淺談房地產信托的風險控制及發展應對

中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1008-925X(2011)09-0-02

摘要：隨著我國房地產金融體系的逐步完善和房地產業的不斷發展、房地產投資功能的日益顯現，房地產信托的發展不僅有利于緩解房地產企業過于依賴銀行的困境，化解金融風險，促進金融創新，而且能為投資人增加穩定的投資收益來源，完善和增加資本市場的投資品種，促進我國房地產企業經營管理機制的轉變和房地產市場的穩步健康發展。

關鍵詞：房地產信托 發展 模式 風險 對策

一、房地產信托的簡述

當前，中國房地產不但正在成為新的消費熱點，而且也正在成為一個投資熱點或投資工具，特別面臨正在到來的“知識經濟”時代，一般性的管理和經營已不能滿足房地產經濟資源合理利用和增值保值的要求，“專家型”或“智能型”的房地產信托業務便顯得日益必要。

房地產信托，就是信托投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產開發項目，為委托人獲取一定的收益。它包括不動產信托和房地產資金信托兩個方面。其含義如下：一是不動產信托，即不動產所有權人(委托人)為了受益人的利益或特定目的，將所有權轉移給受托人，使其依照信托合同來管理運用的一種法律關系；二是房地產資金信托，即委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業并對其進行管理和處分的行為。這也是我國目前大量采用的房地產融資方式。

二、我國房地產信托業的主要產品比較

我國房地產信托業有以下幾種運作模式，抵押貸款型，股權投資型，組合投資型和權益投資型等四種。這幾種房地產信托產品相互比較如表1：

三、我國房地產信托風險的主要表現

1.財務杠桿使用過度的風險

財務杠桿的使用一方面能夠使房地產公司用較少的自有資本金運營擁有大量借貸資本的項目，產生很好的稅盾效應，提高項目的收益率。另一方面，過高的財務杠桿意味著高度的流動風險， 稍有不慎公司將面臨巨大的還款壓力，使信托計劃的兌付帶來極大的不確定性。

2.資金平衡不確定的風險

影響房地產公司資金平衡的風險因素可以分為減少資金流入的風險因素和增加資金流出的風險因素，要分析影響項目資金平衡的各種因素變動對項目凈現金流量的影響程度，并找到敏感性因素。

3.缺乏管理經驗的風險

房地產開發是一個技術含量非常高的資源整合過程，包括土地選擇、產品設定、業態規劃、房產銷售、商業招商、市場營銷、運營管理等等，都需要開發商來整合資源，而且各個環節環環相扣、缺一不可。在房地產開發項目中，一般以房地產項目本身的價值和經營收益作為收回投資的第一還款來源。開發商的管理能力( 包括工程管理、項目管理、人員管理、資金流管理和公共關系協調等) 不到位可能導致項目經營失敗，同時給信托計劃帶來風險。

4.房地產信托的變現風險

房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態表現，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時變現信托財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。信托產品的公共認知度比國債、債券等金融產品差，一旦需要轉讓時，成本會很高，時間會較長，如股權投資信托計劃到期時股權的變現或轉讓、信托貸款到期抵押物的處置及擔保等，都會帶來投資者的資金到期不能及時兌現的風險。

5.市場需求波動的風險

房地產市場的價格是決定項目資金流入的決定性因素，工程投資和償債資金主要依賴銷售收入帶來的現金流入，因此市場風險是房地產企業面臨的主要風險之一。房地產市場風險可以分為企業個體性風險、系統性風險和區域性風險。房地產市場的企業個體風險主要表現為房地產市場的信息不對稱會使房地產企業對房產的價格操縱成為可能，并最終導致資產的價格泡沫。房地產市場的系統性風險主要是由于經濟周期、信貸、國際資本流動等宏觀經濟因素造成的，若具有理性預期的購房者、開發商和金融機構在房地產市場局部的均衡被打破，則房地產市場則會出現價格泡沫，泡沫的嚴重程度將會決定泡沫破裂的時間。

四、房地產信托的風險控制措施

在我國信托市場建設尚不完善、有效控制機制相對缺乏的前提下，房地產信托業務的風險防范尤顯重要。采取有效的風險防范措施不僅能夠保證投資者的投資收益，更為關鍵的是有利于房地產信托業務的規范、良性運轉，逐步建立有效甚至高效的信托市場，進而促進房地產市場健康、穩定、可持續的發展。

1.做好項目事先評估

投資者在對項目進行事先評估過程中，除了對行業景氣及項目推出時機進行審慎考察之外，還應詳細了解信托資金運作方式、資金投向、有無超值抵押、質押或強信用擔保等。要完善相關抵押手續，認真落實第二還款來源，根據風險狀況審慎確定抵押率。抵押品應選擇市場前景看好的房地產，將周圍環境良好、交通方便、易于銷售變現的商品房設定為抵押物。做好全面、科學的事先評估。

2.信托公司應加強信托資金管理

對項目貸款型信托，信托公司應對項目開發過程的資金運用進行全程監控，專款專用，同時將項目銷售收入劃入信托專戶，首先保證信托計劃的還本付息：對投資運營型信托，信托公司應按時將租金等收益劃入專管賬號，委托托管機構監督管理現金流。同時，合理確定貸款期限，嚴禁以流動資金貸款名義發放開發貸款。禁止開發企業利用拆分項目、滾動開發等手段套取房地產貸款。

3.設置收益權層級，建立增信機制

為了滿足不同風險偏好投資者的需要，信托公司在產品設計過程中，可以將多個順位收益權劃分為第一順位收益權、第二順位收益權(次級順位收益權)、第三順位收益權、末尾順位收益權等多個層次。在投資報酬分配方面，第一順位和第二順位收益權均可以采用固定收益、浮動收益、固定收益和浮動收益相結合的混合式收益等多種形式。末尾順位收益權建議采用權益分配方式。末尾順位收益權由于采用了權益分配方式，其收益風險最大，但因為擁有剩余利潤分配權，所以也可能獲得最高的投資報酬。

4.完善風險披露制度

信托公司應對房地產業務進行風險監測分析，加強對信托融資資金的監督，進一步提高對房地產業務風險的識別、計量、監測、控制能力。雙方形成長期有效合作機制，提高信息透明度，規范運作，共同提高抗風險能力。財務信息完全公開化、透明化，提高信息披露的有效性。

五、我國房地產信托業發展的對策

1.完善房地產信托發展的政策和法制環境

政府可以借鑒美日等經濟發達國家的做法，建立對房地產信托的嚴格管理，在資產負債結構、業務種類、資金投向、信息披露、利潤分配等方面加強規制。一方面要防止它與銀行等房地產金融機構過渡競爭，政策上給予房地產信托一定的發展空間；另一方面要鼓勵其資金運用，實行專業化投資組合，并保護投資者的利益。

2.加強對房地產信托產品的創新

對于信托投資公司本身而言，房地產信托資金的募集是關鍵，這要求信托投資公司能夠利用自己的專業知識和豐富經驗選擇好的房地產項目，推出令投資者滿意的信托產品，在產品的收益、期限、流動性、風險等方面比競爭對手更富有競爭力，在投資者心目中樹立一個良好的品牌形象。

3.借鑒國外成熟REITS模式的經驗

國外的REITS模式與國內的房地產信托有較大的差異，但其很多經驗仍然值得國內的信托公司借鑒，按照某些專業人士的說法，它可能就是國內房地產信托的發展趨勢。首先，國外的REITS模式資金的大部分并不是運用于房地產開發階段，主要把基金用來購買房產、地產、物業并進行經營管理，取得穩定的收益，其投資標的更多傾向于那些可以帶來穩定收益的商業地產。

4.制定房地產信托專業化人才培養戰略

房地產信托業務的真正優勢是專業的管理人才。人才固然可以引進，但遠遠不夠，只有制定房地產信托專業化人才培養戰略，建立相應的人才儲備機制，才能發揮這些人才的專業管理技能，真正展現房地產信托的優勢，促使房地產信托的更快發展。

六、結 語

隨著我國城市化進程的不斷加快，居民對住房的需求也在迅速增加，為房地產信托的發展提供了巨大的空間。發展房地產信托是我國經濟發展的必然趨勢。但是，房地產信托不論如何創新，其本身就是一個純粹而復雜的風險管理性業務，這要求房地產信托的主體應當正確而客觀地認識到房地產信托的風險問題。大多數的風險是可以控制的，但是要不斷的在風險和項目的變化中學會行之有效的科學管理手段；只有這樣才能使房地產信托這個重要的社會公眾金融投資工具更加規范、穩健地發展。在發展過程中，我們要借鑒國外的歷史經驗，研究出一條符合我國國情的發展策略，使它在建設中國特色社會主義過程中發揮其特有的優勢。

參考文獻：

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