)實(shí)踐表明，在施工過程階段所實(shí)施的建設(shè)投資控制對于整個(gè)工程的影響國，只占了很小的一部分。作為建設(shè)項(xiàng)目前期的投資策劃、招標(biāo)階段以及設(shè)計(jì)階段才是控制成本的關(guān)鍵問題。因此，要控制建設(shè)項(xiàng)目的成本管理，就必須將控制的主要目標(biāo)放在建設(shè)項(xiàng)目的前期階段。

二、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期成本控制

所謂成本控制的主要目標(biāo)就是指成本控制所要達(dá)到的主要目的，做好制定成本目標(biāo)的管理工作，便可以為前期控制成本管理做好基礎(chǔ)。

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要命脈就是土地利用，但是稀缺的土地資源也成為了開發(fā)房地產(chǎn)的必要資源，這也促使很多開發(fā)商在利用土地資源上缺乏了一定的理智，因此也就產(chǎn)生了增加過高的成本。這主要表現(xiàn)在進(jìn)行拍賣土地時(shí)，都以很高的價(jià)錢進(jìn)行哄抬，并沒有理性的對土地進(jìn)行有效的評估其真正的價(jià)值，因此會(huì)存在很大的泡沫成份，所以以合理的價(jià)格應(yīng)用的土地對于有效控制成本的意義是非常重大的。也只有控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的成本，并進(jìn)行充分的論證，可行性研究以及詳細(xì)的市場調(diào)查等工作合理確定建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)。并且，需要全面的了解土地周圍的環(huán)境、交通、環(huán)境以及社會(huì)配套等必要的條件，并對投入資金與預(yù)期的收益進(jìn)行全面的分析。

（二）在工程建設(shè)當(dāng)中方案設(shè)計(jì)階段是其最重要的環(huán)節(jié)，在整個(gè)工程中所決定碰上整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)方案、規(guī)模以及結(jié)構(gòu)方案，也會(huì)影響到工程的造價(jià)，并且在很大程度上影響工程建設(shè)的收益。對于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性，也會(huì)直接影響到城市建設(shè)總體效果。在方案的設(shè)計(jì)中應(yīng)該依據(jù)市場的定位進(jìn)行合理的安排，在住宅、公共建筑以及道路的綠化布局方面，都需要進(jìn)行合理的布置。但是當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)都不愿意在這方面進(jìn)行過多的投入，只是通過設(shè)計(jì)單位創(chuàng)造出的方案，并沒進(jìn)行細(xì)致的分析，也沒有過多的考慮設(shè)計(jì)方案的造價(jià)因素，所以就會(huì)匆匆地進(jìn)行施工設(shè)計(jì)，也就導(dǎo)致了非常嚴(yán)重的后果。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的方案設(shè)計(jì)主要是以戰(zhàn)略目標(biāo)與經(jīng)驗(yàn)為主要手段，但必須也要充分發(fā)揮出工程造價(jià)等前期的資金，盡量計(jì)算出在建設(shè)項(xiàng)目過程中可能發(fā)生的費(fèi)用，對工程經(jīng)濟(jì)的相應(yīng)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)算和估算，對工程設(shè)計(jì)方案加以優(yōu)化，以確定合理的成本。

三、加強(qiáng)成本控制的必要性

（一）在房地產(chǎn)開發(fā)的決策階段其主要基本特征就是知識的密集性，其需要的主要費(fèi)用就是市場調(diào)查分析費(fèi)、分析費(fèi)、可行性的決策研究費(fèi)等一系列的費(fèi)用。而對于這些費(fèi)用卻只占到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的很小一部分，并且在這個(gè)階段不會(huì)產(chǎn)生材料和設(shè)備等一些費(fèi)用的投入，主要的成本控制關(guān)鍵就在于決策方面。對于決策階段所產(chǎn)生的結(jié)果就是項(xiàng)目開發(fā)的主要功能和基本實(shí)施方案等投入的總體策劃，并且決策會(huì)影響到成本的控制問題。

（二）對于在設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量上需要進(jìn)行仔細(xì)的審查與復(fù)核工作，并指出對圖紙所存在的矛盾問題需要提早修改，在設(shè)計(jì)圖紙技術(shù)方面的合理性與施工建設(shè)的可行性，在工程造價(jià)方面的經(jīng)濟(jì)性需要加以審核，充分地提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，從而避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)上的失誤。在設(shè)計(jì)階段就是應(yīng)用圖紙具體表示出的設(shè)計(jì)的方案，在方案設(shè)計(jì)確定之后，主要需要實(shí)施的方案基本確定了，所以對于這個(gè)階段的成本控制影響是非常大的。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成功設(shè)計(jì)方案不僅可以節(jié)約成本，確保項(xiàng)目建設(shè)可以按照進(jìn)度實(shí)施，并且還可以促進(jìn)銷售。

（三）依據(jù)不同項(xiàng)目的主要特點(diǎn)，所應(yīng)用的投資估算方法也有所不同。需要根據(jù)精度與獲得的經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料來選擇最合適的估算方法。在投資估算的方法中主要包括了：生產(chǎn)能力的指數(shù)估算法、資金的周轉(zhuǎn)率法、指標(biāo)的估算法等，而在指標(biāo)的估算法中一般都是以單項(xiàng)編制的工程為主。

（四）對于在招標(biāo)的設(shè)計(jì)中，以推動(dòng)限額設(shè)計(jì)，作為設(shè)計(jì)階段控制建設(shè)造價(jià)的最為有效的方法。以實(shí)施設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作，可以從多方面選擇設(shè)計(jì)方案，在通過競爭招標(biāo)，來提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，以減少設(shè)計(jì)的變更，減少設(shè)計(jì)的周期等方面，從而提高施工圖紙預(yù)算的準(zhǔn)確性和設(shè)計(jì)的概算，防止概算超出估算，結(jié)算超預(yù)算等問題，具有很重要的作用。將限額設(shè)計(jì)貫穿于項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全過程，從投資決策開始就根據(jù)投資估算設(shè)立目標(biāo)限額，并以此為限嚴(yán)格控制施工圖及施工過程中的設(shè)計(jì)變更，直至項(xiàng)目實(shí)施的施工圖設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)控制工程量，達(dá)到合理使用人力、物力、財(cái)力，提高資金的使用價(jià)值，進(jìn)而提高投資效益。

四、結(jié)論

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的過程當(dāng)中其成本控制主要的貫穿手段，控制好工程項(xiàng)目的前期成本，不單是造價(jià)部門主要的職責(zé)，而是需要公司各個(gè)部門密切的進(jìn)行配合，達(dá)到完善管理項(xiàng)目系統(tǒng)的主要目的。作本工程建設(shè)施工前期的成本控制工作是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)最主要的功課，并且在激烈的經(jīng)濟(jì)市場競爭當(dāng)中有著非常重要的作用。對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在控制成本時(shí)不僅是放在建設(shè)過程中，而且最重要的應(yīng)該在開發(fā)前期工作環(huán)節(jié)中加強(qiáng)成本控制的要素。只有通過加強(qiáng)前期的成本控制工作，才能真正達(dá)到控制成本的有效性，并且創(chuàng)作出經(jīng)濟(jì)效益，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以長久的發(fā)展。

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