萬科深陷“土地亂象”

近日備受關注的河北香河縣政府違規圈地事件，已經成為土地流轉過程中“以租代征”的典型性案例。5月中旬，香河多幅土地違規被曝光。目前在香河縣利用政府違規圈占土地開發項目的房地產商有萬科、保利、首創、萬通、富力、中糧等近30家知名房地產企業，開發投資總額至少有千億元。

土地違規并非香河一地，但解讀香河事件，卻能一定程度上了解房地產開發過程中的亂象。

土地違規亂象

位于香河縣蔣辛屯鎮、由北京萬科和五礦共同開發的“北京歡慶城項目”日前被叫停。北京萬科成為又一家卷入香河違規“圈地”清查風暴的房企。

2010年3月8日，當地村民與村委會簽訂了《香河縣農村土地承包經營流轉合同書》，在經過當地各級政府層層“包裝”后，流轉耕地最終變成了“歡慶城”。而早在當年1月8日，北京萬科集團等三企業即與香河縣政府簽約，聯手打造生態型新市鎮。香河縣國土局出讓的五宗住宅用地，被萬科集團和五礦置業以底價拍得。

歡慶城被叫停后，當地政府表示，初步的解決辦法是“勸說”開發商退房退購。

萬科對該問題避而不答。

河北香河一系列違規“圈地”亂象的背后，隱藏著政府的暗中操盤。國家土地督查北京局副專員任洪昌在談及該項目用地時，也提到了“性質變化”的問題。任洪昌稱，因存在十分嚴重的土地違規問題，督查組責令萬科歡慶城停工停建。該項目共占地420多畝，其中占用新民居建設周轉用地指標389畝。這389畝土地，本是用于當地村民的回遷安置的。

北京萬通在香河開發的一個商住樓項目此前也被曝光，從耕地到國有建設用地轉變，商業開發的過程中，同樣存在著各級政府層層“包裝”的問題。

近年來，距離北京只有半小時車程的香河成了開發商眼中的潛力地帶，據萬科2010年9月份公告顯示，其當月獲取河北廊坊香河2010—35～40地塊，項目凈占地面積約28.1萬平方米。萬科擁有該項目50％權益，需支付地價款1.7億元。按此計算，萬科獲得該幅土地的樓面地價不足1000元／平方米。項目一期為別墅產品，單位面積220—260平方米，平均售價為1.1萬元／平米，每套約為240萬—280萬。

按照國家土地督察北京局的說法，萬科被要求退還房款，并按成本價由政府回購所出售房源。如接受該方案，則意味著萬科將不得不承擔購房人利息、土地款、管理費、人工費等等損失，涉及資金可能達數千萬元。

“如果開發商是通過招拍掛方式公開獲取土地，且項目開發五證齊全，購房人也是通過正規途徑買房，則地方政府涉嫌違規用地、賣地，開發商和購旁人都有權向有關部門進行索賠。”國土資源部土地勘察院副總工程師鄒曉云認為，如果地方政府真是“以租代征”，且沒有如實告知開發商，則其存在嚴重的違約及欺詐行為。

盡管房企堅稱通過正常渠道獲取土地，但依然難逃外界對其“利益共同體”的質疑。一名開發商透露，目前在北京周邊的省市存在著一些普遍的拿地方式，一般都是開發商與當地鄉、縣政府談好，然后由政府出面進行土地流轉和一級開發。而開發的旗號名目繁多，包括建設工業區、經濟新區、新農村建設等。

治亂如何用重典?

本應該是耕地的土地上卻覆滿鋼筋混凝土，本應耕種于田間的農民卻手握1000元／畝的微薄土地征用補償款，房地產暴利時代的兩輸現象層出不窮。在暴利誘惑下，全國范圍內的土地違規案件屢屢發生。相關專家表示，只有行政處罰恐怕是不夠的，應該上升到刑法層面，這樣才有威懾力。

香河只是房地產暴利路徑的一個樣本。國土資源部的數據顯示，2010年全國發生的違法用地行為5.3萬件，涉及土地面積41.8萬畝(其中耕地16.4萬畝)。國土資源部執法監察局局長李建勤指出，地方政府主導的違法違規用地問題嚴重。僅今年第一季度，全國發現違法違規用地行為9832件，涉及土地面積7.3萬畝(其中耕地2.6萬畝)。

“開發商追求經濟利益，地方政府追求政績和地方經濟發展，合力推動了類似土地違法事件的發生。”復旦大學房地產研究中心主任宋頌興表示。

“我們可以把地方政府和開發商看作是外部法律關系，而地方地府和當地農民是內部法律關系。地方政府通過‘以租代征’的方式來征用農民的土地后，顯然，這個內部法律關系就已經是不成立了，開發商和地方政府的外部法律關系更不可能成立。”東南大學法學院律師張馬林分析說，很多情況下，開發商與地方政府間都存在暗箱操作，使一些本來違法的行為披上了合法的外衣。

這些違規違法案件，是在國家對“征地拆遷”進行嚴格管理的情況下發生的。敢于“頂風作案”的背后，是土地已經成為當地政府的“印鈔機”的事實。而這些表面上的地方和部門利益背后，或許還隱藏著巨大的個人利益。在利益的驅使下，大量農民被驅離土地。

房地產行業的核心生產要素就是土地，中國房地產問題的本質和根源就是土地問題。當土地成為某些地方政府的“印鈔機”，一個最直接的后果就是會導致房地產經濟泡沫化，甚至可能導致中國建設消費社會遙遙無期一這已然是社會各界的共識。

有專家認為，處置“香河”這類大案需從四個方面人手：其一，不管利益關系如何復雜，首先要保障農民利益。當務之急是恢復土地原貌并彌補農民此前的損失；其二，土地問責不能局限于“縣官”。盡管已經問責幾名責任人，但不過是免職而已，不足以安撫民心；其三，對開發商裝傻充愣要理性看待，得查清開發商與地方政府是否存在“合謀”，一旦查實，開發商必須付出高昂的代價；其四，司法部門理應早日介入調查。

地產商下沉風險如何應對

香河土地違規背后，是持續的宏觀調控之下，地產商深入二三線城市經營，所存在的巨大風險。

隨著房企深入到更多的二三線城市發展，地方政府的誠信風險，在各地顯現。上海九洲遠景公司負責人付春華表示，在房企與地方政府簽訂一級開發合同，幫助地方政府支付了一級開發及拆遷補償安置費用之后，常面臨后續二級市場出讓價格變化的風險。一家在深市上市的房企負責人抱怨，地方政府約好的東西往往會反悔。

資深地產戰略顧問張朝峰指出，二三線城市的土地市場環境不規范，本地開發商和外來大鱷可以輕松拿到核心地段的低價土地，而外來普通開發商則只能從招拍掛市場取得土地，地方政府征地的來源和方式，更無從了解。

眾多品牌房企被牽連到“香河事件”中，其背后反映出的開發商拿地困局同樣值得深思。“歡迎開發商到廊坊，賠了算政府的，賺了是開發商的”。2009年全國兩會期間，河北省廊坊市長王愛民的這句口號至今讓人記憶猶新。而吸引開發商的最大籌碼，便是香河這樣經過地方政府“以租代征”得來的大量土地。

“客觀地說，國家土地法律法規政策的搖擺，給了基層政府一些誤導。”中國政法大學副教授趙紅梅認為，“基層的村鎮干部，覺得有大量的違法行為沒有查處，認為既成事實后，政府不會輕易下手，所以存在一種違法也會有變通方法的心理。”

土地是每家開發商的命脈所在。對于需要大規模開發的品牌房企而言，想要得到足夠體量的地塊已越來越困難。這一點在萬科身上體現得更加明顯。

作為行業內絕對龍頭的萬科，一直是以“快速開發”和“規模效應”保持著穩定增長，但日益緊俏的土地成為這種發展模式的一大障礙。正是過分依仗于規模開發，使得萬科成為香河地方政府圈地牟利的助推者。

數據顯示，恒大、萬科、碧桂園分別以290萬平方米、270萬平方米、150萬平方米，分列2011年一季度全國房企銷售面積三甲。而這些業績主要得益于二三線布局。以恒大為例，其進入的62個城市，有39個沒有限購政策，約52％的項目不受限購影響。

漂亮數據的背后，是再度興起的“下沉”熱潮。但作為“外來的和尚”，經可不是那么好念。如集團與分公司的關系，當地市場容量與潛力判斷，與當地政府、銀行、消費文化習慣的融入度等等，都是投身二三線城市時必須考量的問題。

根據國家統計局的數據顯示，4月份新建住宅價格指數漲幅最大的是錦州和呼和浩特，其次是吉林、沈陽、九江、韶關等地。業內分析，二三線城市主導漲幅榜的情況，短時間內不會改變，寬松的限購政策以及部分人群強烈的投資保值需求，會讓這些區域的房價在一段時間內依然保持上升的態勢。

于是，連一直“深耕一線”的華潤置地，也已開始大張旗鼓地布局二三線城市。截至今年一季度，華潤的總土地儲備達2666.19萬平方米，其中90％位于二三線城市。

在合富輝煌集團副總裁李慰看來，投資二三線是順勢而為。他認為，企業要特別關注這些區域的人口、文化、習性與一線城市存在的差異，然后調整產品開發、營銷、執行策略；至于土地獲取，如嚴格守法不取巧，必不會犯錯。

福晟集團董事長潘偉明則強調“快中要穩”。他表示，“總的來說，企業轉戰二三線城市，都要遵循幾個基本原則。首先是擁有健康穩定的財務狀況；其次要有企業長期戰略；然后在執行層面，必須以機制和制度管理，實現高效與成本可控。當然，很多民企都是老板說了算，這些企業家的勝格與企業命運緊密相連。”

信息窗

羅康瑞繼“新天地”后又一大手筆瑞安打造“虹橋天地”

繼成功打遣上海潮流地標“新天地”后，如今，瑞安房地產有限公司正積極參與建設虹橋商務區，為上海打造另一個新天地：長三角以至東亞未來的國際級商務中心——“虹橋天地”。

瑞安房地產主席羅康瑞認為，大虹橋是上海重點打造的國際貿易中心，將匯集國內外企業總部和貿易機構，兼有全球最大的交通樞紐——預計到2015年，年均人流量將達到4億人次。而“虹橋天地”，是虹橋商務區唯一與交通樞紐直接連接的項目。

占地約6.2萬平米的虹橋天地，地上地下總建筑面積約38萬平米。企業中心總建筑面積約9.6萬平米，引入獨特的陳列室(showroom)設計概念，是突破傳統的新一代辦公室，生活中心包括新天地、購物商場和酒店，總建筑面積超過17萬平米，將打造成為西上海與長三角都市圈的中央購物公園；而建筑面積約1.1萬平米的文化演藝中心星舟(Smrship)，不單是虹橋天地的形象建筑，也將成為西上海的文娛活動新地標。

虹橋天地，作為新一代的智能型商務小區，將為來自世界各地的企業和訪客提供專業的一站式服務，如私人助理、禮物代購及運送、登機及行李寄艙代辦、區內免費交通接駁等各類服務。