淺析物權(quán)登記的性質(zhì)

摘要：物權(quán)登記含義的界定根源于對其性質(zhì)的界定，對待物權(quán)登記的定性，應(yīng)當限制一定的范圍內(nèi)。從動態(tài)角度看，物權(quán)登記屬于行為；從靜態(tài)角度看，物權(quán)登記屬于事實。以事實的視角來觀察物權(quán)登記，其具有鮮明的私法色彩；從行為的角度來觀察物權(quán)登記，其兼具私法和公法的雙重屬性。立足登記制度的長遠發(fā)展和市場經(jīng)濟的蓬勃繁榮，有必要凸顯物權(quán)登記的私法屬性。

關(guān)鍵字：物權(quán)登記 事實 行為 私法 公法

物權(quán)登記，尤其是不動產(chǎn)登記，其含義在理論界存在頗多爭議，問題根源在于對登記的性質(zhì)理解不一，其中主要的分歧是登記屬于事實還是行為，登記屬于公法的范疇還是私法范疇。因此，要清晰界定物權(quán)登記的概念，首先應(yīng)當明晰登記的性質(zhì)。

一、物權(quán)登記是事實還是行為

對于這一問題，主要有三種觀點：第一種觀點是事實說，王利明教授認為不動產(chǎn)登記是“經(jīng)權(quán)利人申請，國家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實”。 第二種觀點是行為說，我國臺灣學者溫豐文先生認為登記是指“將土地及建筑改良物的所有權(quán)與他項權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)讓、變更、喪失，依法定程序，登載于地政機關(guān)所掌管的登記簿冊上的行為”。 第三種觀點是雙重說，即承認登記既是一種事實，又是一種行為。有學者認為登記“指經(jīng)當事人申請國家專門機關(guān)將物權(quán)變動的事實記載在國家設(shè)計的專門簿冊上的事實或行為”。

任何事物的本質(zhì)規(guī)定性都是相對而言的，即對某一事物進行定性，應(yīng)當限定在一定的范圍當中或者有一定的參照標準的存在，缺乏了前提性條件或參照系，是無法認清事物的本質(zhì)屬性的。這一點同樣適用于對登記的理解。對登記從不同的角度看，會有不同的結(jié)論。一方面，當事人申請登記，登記機關(guān)審查登記資料并將有關(guān)事項記載在登記簿中，這一過程中當然有人的行為。另一方面，從靜態(tài)角度觀察物權(quán)本身，即有登記、未登記、登記的內(nèi)容、登記的類型等情形的存在，這無疑屬于事實范疇。孫憲忠教授認為德國法上不動產(chǎn)登記的概念包含了兩重意思：“一是不動產(chǎn)登記機關(guān)依法定程序所進行的記錄與涂銷的活動；二是已經(jīng)記錄，或者未記錄的事實狀態(tài)?！?這實際上就是雙重說的表現(xiàn)。因此，若將登記視為一個整體性的程序體系，則登記屬于行為的范疇；而從物權(quán)本身角度出發(fā)或從登記簿本身的內(nèi)容的體現(xiàn)，登記則體現(xiàn)為諸多事實存在。因此，筆者贊同雙重說的觀點。

我國《物權(quán)法》并未明確界定登記的概念，但是《物權(quán)法》第11條、第12條和第13條規(guī)定了登記的申請和審查行為，這明顯是行為說的表現(xiàn)。而第14條、第16條和第17條則從登記簿的角度規(guī)定了登記的效力，這也顯然是事實說的體現(xiàn)。由于《物權(quán)法》更加重視登記對于物權(quán)的產(chǎn)生、變動和消滅的影響，因而也更加關(guān)注登記的事實性。因此，在《物權(quán)法》登記的范圍內(nèi)，將登記認定為一種事實，是有一定道理的。不過，筆者認為，《物權(quán)法》在關(guān)注登記的事實性的同時，也并未放棄對其程序性的關(guān)注。由于我國目前沒有完整統(tǒng)一的《不動產(chǎn)登記法》，而分別于1995年和2001修訂的《土地登記規(guī)則》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》仍然存在諸多不完善之處，尤其是在當《物權(quán)法》確立起不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度（《物權(quán)法》第10條）后，上述兩法分歧的解決就顯得更為重要。所以物權(quán)法對登記的程序性事項也應(yīng)當有所涉及。綜上所述，即使是限定在《物權(quán)法》范圍內(nèi)的登記，在我國現(xiàn)行的立法體制下，也應(yīng)當采納雙重說，登記的事實性和程序性對于一個完整的登記來說都是不可或缺的。

二、物權(quán)登記屬于公法范疇還是私法范疇

根據(jù)上文所述，登記不僅僅是一種事實狀態(tài)，還是當事人與登記機關(guān)的行為，而我國的登記機關(guān)主要是行政機關(guān)，那么對登記的性質(zhì)就產(chǎn)生了諸多爭議，對此，同樣存在三種觀點。

第一種觀點認為登記是一種公法行為，屬于公法的范疇，其主要理由包括：1、不動產(chǎn)登記的程序雖然是由當事人申請行為啟動的，但是該程序啟動后所有不動產(chǎn)登記的過程均是由國家的行政職能部門完成的，只有國家公權(quán)力介入了登記程序，該登記才能發(fā)生效力。2、不動產(chǎn)登記的目的在于調(diào)節(jié)國家和整個社會對不動產(chǎn)的管理秩序，保障交易完全。由此看來，不動產(chǎn)具有強烈的公法色彩。我國學者崔建遠教授即持此觀點，他認為從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實施的行政行為。

第二種觀點則認為登記是一種私法行為，屬于私法的范疇，其主要理由包括：1、從不動產(chǎn)登記產(chǎn)生的歷史淵源來看，其主要目的在于維護個人私權(quán)。因此登記無疑屬于私法行為。2、從不動產(chǎn)登記的行為角度或程序相角度來看，登記包括登記請求、登記申請、登記審查、批準登記等事項，其中涉及當事人的部分是登記請求和登記申請。單純考察這兩部分登記行為，登記請求和登記申請是當事人對登記機關(guān)的意思表示，但是否登記并不是登記機關(guān)的權(quán)力，對于符合法律規(guī)定的形式要件的登記申請，登記機關(guān)有義務(wù)予以登記，且登記的效力不由登記機關(guān)左右。故此種意義上的登記行為當然屬于私法行為。3、從登記的效果來看，登記產(chǎn)生物權(quán)變動的公示和公信力，相對人和利害關(guān)系人均可隨時查閱登記簿，任何人都可以信賴登記簿所載內(nèi)容而為交易行為。孫憲忠教授即持此種觀點，他認為不動產(chǎn)物權(quán)登記，就如同動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)時的交付一樣，完全是一個私法上的行為。登記的效果就在于使有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)的變動發(fā)生法律效力，斷不可因有登記機關(guān)的存在就認為登記行為是屬公法行為。他還主張，不動產(chǎn)物權(quán)登記是當事人有關(guān)物權(quán)合意的外在表現(xiàn)形式，物權(quán)的合意盡管可以獨立存在，但如果脫離了物權(quán)登記這一形式要素，則無由考察，也無由表現(xiàn)，物權(quán)合意就成為物權(quán)登記的內(nèi)容。還有學者指出，“登記性質(zhì)上為私法行為當無異議，其特殊之處在于其是國家設(shè)立的擔負公共職能的機關(guān)參與的私法行為?！?/p>

第三種觀點避開了登記行為為公法抑或私法的性質(zhì)判斷而主張登記是國家的職能部門對不動產(chǎn)權(quán)屬變動所進行的一種證明行為，即證明行為說。持此種觀點的學者認為，“房屋產(chǎn)權(quán)管理機關(guān)的職責只是審查買賣雙方是否具備辦證條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身只是對買賣雙方履行合同的結(jié)果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準”。

對登記從不同角度考察，會得出不同的結(jié)論。那么，既然登記既是一種事實，又是一種行為，那么，對其性質(zhì)的界定也可以從這兩個角度分別考察。

從事實角度來說，筆者認為，登記屬于私法的范疇。首先，根據(jù)公、私法劃分的理論，私法調(diào)整公民個人之間的關(guān)系，為個人利益確定條件和限度，“涉及”個人福利；公法調(diào)整政治關(guān)系以及國家應(yīng)當實現(xiàn)的目的，“有關(guān)羅馬國家的穩(wěn)定”。 公法以私法為根基而發(fā)展起來，如果欲達到法治國家的狀態(tài)，那么公法與私法之間的架構(gòu)就應(yīng)當以私法為主，以公法為輔。從不動產(chǎn)登記制度產(chǎn)生的初衷看來，其最初目的是為了保護私權(quán)，通過登記對公民的不動產(chǎn)進行公示，從而使其具有交易的公信力。由于國家機關(guān)的公信力較高，故讓其承擔登記的職責可以產(chǎn)生更高的值得信賴的法律效果。因此，從公法服務(wù)于私法的角度出發(fā)，即使登記中有國家機關(guān)的參與，也不能就此抹殺登記的私法性質(zhì)。其次，對于登記的性質(zhì)，不能簡單地從登記機關(guān)的性質(zhì)來判斷。對于登記事項，在不同國家和地區(qū)呈現(xiàn)出由不同的機關(guān)負責登記的情形，例如，土地登記在法國是由土地抵押登記機構(gòu)進行登記，在德國由地方法院內(nèi)設(shè)的土地登記局予以登記，在瑞士由土地登記所或各州的地方法院負責，在香港由土地注冊處負責，在澳門由法務(wù)局下屬的物業(yè)登記局負責，在臺灣由地政事務(wù)所來登記。并且，在民間依然保留著給私人財產(chǎn)做特殊標記的習慣，這種標識行為也是一種公示行為，卻并無國家機關(guān)的參與。 因此，機械地從登記機關(guān)的性質(zhì)來判斷登記的性質(zhì)是不可取的。最后，由于我國的實際情況是從計劃經(jīng)濟走向市場經(jīng)濟，在此過程中不動產(chǎn)登記不可避免地具有行政管理色彩。并且，實務(wù)操作中，登記也一直都是由行政機關(guān)以行政管理模式來進行了，具有強烈的公法色彩。故在我國不動產(chǎn)登記中，私法的性質(zhì)相當薄弱的。因此，在我國將登記定性為私法行為更具有實質(zhì)意義。

從行為或程序角度來說，筆者認為，登記兼具公法和私法的雙重屬性。界定不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，需要對登記的整體性程序有一個完整的認識和了解，即登記是一個過程，一種程序，而非單純的一個行為。正如王利明所說，德國法將不動產(chǎn)登記稱為不動產(chǎn)物權(quán)法的“程序法?！?從我國《土地登記規(guī)則》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法》等規(guī)定來看，不動產(chǎn)登記是一個具有明確法定性和順序性的過程，而不是一個單純的登記行為，而這一過程一般包括申請、接收文件和繳費、審查、注冊登記和頒發(fā)證書、登記信息的公開等行為。

1、申請登記是私法行為。

對于不動產(chǎn)登記，除法律另有規(guī)定外，只有當事人予以申請，登記機關(guān)才能進行登記。并且，當事人可以決定申請的內(nèi)容，決定進行抵押登記、異議登記、預(yù)告登記或其他類型的登記。因此，從登記申請這一環(huán)節(jié)來看，登記是當事人意思表示的體現(xiàn)，是私法性質(zhì)的行為?！半x開登記申請這一私法行為，登記本身無從發(fā)起”。

2、接受登記文件和繳費是私法行為。

登記機關(guān)收到當事人提交的申請登記的有關(guān)材料時，應(yīng)當立即按照法律規(guī)定的程序接受申請，不得無故拒絕審查。此外，當事人申請登記的目的在于完成不動產(chǎn)交易，追求私人利益，登記也需花費公共資源，為了平衡此種收支關(guān)系，當事人在獲得利益的同時也需支付必要的費用，即繳納法律規(guī)定的登記費用。因此，接受登記文件和繳費屬于私法行為。

3、審查行為是公法行為。

登記機關(guān)在登記審批上，沒有自由選擇登記確認和登記不確認的權(quán)利。只要當事人的申請符合法律規(guī)定的條件，登記機關(guān)即應(yīng)當核準登記確認。審批登記并未創(chuàng)設(shè)不動產(chǎn)物權(quán)，而僅僅是被動的認可物權(quán)的存在，是為私權(quán)服務(wù)的。故審查行為是公法行為。

4、注冊登記和頒發(fā)證書具有公法和私法的雙重屬性。

一方面，注冊登記和頒發(fā)證書的首要意義在于物權(quán)變動的公示及公信力的價值。登記是對不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的反應(yīng)，相對人和其他利害關(guān)系人可以查閱登記簿了解不動產(chǎn)的權(quán)利狀況，任何人均可信賴登記事項而從事交易。故注冊登記和辦法證書具有私法性質(zhì)。另一方面，國家可以利用不動產(chǎn)的登記信息實現(xiàn)對不動產(chǎn)交易的控制、不動產(chǎn)稅收和不動產(chǎn)的開發(fā)利用等公法意義上的管理和服務(wù)。因此，注冊登記和頒發(fā)證書也具有公法性質(zhì)。

5、登記信息的公開是公法行為。

根據(jù)《物權(quán)法》第18條的規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當提供。因此，登記信息的公開是公法行為，是登記機關(guān)的義務(wù)，由此才能充分發(fā)揮不動產(chǎn)登記的公示功能，保障交易安全。

由此可見，不動產(chǎn)登記程序經(jīng)不動產(chǎn)權(quán)利人的申請而啟動，啟動后國家公權(quán)力介入并完成登記程序。其目的在于保護公民的私有財產(chǎn)不受侵害。因此，就整個登記程序而言，登記兼具公法和私法雙重屬性。

綜上所述，物權(quán)登記基于不同的立足點會呈現(xiàn)出不同的屬性。在事實層面，登記屬于私法范疇；從行為角度來看，登記則兼具私法和公法雙重屬性。立足我國的現(xiàn)狀和立法現(xiàn)實，我國的物權(quán)登記呈現(xiàn)出強烈的公法色彩，這固然有其存在的必要性，但立足登記制度的長足發(fā)展、市民社會的形成、市場經(jīng)濟的蓬勃，有必要凸顯登記的私法屬性。

注釋：

[1]王利明：《試論我國不動產(chǎn)登記制度的完善(上)》[J]，《求索》2001年第5期，第48頁。

[2]溫豐文：《土地法》[M]，臺灣正中書局1994年版，第125頁。

[3]王洪亮：《不動產(chǎn)物權(quán)登記立法研究》[J]，《法律科學》2002年第2期，第118頁

[4]孫憲忠：《德國當代物權(quán)法》[M]，法律出版社1997年版，第130頁。

[5]崔建遠：《中國房地產(chǎn)法研究》[M]，中國法制出版社1995年版，第238頁。

[6]王洪亮：《不動產(chǎn)物權(quán)登記立法研究》[J]，《法律科學》2002年第2期，第122頁。

[7]黃輝：《中國不動產(chǎn)登記制度的立法思考》[J]，《北京大學科技學報》2001年第九期。

[8]彼得羅?彭梵得著，黃風譯：《羅馬法教科書》[M]，中國政法大學出版社2005年9月修訂版，第7頁。

[9]許明月、胡光志等：《財產(chǎn)權(quán)登記法律制度研究》[M]，中國社會科學出版社2002年版，第11頁。

[10]王利明:《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》，[M]：中國法制出版社2001年版，第186頁。

[11]孫鵬：《物權(quán)公示論-一以物權(quán)變動為中心》，[M]：法律出版社2004年版，第149頁。

參考文獻：

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[11]王利明．中國物權(quán)法草案建議稿及說明[M]．中國法制出版社，2001年版

[12]許明月，胡光志．財產(chǎn)權(quán)登記法律制度研究[M]．2002年版