中國房地產開發跨進“戰國后期”

楊紅旭，上海易居房地產研究院綜合研究部部長。政府咨詢專家，地產專欄作家，企業戰略咨詢專家。

從沒有哪個行業，像房地產業這樣鬧騰。隨著國家經濟轉型的推進、房地產調控的持續進行、保障房建設的迅猛推進，這個曾經一度暴利的行業，正在漸趨回歸。而作為行業重要主體的開發企業，也正經歷巨大的演變、裂變、痛變，多數企業越走越慢，少數企業加速前行。

不妨先看一組數據。2011年7月1日，中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發布《2011年上半年中國房地產企業銷售排行榜TOP30》。值得關注的是，十大開發商上半年的銷售金額，同比去年上半年暴增80％，而國家統計局數據表明，今年1—5月全國新建商品房銷售金額同比增長18％。這就意味著，十強企業的銷售增速，遠遠超過全國平均水平。

眾所周知，2003年以來，除了2008年下半年至2009年上半曾一度放松以外，其余時間商品房市場受到了持續的緊縮型調控，但每年十強房企銷售金額的準入“門檻”都在大幅提高，今年上半年底線已達155億，同比增幅近五成。正所謂強者恒強。去年，全國新建商品房銷售金額為5.2萬億元，十強房企的銷售額約600億元，所占比重近12％。今年上半年，全國新建商品住宅銷售金額預計為2.2萬億元左右，十強房企的銷售額為3300億元，所占比重明顯提高至15％。其中龍頭企業萬科，去年銷售金額約占全國2％，今年上半年已提高到2.9％。

這些地產巨頭之所以保持高增長，最根本的原因是“以價換量”，他們多采用高周轉、注重跑量、快速擴張的戰略模式。萬科、保利、恒大、碧桂園、綠地等近幾年一貫如此，而值得關注是，當前連中海、華潤、招商、龍湖等一貫強調品質、追求利潤、周轉較慢的企業，也在慢慢轉型。比如，今年以來，中海在深圳、上海、蘇州等地采取了大力度的降價促銷措施，引爆了市場需求，全國多個樓盤逆勢熱賣。

與十年前相比，我國房地產業已發生了翻天覆地的變化；與五年前相比，我國房地產開發業的所處環境差別甚大；與保障房大規模建設尚未啟動的三年前相比，我國住宅市場和住宅開發的形態幾乎變樣。在此條件下，房地產開發業加速洗牌，優勝劣汰進程提速，全國幾萬家開發商，紛紛調整、轉型、整合、升級，各作打算，各謀出路。

廣大中小企業暫且不提，他們中的大部分，皆命不由己，以前隨波逐流，將來可能慢慢退出房地產開發業。接下來，重點分析一下大型房企的戰略轉型與提升。

上半年銷售30強企業中，絕大部分都是上市公司，根據股權情況，可分為四類：一是股權分散公司，如萬科、金地等；二是民資控股公司，如恒大、碧桂園、綠城、萬達、龍湖、雅居樂等；三是國資控股公司，如保利、中海、華潤、中鐵、首開、中糧、中信、綠地等；四是境外民資控股公司，如瑞安、九龍倉等。

還有一種兩分法，即國企和非國企。非國企的一線開發商，股權關系相對簡單且穩定，企業治理比較順暢，多已實現上市。戰略轉型主要表現在兩個領域：產品線配置和區域拓展布局。產品線調整方面：受制于持續的市場調控和保障房大躍進，很多以住宅為主營業務的開發商開始增加商業地產開發，部分企業積極進入保障房領域，傾向于拔高市場化的商品住宅項目定位，少數企業正在研究或已嘗試性進入養老地產領域。區域布局方面：二三線城市成為大企業布局重點，甚至經濟條件較好四線城市也成為拓展目標。

大型非國資開發商，套路都已比較清楚，實力也表現無遺。而大型國資控制的開發商中，倒有很多企業“臥虎藏龍”，主要是因為股權結構復雜，雖擁有各種資源，但“家底”不外露。國企又分為兩類，央企和地方國企。去年國資委要求78家央企退出房地產業，只保留16家，后來又有5家擠進了保留隊伍，現在共計21家可以做房地產開發。其中，已經上市的央企信息比較透明，保利、華潤、中海等在房地產業打拼多年，實力卓著，模式穩定；中鐵、中建等屬于后起之秀，經驗和水平與前者相比，尚存在明顯差距。

地方國企，則是中國房地產開發企業中比較低調的一個群體，部分企業的資源獲取能力、開發規模和實力、發展潛力等不能小覷。上海綠地、陸家嘴，北京首開、金融街即如此。提及地方國企，不得不重點分析一下上海。受歷史上國有經濟色彩濃厚影響，上海的地方國資開發企業的數量、規模和實力，在全國可謂首屈~-一指。

上海綠地是一個標桿，上半年銷售面積位列全國第三，僅次于恒大和萬科，是當前國內最后一個沒有上市的地產巨頭。除了綠地，還有城建、城投、城開、上實、陸家嘴、中華企業、中星、新長寧等一大批國企。值得關注的是，近幾年上海國企改革、重組推進力度加大，今年1月1召開的上海國資國企工作會議上，市國資委主任楊國雄明確指出：“十二五”期間上海國資系統90％的產業集團要實現整體上市或核心資產上市。

在這一背景下，上海房地產企業“合縱聯橫”的步伐也在加快，典型代表就是上實系。上實集團是超級老牌國企，1981年在香港成立，是上海市政府全資擁有的綜合性企業集團，與國內很大型地方國企相似，旗下的房地產業務既多又散，優質資源和項目很多，卻限于體制、機制，一直未能形成民營地產巨頭那樣的“戰斗力”。

近幾年，上實系整體地產業務動作頻頻。上實集團將旗下的香港上市公司上實控股，作為整合房地產業務的平臺，2008年收購上海城開，2010年收購香港上市公司中新地產，并將其更名為上實城開，2010年從上實集團收購在滬上市公司上實發展。經過這些眼花繚亂的重組動作后，上實控股擁有的房產規劃總建筑面積超過2300萬平方米，初步實現全國性戰略布局。與此同時，上實控股還積極引進戰略投資者，與香港周大福集團、新世界發展形成了良好的合作關系。未來，上實系中的房地產業務將集中于上實城開，通過“瘦身”、轉型、提升、擴張，從而形成集團內的“地產大平臺”，極有可能以超級地方國企的身份，進入中國房地產開發的一線陣營。

這種大力度、高頻率的重組行動，在全國非常罕見，既體現了上海市國資改革力度，又反映出在當前我國房地產業政策、行業環境快速變化的條件下，地方國企的戰略性調整和應對。然而，國企改革總會遇到這樣那樣的矛盾和困難，地方國資房企要想形成萬科、保利、恒大那樣高水平運營能力，還有很長一段路要走，而且只有極少數的地方國企有這種可能性。值得關注的是，在當前形勢下，大型地方國企具有兩大優勢，一是與地方政府保持良好的關系，能夠在一級土地開發、片區開發、特殊房地產領域等獲得優先權，部分優質項目成本較低；二是在參與保障房開發方面具有天然優勢，能夠更好的與地方政府形成互動。

1998年，我國全面推進住宅商品化、市場化的大幕拉開，那年全國房地產開發企業總數為2.4萬家；經過10年快速發展，2008年達到歷史最多的8.7萬家，2009年已減少到8萬家，估計未來幾年還將持續減少。如果說過去10年，房地產開發業是亂軍混戰的“戰國前期”，那么未來10年將是少數群雄確立“大國格局”的“戰國后期”。至于20年、30年后，則房地產開發行業“江山已定”，以10-20家地產巨頭為主導，將會形成比較穩定的競爭格局。