房價泡沫真是鋼做的?

捅破房地產的泡沫并不難，真正困難的是如何既消解房地產的泡沫，又不引發中國經濟硬著陸，這才是目前需要迫切解決的關鍵問題。

香港大學經濟金融學院張五常教授日前在上海發表講演時，談及中國樓市泡沫時說：“什么叫泡沫？ 所謂的泡沫就是拿針戳一下就破了，那才是泡沫。中國的樓市說泡沫，但用什么都扎不破。中國的樓市泡沫是鋼做的，而且還得繼續漲。”

對五常先生的這番高論，筆者實不敢茍同。什么是泡沫？在金融市場上，盡管衡量標準不同，各種觀點也五花八門，有從杠桿比率衡量投機強度的，也有從價格收入比的關系從購買力的標準衡量，但存在一個基本共識：資產價格有無偏離其長期合理估值。不同的辦法和思路，只不過體現在衡量這個估值的方法和所采用的角度上。五常先生用泡沫是否容易破滅來作為判斷是否成立的標準，卻無法使人信服。曾有個美國耶魯大學的教授設立的對沖基金在1999年做空美國上市的互聯網企業，當時一路賠錢。這個教授無奈地說：“知道這些人傻，卻沒想到他們會這么傻”。當然，等到2000年的互聯網泡沫破滅之后，當年的瘋狂之人受到了市場的懲罰。最終世人看到了誰在裸泳，但泡沫破滅前市場的瘋狂卻也歷歷在目。根據行為金融學理論，情緒化的投資者往往會裹挾著市場瘋狂，使得市場價格過度反應。

毫不夸張地說，在泡沫達到崩潰點之前，僅僅市場上情緒化的投資者，就足以將泡泡吹得“氣勢磅礴”，在資產泡沫的這個階段，甭說用針扎，你拿炮轟都不一定奏效。2007年5月30日，財政部宣布提高印花稅，可謂一劑猛藥，結果滬深A股市場在短期急挫之后，浩浩蕩蕩地繼續向上挺進，直接站上了6124的歷史高峰。由此可見，泡沫是否容易破滅，關鍵還要看其處于哪一個環節。

可以預期的是，下半年的保障房建設會有一個加速的過程。在需求方面，則以提高首付比例，取消利率優惠，甚至行政限購的措施來擠壓投機需求。只是目前所有已經出手的調控政策，都受制于一個大前提：只能漸進的“泄氣”，而不能夠斷然爆裂，不能讓樓市泡沫的破滅引致“硬著陸”。政策既然如此投鼠忌器，加上房地產市場的固有因素在起作用，房價面對調控顯得異常堅挺自然也就在情理之中了。更有媒體不斷的爆出某個城市新開樓盤一日就售罄的新聞，則進一步地強化房地產市場中投資群體的固有預期。

經典理論告訴我們，投資者最常犯的一個投資偏差就是過度自信。而最容易使投資者陷入過度自信的是過去的成功經歷。過去10年，中國房地產價格的飆升使得相當多的人堅信，這個游戲一定還會持續下去。

哪怕美國、日本還有中國香港特區的前車之鑒歷歷在目，他們也仍然堅信，這次在中國，情況會有所不同。很不幸，這種信念單靠目前的調控政策，是無法在短期得到扭轉的。毫不夸張地講，這次能否如政府預期的那樣將房地產泡沫平穩地消化吸收掉，關鍵就是在于能否有效地扭轉市場參與者的這種預期。在當前的背景下，最有效的辦法就是直接針對房地產市場存量的調控。滬渝兩地的房地產稅收的試點情況不甚理想，根源在于針對存量房的處置不力。

如果說政府本意在于長期運用供需兩頭的調控辦法試圖扭轉房地產市場的長期走勢，那么在短期，如果再無針對存量房的政策出臺，則這次調控實在是很難達致目標。而此次調控若達不成基本目標，其成本是政府所無法承受的。

一旦房價重新走上越調越高的老路，那么很有可能會成為社會矛盾引爆的一個導火索，會危及社會的和諧與穩定。考慮到這一層，針對存量房的調控政策盡管嚴厲，卻也在政府的承受范圍之內。而這一政策的目的，則主要是通過具有轉移支付的財政稅收政策來實現的。中國有句古話，“四兩撥千斤”， 如果具有轉移支付的財政稅收政策真正發揮效用，則不論是空置稅，房地產的資本利得稅，還是改良版的房產稅，乃至中長期可能推出的遺產稅，都會有效地改變市場預期。